Scallier specjalizuje się w usługach związanych z nieruchomościami handlowymi, głównie parkami. To zarządzanie budynkami, komercjalizacja, doradztwo inwestycyjne, działalność dewelopersko-inwestycyjna. Na początku trzeba zapytać o perspektywy rozwoju tego rynku, bo parków i centrów wygodnych zakupów (convenience) przybywa w ostatnich latach w bardzo dynamicznym tempie, schodzimy do coraz mniejszych miast – a gdzie sufit? 

Rozwój sektora przyspieszył po pandemii, w 2020 r. wydawało się, że nasycenie powierzchnią handlowo-usługową w Polsce jest już bardzo duże, mówiono, że nie ma miejsca na nowe galerie. Kolejne lata pokazały jednak, że zachowania konsumentów się zmieniły, chcemy robić zakupy szybko, wygodnie, blisko domu – stąd dynamiczna ekspansja parków i centrów convenience.

Moim zdaniem przez jeszcze dwa, trzy lata takie tempo ekspansji deweloperów budujących tego typu obiekty i funduszy kupujących je może się utrzymać. Pamiętajmy, że o podaży inwestycji decydują najemcy. 80-90 proc. powierzchni wynajmowanych w parkach i centrach convenience to sieci handlowe, zwłaszcza w średnich i małych miastach. Jak długo pierwszy, drugi i trzeci garnitur najemców nie zbuduje sieci sklepów według swoich założeń, tak długo będą powstawać nowe obiekty. Po jeszcze dwóch, trzech latach ekspansji przyjdzie moment, by powiedzieć „sprawdzam”. Spodziewam się, że rynek zweryfikuje część obiektów.

Wiele inwestycji, głównie w powiatach, powstaje bez mocnych przesłanek. Umowy z najemcami zawierane są na pięć lat, tylko operatorzy spożywczy zawierają dłuższe umowy, na 10-15 lat. Oceniam, że dużo parków, w których umowy będą się niedługo kończyć, będzie mieć bardzo duży problem z przedłużeniem umów czy znalezieniem nowych najemców. Są też lokalizacje, gdzie zbudowano dwa, trzy parki. Życie pokazuje, że w miastach z 10-20 tys. mieszkańców optymalny jest jeden park. Myślę, że będziemy świadkami pustoszenia i zamknięć niektórych obiektów.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Inwestorzy z Polski ulokowali 1 mld zł w nieruchomościach komercyjnych w I półroczu

Rodzimy kapitał wybierał najczęściej biura i obiekty handlowe, w tym galerie. Udział polskich inw...

Co dziś decyduje, gdzie powstanie park handlowy?

Fundamentem na rynku nieruchomości jest oczywiście lokalizacja. W przypadku parków, dostępność gruntu pod kątem układu komunikacyjnego i planistycznego, zainteresowanie najemców. Biorąc pod uwagę to, co powiedziałem wcześniej – jest coraz więcej miast i miasteczek, które można już skreślić z listy potencjalnie interesujących lokalizacji. Dla takich firm, jak nasza, to dobry moment, bo jedna kwestia to przygotowywanie i uruchamianie projektów deweloperskich, a inna sprawne zarządzanie tymi obiektami – zarówno od strony technicznej, współpracy z najemcami, jak i jako aktywami pracującymi w portfelach inwestorów.

Ten sektor podlega bardzo dynamicznym zmianom, 10 lat temu ponad połowa sieci, które dzisiaj rozwijają się w formacie parków, nie była w ogóle obecna w Polsce. Widzimy trend wchodzenia do parków najemców typowo galeryjnych, wchodzenia usług, gastronomii. Sprawne zarządzanie najmem i infrastrukturą będzie miało bardzo duże znaczenie dla przyszłości parków.

Która linia biznesowa dominuje w działalności Scallier?

Od samego początku, czyli od 14 lat, rozwijamy usługę zarządzania nieruchomościami handlowo-usługowymi. Zarządzamy nieruchomościami prywatnych właścicieli, z którymi pracujemy od początku istnienia, jak i należącymi do klientów instytucjonalnych. To łącznie 51 obiektów o powierzchni ponad 75 tys. mkw. W tej chwili celujemy w znaczące zwiększenie skali tej działalności, bo jakość zarządzania będzie mieć coraz większe znaczenie. Świadomość najemców rośnie i oczekują oni jakości.

Drugi obszar naszej działalności to komercjalizacja, w większości wspomnianych obiektów jesteśmy wyłącznym agentem. Pracujemy również z deweloperami i inwestorami prywatnymi, którzy nie posiadają we własnych zasobach takich kompetencji.

Trzecia noga to szeroko pojęte doradztwo w zakresie inwestycyjnym. Pomagamy kupić/sprzedać nieruchomość, zainwestować w pracujący obiekt.

Prowadzimy też projekty deweloperskie – we współpracy z partnerami branżowymi lub finansowymi – od wyboru lokalizacji i doradztwa przy zakupie gruntu, przez budowę, komercjalizację, po oddanie do użytkowania. Często zostajemy jako zarządca i agent, a potem pomagamy w sprzedaży. Jesteśmy aktywni w Polsce, a od pięciu lat działamy w tym modelu w Rumunii.

Dlaczego Rumunia?

Pojawiliśmy się tam wspólnie z prywatną polską grupą inwestorską, odpowiadając za realizację projektów od A do Z. W ciągu pięciu lat zbudowaliśmy osiem parków handlowych, z czego jeden został już sprzedany funduszowi prowadzonemu przez rumuński bank. Ostatni park otworzyliśmy dwa miesiące temu. Tamtejszy rynek dość dynamicznie się rozwija, podaż nie jest tak duża jak w Polsce, zatem przynajmniej w średnim terminie potencjał rozwoju jest znaczący. Nic dziwnego, że na Rumunię postawiła Żabka.

Wracając do trendów, czy e-commerce może być wyzwaniem dla handlu stacjonarnego?

W szczycie pandemii i lockdownu wszyscy byliśmy przekonani, że handel w bardzo szybki sposób przeniesie się do internetu, ale kolejne lata tego nie potwierdziły. Kanały sprzedaży się przenikają, coraz nowe grupy klientów kontaktują się z nami jako agentem, bo potrzebują powierzchni, żeby pokazać towar. Niedawno podpisaliśmy umowę najmu z przedsiębiorcami z branży meblarskiej, którzy gros sprzedaży prowadzą online, ale potrzebne są im showroomy. Parki handlowe bardzo dobrze się do tego nadają, bo wynajem powierzchni jest tańszy niż w galeriach, parki są też bliżej ludzi. Widzimy ciekawy trend, że w tym kierunku idą dealerzy samochodów czy motocykli elektrycznych. Klienci chcą jednak obejrzeć, dotknąć towaru.

Pamiętajmy, że trzonem najemców w parkach handlowych są najemcy dyskontowi. To nie jest towar, który będzie się sprzedawał w internecie.

Parki handlowe i centra convenience chyba najmocniej przyciągają rodzimy kapitał zainteresowany dochodowymi nieruchomościami komercyjnymi?

Tak, mamy kilkunastoletnie doświadczenie współpracy z polskimi inwestorami, to są często przedsiębiorcy, którzy działają w innych biznesach, którzy mają ochotę ulokować część majątku w nieruchomościach, ale to już na tyle poważny wartościowo kapitał, że nie chodzi o mieszkania. Tacy ludzie są zainteresowani pasywnym inwestowaniem, dlatego szukają partnera, który pomoże w znalezieniu odpowiednich aktywów komercyjnych i będzie nimi zarządzać. Rodzimego kapitału jest w tym sektorze coraz więcej, bo próg wejścia jest relatywnie niski – jeśli zestawimy to np. z biurowcami. Mówimy o 1,5-2 mln euro wzwyż, można posiłkować się kredytem. Zdarzają się też transakcje gotówkowe o wartości 5-6 mln euro. Przynajmniej jeśli chodzi o wolnostojące obiekty handlowe, nie ma dużej konkurencji inwestorów instytucjonalnych. Jeśli chodzi o parki, tu aktywność funduszy jest rzeczywiście mocna.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czeski inwestor MY Park na zakupach w Polsce

MY Park, czeski inwestor i deweloper, kupuje od BHM Group sieć dziesięciu parków handlowych A-Cen...

Czy w takim razie przydałyby się REIT-y lub inne platformy pozwalające nie tylko bogatym Polakom lokować w nieruchomościach handlowych?

Zdecydowanie. Od dobrych dwóch lat obserwujemy ogromne zainteresowanie czeskiego kapitału nieruchomościami komercyjnymi w Polsce – bo tam są dla inwestorów dostępne odpowiednie instrumenty. Czeskie fundusze bardzo profesjonalnie lokują w tego typu aktywach. REIT-y są nam potrzebne. Proszę zwrócić uwagę, ile w ciągu ostatniej dekady mieliśmy afer związanych ze zbieraniem pieniędzy od inwestorów, których później nie odzyskano. To, co dzieje się na rynku mieszkaniowym, na rynku apartamentów na wynajem w miejscowościach turystycznych, na rynku aparthoteli pokazuje, że kapitał jest i chce inwestować w nieruchomości. Jeśli jednak ktoś ma wolne 500 tys. zł, to możliwości ma niewielkie, może kupić kawalerkę i to pewnie już nie w dużym mieście. Jest duże grono osób szukających pasywnych, długoterminowych inwestycji. REIT-y pozwoliłyby zwiększyć udział rodzimego kapitału – dziś 3/4 graczy aktywnych na rynku małych i średnich obiektów handlowo-usługowych to kapitał niemiecki, brytyjski, ale też ukraiński czy czeski. Trzymam kciuki za prace legislacyjne.

Jaki zwrot, mniej więcej, te mniejsze obiekty handlowe przynoszą?

7-8 proc. w skali roku, w zależności od klasy, lokalizacji, długości umów najmu, od jakości najemców, posiadania operatora spożywczego.