Dubrownik stał się światowym fenomenem po tym, jak posłużył jako sceneria Królewskiej Przystani w serialu „Gra o tron”, pisze portal branży turystycznej Tourism Review. Globalna popularność produkcji przyciągnęła do liczącego około 41,5 tysiąca mieszkańców miasta miliony turystów.
Sukces wizerunkowy przyniósł jednak wysoką cenę. Spacer po Starym Mieście w sezonie letnim coraz częściej przypomina wizytę w parku tematycznym. Tłumy wypełniają każdą uliczkę, ceny szybują w górę, a autentyczne życie lokalne wyraźnie się kurczy. Mieszkańcy mówią o „muzeum pod gołym niebem”. Pamiątki z „Gry o tron” zastępują narrację o poetach, inżynierach i dyplomatach, którzy przez stulecia budowali tożsamość miasta.
Turystyka jest filarem gospodarki Chorwacji i odpowiada za około 20 procent PKB – to udział dwukrotnie większy niż we Włoszech. W 2025 roku kraj przyjął ponad 21,8 miliona turystów, którzy wykupili ponad 110 milionów noclegów. Liczba odwiedzających jest pięciokrotnie większa niż populacja wynosząca około 3,8 miliona mieszkańców. To relacja większa niż w Hiszpanii.
Przychody z turystyki zagranicznej podwoiły się w porównaniu z 2016 rokiem, a wzrost nadal trwa. Jednak rosnąca skala ruchu turystycznego generuje coraz silniejsze napięcia społeczne i gospodarcze.
Najem krótkoterminowy wywindował ceny mieszkań
Jednym z głównych problemów okazał się dynamiczny rozwój najmu krótkoterminowego, napędzanego między innymi przez platformy takie jak Airbnb. W Dubrowniku, Splicie czy Zadarze ceny mieszkań znacząco wzrosły. Lekarze, nauczyciele czy strażacy coraz częściej nie są w stanie pozwolić sobie na zakup lub wynajem lokalu w miejscu pracy.
Równolegle utrzymuje się wysoka inflacja. Zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych (HICP) osiągnął w listopadzie 2025 roku poziom 4,3 procent, powyżej średniej dla strefy euro, co dodatkowo obciąża budżety gospodarstw domowych.
Rząd i władze lokalne zdecydowały się na działania systemowe. Priorytetem stała się „turystyka jakościowa”, a nie dalsze zwiększanie liczby odwiedzających.
Czytaj więcej
W 2025 roku Chorwację odwiedziło 1,24 miliona turystów z Polski, co oznaczało wzrost o 6,44 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Polacy utrzym...
Na początku 2025 roku znowelizowano ustawę o usługach hotelarskich. Nowe przepisy wyraźnie rozdzielają gospodarzy rodzinnych od działalności komercyjnej, wprowadzają bardziej rygorystyczne wymogi rejestracyjne, podnoszą część obciążeń podatkowych i wymagają zgody sąsiadów w budynkach wielorodzinnych na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Zmiany mają skłonić właścicieli nieruchomości do przechodzenia na najem długoterminowy.
W szczycie sezonu 2025 liczba prywatnych miejsc noclegowych spadła o ponad 2 tysiące w porównaniu z rokiem poprzednim. Szacuje się, że od 3 do 3,6 tysiąca właścicieli przeszło na wynajem długoterminowy. Liczba umów długoterminowych wzrosła o około 11–14 procent. Dla branży oznacza to wyraźny sygnał: Chorwacja zaczyna aktywnie zarządzać podażą w segmencie prywatnych kwater.
Ograniczenia dotyczą również ruchu wycieczkowego. Dubrownik zezwala na jednoczesne zawinięcie maksymalnie dwóch statków wycieczkowych. Do Starego Miasta może wejść jednocześnie nie więcej niż 4 tysiąca pasażerów. Statki muszą pozostawać w porcie co najmniej 8 godzin, a jednostki przewożące ponad 4 tysiące osób – minimum 12 godzin. Celem jest rozproszenie ruchu, ograniczenie krótkich, intensywnych wizyt, które generują tłok, lecz relatywnie niewielkie przychody dla lokalnej gospodarki.
Mury miejskie Dubrownika od tego roku dostępne z ograniczeniami
Wprowadzono również obowiązek internetowej rezerwacji wejść na mury miejskie – rozwiązanie to ma w pełni obowiązywać od 2026 roku. Ma ono zapobiegać nagłym skokom frekwencji.
Miasto kontynuuje kampanię „Respect the City”, której celem jest budowanie odpowiedzialnych zachowań turystów i ochrona dziedzictwa kulturowego. W planach jest także budowa nowych osiedli dla młodych rodzin na obrzeżach miasta. Inspektorzy mają kontrolować, czy lokale przeznaczone pod mieszkalnictwo nie są przekształcane w najem turystyczny.
Czytaj więcej
Chorwaci mają wielki sentyment do Polaków - oba narody łączą wspólne korzenie, a także kulturowa, mentalna, językowa i religijna bliskość. Poza tym...
Premier Andrej Plenković ostrzegł przed nadmiernym wzrostem cen, podkreślając, że zawyżanie stawek szkodzi reputacji kraju. W dobie natychmiastowych recenzji online negatywne opinie turystów mogą szybko przełożyć się na spadek zainteresowania kierunkiem.
Ministerstwo Turystyki zapowiada ścisłe monitorowanie danych i działania na rzecz wydłużenia sezonu poza miesiące letnie. Problem nadmiernej koncentracji ruchu w lipcu i sierpniu dotyczy nie tylko Dubrownika, ale również innych miast i wysp.
Egzekwowanie nowych przepisów będzie wyzwaniem. Celem władz jest jednak przywrócenie miastom funkcji mieszkalnej i odbudowa lokalnej wspólnoty. Dubrownik ma znów stać się żywym organizmem miejskim, a nie jedynie perfekcyjnie utrzymaną scenografią dla turystów.
To, czy działania zakończą się sukcesem, zdecyduje o przyszłym modelu rozwoju turystyki w Chorwacji. Kraj próbuje pogodzić dalszy wzrost gospodarczy z potrzebami mieszkańców. Dla wielu zatłoczonych miejsc w Europie i na świecie chorwacki eksperyment może stać się ważnym punktem odniesienia w debacie o granicach turystyki masowej i regulacji najmu krótkoterminowego.
