Z tego artykułu dowiesz się:
- Czym jest luka czynszowa i które grupy społeczne są nią najbardziej dotknięte?
- Jaka jest obecna skala luki czynszowej w wybranych dużych miastach Polski?
- Jakie czynniki wpływają na ograniczoną dostępność cenową mieszkań w Polsce?
- Jaki potencjał rynkowy i ekonomiczny wiąże się z zaspokojeniem luki czynszowej?
- Które podmioty rynku powinny aktywnie uczestniczyć w rozwiązywaniu tego problemu?
Setki tysięcy osób zarabiają za dużo, by uzyskać dostęp do mieszkań socjalnych, ale za mało, by płacić czynsz rynkowy. Skala luki czynszowej w pięciu miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Łódź) to 993 tys. osób. Grupy w szczególnie trudnej sytuacji to studenci, młodzi pracujący, samotni rodzice, seniorzy bez własnej nieruchomości i rodziny wielodzietne.
Tak czynszową lukę w Polsce oszacowano w raporcie „Ocena potencjału rynkowego mieszkalnictwa dostępnego cenowo dla osób przymusowo przemieszczonych oraz lokalnych społeczności w Polsce” autorstwa PwC, Instytutu Rozwoju Miast i Regionów oraz Habitat for Humanity. Raport został przygotowany na zlecenie Wysokiego Komisarza Narodów Zjednoczonych ds. Uchodźców i IFC (Międzynarodowa Korporacja Finansowa). Jakie zawiera wnioski i rekomendacje?
Czytaj więcej
Zmieni się model finansowania budowy mieszkań społecznych i komunalnych. Mniej grantów, więcej tanich, długoletnich kredytów. Cel jest taki, by rod...
Mieszkaniowy paradoks dużej części społeczeństwa
Polska odstaje od UE, mamy 402 mieszkania na 1 tys. mieszkańców, średnia unijna to ponad 500 lokali. Nad Wisłą przypada średnio 31 mkw. na osobę, we Wspólnocie 42,6 mkw. W 2023 r. prawie 70 proc. Polaków w wieku 25-29 lat wciąż mieszkała z rodzicami, podczas gdy średnia unijna to 40 proc.
W dużych miastach wzrost dochodów nie jest równomierny ze wzrostem cen nieruchomości. Od 2018 do 2024 dostępność cenowa mieszkań (ile mkw. kupi się za przeciętną pensję) skurczyła się w Warszawie o 39 proc., Krakowie 35 proc., Wrocławiu 21 proc. Źle jest z dostępnością kredytów: oprocentowanie jest jednym z najwyższych w UE.
Dodatkowy popyt na mieszkania generują uchodźcy z Ukrainy, których ok. 1 mln wciąż przebywa w Polsce. Według badań sprzed roku 27 proc. ankietowanych Polaków i 47 proc. Ukraińców wydaje ponad 40 proc. dochodów na mieszkanie.
Mieszkania dostarczane na rynek w segmencie publicznym i społecznym to zaledwie kilka procent. Obecne zasoby TBS i lokali komunalnych są w większości dużych miast niewspółmierne do potrzeb. Ponad 150 tys. gospodarstw domowych w Polsce czeka na najem mieszkania komunalnego.
W Warszawie luka czynszowa szacowana jest na 462 tys. osób, a mieszkań komunalnych i w TBS-ach jest 85 tys. W Krakowie to odpowiednio 160 tys. i 20 tys., we Wrocławiu 137 tys. i 35 tys., w Gdańsku 57 tys. i 20 tys., tylko w Łodzi proporcje są odwrotne – 39 i 47 tys.
Czytaj więcej
Rząd chce wyciągnąć z luki czynszowej aż 4 mln rodzin, oferując mieszkania z czynszem 1 – 1,2 tys. zł. – Piękne plany, gorzej może być z wykonaniem...
Luka czynszowa to społeczny problem, ale też potencjał do zagospodarowania
Według raportu, o ile w mieszkaniach socjalnych czynsz to ok. 2 – 3 zł za mkw. miesięcznie, w komunalnych 5-17 zł, a w TBS-ach i SIM-ach 14-20 zł, o tyle na wolnym rynku 50-80 zł. Przedział 20-50 zł to duża luka do zagospodarowania.
Autorzy raportu oszacowali, że wartość pieniężna szacowanego popytu na najem mieszkań dostępnych cenowo w wybranych miastach w skali roku (czyli „jaka byłaby roczna wartość najmu mieszkania przez osoby, które obecnie są w luce czynszowej”) to 3,8 mld zł w Warszawie, 1,3 mld zł w Krakowie, 1,2 mld we Wrocławiu, 0,7 mld zł w Łodzi i 0,9 mld zł w Gdańsku.
Z kolei wartość pieniężna szacowanego popytu na zakup mieszkań dostępnych cenowo w wybranych miastach (czyli „jaka byłaby wartość zakupu mieszkań przez osoby, które obecnie są w luce czynszowej, gdyby mieszkania były bardziej dostępne cenowo i/lub rynek kredytów hipotecznych oferowałby lepsze warunki dla kupujących”) to 308 mld zł w Warszawie, 131 mld zł w Krakowie, 93 mld zł we Wrocławiu, 38 mld zł w Gdańsku i 15 mld zł w Łodzi.
„Skala niezaspokojonego popytu tworzy nowy segment rynku wart ponad 585 mld zł – z dużym potencjałem dla deweloperów, operatorów najmu i instytucji finansowych” – brzmi konkluzja.
Kto miałby być zainteresowany tym tortem?
Czytaj więcej
Duże pieniądze – są, świadomość budowania tam, gdzie potrzeba, a nie tam, gdzie się da – też. Czy plan rozwoju budownictwa społecznego się powiedzie?
Lista rekomendacji dla wszystkich uczestników rynku mieszkaniowego
Autorzy raportu przygotowali listę rekomendacji skierowanych do różnych uczestników rynku.
Gminy
- Uwolnienie gruntów publicznych poprzez przejrzyste, preferujące dostępność cenową zagospodarowanie przestrzenne (w tym narzędzia inkluzywne) oraz standardowa lista projektów PPP z płatnościami opartymi na wynikach
- Jednoetapowa ścieżka „adaptacyjnego wykorzystania” dla pustostanów i nieruchomości niewykorzystywanych w pełni
- Zielone/fundusze wpływu – emisje obligacji komunalnych na cele inwestycyjne
- Stosowanie modelu „lokale w zamian za grunt” wyłącznie tam, gdzie presja rynkowa jest niska
TBS-y i SIM-y
- Skalowanie projektów ze wsparciem dotacyjnym Funduszu Dopłat (w tym 80 proc. dla jednostek wykonawczych samorządu) oraz preferencyjnym finansowaniem dłużnym SBC
- Zezwolenie dla TBS/SIM na emisję obligacji projektowych lub współinwestowanie za pośrednictwem instrumentów typu FIZ
- Profesjonalizacja remontów i termomodernizacji budynków (Fundusz Termomodernizacji i Remontów/NFOŚiGW)
Agencje Najmu Społecznego
- Rozwój ANS przez standardowe umowy, kryteria kwalifikacyjne oraz cyfrowe pozyskiwanie właścicieli nieruchomości
- Stabilizacja ekonomii jednostkowej za pomocą dodatków do czynszu w ramach programu „Mieszkanie na Start” oraz ukierunkowanych dotacji operacyjnych
- Utrzymanie ulg podatkowych dla właścicieli wynajmujących mieszkania przez ANS oraz rozszerzenie ich na priorytetowe segmenty rynku
Spółdzielnie mieszkaniowe i spółdzielnie budowlane
- Dostosowanie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, aby umożliwić zakładanie nowych spółdzielni mieszkaniowych
- Rozszerzenie programów kredytowych dla spółdzielni (długoterminowe, niskokosztowe)
- Wspieranie spółdzielni w pozyskiwaniu działek, zwłaszcza poprzez wieczyste użytkowanie/ dzierżawę gruntów na cele budownictwa społecznego
Deweloperzy
- Projekty PPP w formule „projektuj-buduj-zarządzaj” z ograniczeniami czynszowymi oraz mechanizmami płatności uzależnionymi od dostępności
- Inkluzywne nakładki planistyczne oraz przyspieszone procedury pozwoleń w zamian za zapewnienie dostępności cenowej
- Strukturyzowane rozwiązania „lokale w zamian za grunt” z jasnymi zasadami wyceny
- Priorytetowe ścieżki dla modułowych i adaptacyjnych projektów rewitalizacyjnych
Instytucje finansujące (banki, instytucje finansowania rozwoju, fundusze private equity/fundusze inwestujące z uwzględnieniem efektu społecznego)
- Finansowanie mieszane z gwarancjami publicznymi oraz liniami kredytowymi EBI/IFC
- Emisja zielonych/społecznych obligacji mieszkaniowych oraz badanie możliwości zastosowania Obligacji na rzecz Efektu Społecznego
- Mobilizacja funduszy private equity, wpływu społecznego oraz venture capital na platformy do budownictwa modułowego, cyfrowego i adaptacyjnego wykorzystania nieruchomości
- Przejście od jednorazowych dotacji do instrumentów zwrotnych (ulgi podatkowe, fundusze zwrotne).
