Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie zmiany legislacyjne dotyczące lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego są obecnie procedowane?
- Dlaczego proponowane przepisy wywołują kontrowersje?
- Jakie argumenty przedstawiają deweloperzy i prawnicy w obronie praw nabytych inwestorów?
- Jakie potencjalne konsekwencje dla rynku condohoteli mogą wynikać z wprowadzenia zmian?
Chodzi o budynki zamieszkania zbiorowego, czyli condohotele, aparthotele czy akademiki, które powstają na terenach przeznaczonych pod usługi. Inwestor przed przeniesieniem na nabywców pojedynczych lokali uzyskuje dla nich zaświadczenie o samodzielności i coraz częściej są one użytkowane jako lokale mieszkalne, chociaż nie spełniają norm nasłonecznienia, powierzchni czy liczby miejsc parkingowych, jakich wymaga się od budynków mieszkalnych.
Aby rozwiązać ten problem, Ministerstwo Rozwoju i Turystyki zaproponowało zmiany w ustawie o własności lokali (projekt UD 312), ale urzędnicy domagają się ich zaostrzenia, a resort jest im przychylny.
Projekt przewiduje zakaz wydawania zaświadczeń w budynkach zamieszkania zbiorowego. Od tej zasady ma być wyjątek. Odrębna własność w budynku zamieszkania zbiorowego będzie mogła być ustanowiona, gdy rada gminy w uchwale określi zasady wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali na jej terenie. Wyodrębnione dzięki uchwale lokale będą musiały spełniać wymagania wynikające z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Czytaj więcej
Urzędnicy z Warszawy czy Krakowa nie chcą wydawać zaświadczeń o samodzielności lokali w aparthotelach. Ich zdaniem to próby zmieniania funkcji tych...
Wojna z patodeweloperką. O co wnioskuje Unia Metropolii Polskich?
Zgodnie z obecną wersją projektu zasady te nie będą dotyczyć budynków wzniesionych przed 1 stycznia 2027 r. oraz tych, dla których przed tą datą zostanie wydane prawomocne pozwolenie na budowę. W uzasadnieniu MRiT wyjaśnił, że takie vacatio legis ma na celu ochronę praw nabytych. Ta propozycja nie podoba się Unii Metropolii Polskich, która skupia największe polskie miasta.
– Chodzi o to, żebyśmy mogli nowe przepisy stosować już niedługo, a nie za wiele lat. Wpływa do nas mnóstwo wniosków o pozwolenie na budowę dla tego typu obiektów, które tylko na papierze są hotelami. Miasta takie, jak Kraków, Warszawa czy Wrocław odmawiają wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali. Samorządowe kolegia odwoławcze i sądy podtrzymują nasze stanowiska, ale nie powstrzymuje to kolejnych inwestorów – mówiła w imieniu UMP na posiedzeniu sejmowej podkomisji stałej do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz poczty Olga Szewczyk z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy.
Zdaniem UMP propozycja, by zmiana prawa objęła budynki, dla których pozwolenie na budowę będzie wydane po 1 stycznia 2027 r., uruchomi lawinę wniosków o pozwolenia na budowę. Niedawno analogicznie zmiana ustawy planistycznej (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130) uruchomiła lawinę wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Dlatego UMP zaproponowała, aby 1 stycznia 2027 r. był datą, do której trzeba uzyskać nie pozwolenie na budowę, ale pozwolenie na użytkowanie.
– Ta kwestia będzie wymagała analizy, ale przychylam się do tego wariantu. Doprecyzujemy też przepis, który mówi o tym, że w przypadku, gdy gmina podejmie uchwałę o wydawaniu zaświadczeń i lokal spełni warunki techniczne, to z przepisów musi jasno wynikać, że będzie to lokal niemieszkalny – mówi wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.
Czytaj więcej
Luty w większości największych miast przyniósł wyraźny spadek liczby mieszkań w ofercie deweloperów. Firmy szybciej sprzedają lokale, niż budują –...
Deweloperzy: Nie zmienia się reguł w trakcie realizacji inwestycji
Jednak zdaniem ekspertów ministerstwo nie powinno tak dalece ustępować samorządom i wsadzać wszystkich inwestorów do jednego worka z patodeweloperami.
– Rozumiemy potrzebę ustawowej interwencji i eliminowania przypadków, gdy lokale usługowe w praktyce pełnią funkcję mieszkaniową, ale ograniczenie zjawiska tzw. pseudomieszkań nie może odbywać się kosztem legalnie działającego i profesjonalnego rynku hoteli oraz condohoteli. Przepisy przejściowe powinny zapewniać stabilność i przewidywalność prawa, tak aby podmioty, które rozpoczęły inwestycje w oparciu o obowiązujące regulacje, mogły je bezpiecznie dokończyć. Tymczasem proponowane rozwiązanie tworzy jedynie pozór ochrony praw nabytych, wprowadzając arbitralną i bardzo krótką datę graniczną – ocenia Michał Leszczyński, dyrektor działu legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
obiektów oddano do użytkowania w 2025 r.
– Wprowadzenie do projektu zmiany przewidującej, że nowe przepisy miałyby objąć inwestycje, dla których pozwolenie na użytkowanie zostanie wydane po 1 stycznia 2027 r., będzie wyrazem braku poszanowania praw nabytych i kompletnego lekceważenia specyfiki procesu inwestycyjnego. To nie jest piekarnia, w której można z dnia na dzień przerzucić się na inną mąkę. Od momentu uzyskania pozwolenia na budowę, a przecież proces inwestycyjny zaczyna się znacznie wcześniej, do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie mija zazwyczaj 18 do 24 miesięcy. W tym czasie inwestor, który kupił grunt, zlecił projekt, uzyskał pozwolenie na budowę, zawarł umowy przedwstępne na sprzedaż samodzielnych lokali – ponieważ, wbrew temu, co uważają niektórzy samorządowcy, wyodrębnienie samodzielnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego jest zgodne z prawem – zostaje zaskoczony zmianą przepisów zupełnie wywracającą jego biznes – tłumaczy adwokat Maciej Górski z GPLF Kancelarii Prawa Nieruchomości.
Wniosek o decyzję WZ a wniosek o pozwolenie na budowę
W jego ocenie argument o ryzyku zalania urzędów falą wniosków o pozwolenie na budowę, tak jak to miało miejsce z wuzetkami, jest absurdalny. – O WZ może wystąpić każdy. O pozwolenie podmiot, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, najczęściej jest to właściciel. Do wniosku o pozwolenie na budowę trzeba dołączyć projekt. Przygotowanie go dla większych inwestycji, a przecież mówimy o budynkach zamieszkania zbiorowego, zajmuje miesiące i sporo kosztuje. Stopień skomplikowania wystąpienia o WZ i o pozwolenie na budowę jest nieporównywalny. Mam nadzieję, że ministerstwo jeszcze dokona analizy skutków, zanim wprowadzi zmiany do projektu – dodaje mec. Górski.
pozwoleń na budowę dla budynków zamieszkania zbiorowego wydano w 2025 r.
Tego samego zdania jest prawnik Piotr Jarzyński z Kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
– Gdyby w miejsce uzyskania pozwolenia na budowę wprowadzono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to byłaby to zmiana niebezpieczna dla inwestorów. Tylko ci, którzy są już mocno zaawansowani w realizacji inwestycji mieliby na to szansę. Generalnie na innych zasadach przystępowaliby do inwestycji, a na innych ją kończyli. Tak nie powinno być. Vacatio legis powinno uwzględniać specyfikę procesu inwestycyjnego, który w Polsce trwa lata. Nie może być tak, że zamiast usprawniać działanie administracji zamienia się prawo w taki sposób, by ograniczyć liczbę składanych wniosków o pozwolenie na budowę. Lekceważymy prawa nabyte. Wbrew temu, co twierdzą urzędnicy Warszawy czy Krakowa, przepisy w kwestii wydzielania samodzielnych lokali są w najlepszym razie niejednoznaczne – mówi Piotr Jarzyński.
Ekspert akcentuje, że część urzędów wydaje takie zaświadczenia, co zresztą potwierdzili sami urzędnicy na posiedzeniu komisji. Podejście sądów też jest różne.
– Nagła zamiana przepisów uderzy nie tylko w patodeweloperów, którzy chcieli obejść prawo. Uderzy też w inwestorów, którzy zgodnie z prawem budują condohotele w miejscowościach turystycznych i sprzedają wydzielone lokale – dodaje Piotr Jarzyński.
Czytaj więcej
Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zakazać wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w motelach i hotelach. Teraz deweloperzy wykorzystują...
Projektodawcy o zaostrzeniu przepisów dotyczących patodeweloperki: Nadal można budować i sprzedawać lokale
– My nie chcemy zabić takich biznesów. Nadal będzie można je prowadzić. Po prostu to, co się sprawdza w kurortach, jest wykorzystywane do nielegalnego obchodzenia prawa w miastach – uważa Olga Szewczyk, dodając, że poza projektowanymi zmianami dla skutecznej walki z tą patologią konieczne są dalsze zmiany w prawie, chociażby w postaci wzmocnienia nadzoru budowlanego.
Wiceminister Tomasz Lewandowski uważa, że propozycje zmiany przepisów są próbą wyważenia różnych interesów, a przede wszystkim, próbą ukrócenia patodeweloperki.
– Nadal można będzie budować condohotele czy inne tego typu budynki. Jeśli rada gminy nie zgodzi się na wydzielanie lokali, to inwestor może sprzedawać udziały w nieruchomości i współwłaściciele zawierać umowy quoad usum, ustalając w nich prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości – pointuje wiceminister Lewandowski.
