W nowej wersji projektu nowelizacji ustawy o własności lokali resort rozwoju proponuje, by właściciel lokalu, który chce zmienić jego przeznaczenie, musiał uzyskać na to zgodę wspólnoty w formie uchwały. Odmowa nie pozbawi go definitywnie możliwości realizacji planów. Pozostanie mu zaskarżenie uchwały do sądu.
Autorzy projektu uzasadniają projektowaną regulację m.in. troską o innych mieszkańców. W ocenie MRiT obecna swoboda właścicieli prowadzi nieraz do zmiany funkcji lokalu bez zgody wspólnoty, wbrew decyzjom wydanym w procesie budowlanym, co oddziałuje także na sąsiednie lokale i nieruchomość wspólną. „Są to np. przypadki przekształcenia lokalu mieszkalnego w lokal pełniący funkcje użytkowe (handlowe, usługowe), takie jak gabinet medyczny czy kancelaria prawna. System prawny winien chronić dobrą wiarę osób nabywających lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym” – argumentuje resort.
W ocenie wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego zmianą przeznaczenia lokalu wymagającą zgody wspólnoty będzie też wykorzystywanie go na potrzeby najmu krótkoterminowego.
Czytaj więcej
Czy regulacje dotyczące własności lokali i najmu krótkoterminowego będą momentum procesu przywracania ładu przestrzennego w miastach i kurortach tu...
Zgoda wspólnoty skończy z omijaniem prawa budowlanego?
Obecnie zmianę sposobu użytkowania lokalu reguluje prawo budowlane w art. 71. W myśl tego przepisu jest nią w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności, która wymaga korekty warunków np. bezpieczeństwa pożarowego czy higieniczno-sanitarnych. W takim przypadku właściciel powinien przejść skomplikowaną procedurę, bez gwarancji, że urzędnicy z wydziału architektoniczno-budowlanego zaakceptują jego wniosek. Dlatego część osób unika dopełnienia formalności. Wpadają, jeśli sąsiedzi zawiadomią nadzór budowlany, a ten potwierdzi, że lokal jest nielegalnie użytkowany. Wówczas przeprowadzana jest procedura legalizacji lub zostaje wydany nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania.
Wprowadzenie obowiązku uzyskania zgody wspólnoty ma działać równolegle z regulacjami prawa budowlanego. Propozycja resortu rozwoju część osób ucieszy, a część zmartwi. Już dzisiaj wspólnoty próbują w regulaminach określać sposób korzystania z nieruchomości, ale nie mają sankcji wobec właścicieli lokali, którzy się tym zasadom nie podporządkują. Inny sposób to zapisy w akcie notarialnym, przenoszącym własność z dewelopera na nabywcę.
– W przypadku jednej z naszych prestiżowych inwestycji wprowadziliśmy w aktach notarialnych oświadczenie nabywcy lokalu, że nie będzie w nim prowadził najmu krótkoterminowego. To jest rozwiązanie zgodne z prawem, ale nie ma sankcji wobec osób, które mimo złożenia podpisu pod takim oświadczeniem, nie podporządkują się. I kilka takich przypadków w tej inwestycji było. Wobec tego wspólnota podjęła uchwałę o wprowadzeniu, między innymi, ograniczeń w korzystaniu z części wspólnych przez osoby wynajmujące mieszkania na doby – mówił na Europejskim Kongresie Gospodarczym Jarosław Bator, prezes NDI Development.
Czytaj więcej
Portugalia ogranicza rynek najmu krótkoterminowego, a liczba zarejestrowanych mieszkań turystycznych szybko maleje. Szczególnie w Lizbonie. Nowe re...
Co powiedzą sąsiedzi?
Branża najmu krótkoterminowego nie chce, by wspólnoty mogły decydować o przeznaczeniu lokalu.
– Wymóg uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej wiąże się z szeregiem wątpliwości, w tym dotyczących tego, czy takie ograniczenie prawa własności jest zgodne z konstytucją – mówi Gosia Kacprzyk, starsza menedżerka ds. polityki publicznej Airbnb w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
– Wielokrotnie zwracaliśmy uwagę, że wprowadzając dodatkowe rygory w korzystaniu z lokali mieszkalnych, projektodawca nie powinien ograniczać się tylko do jednej formy prowadzenia w nich działalności, czyli do najmu krótkoterminowego. Widzimy, że często większą uciążliwością dla sąsiadów są np. biura tłumaczeń, do których ludzie stoją w kolejkach na korytarzu budynku czy gabinet dentystyczny i z tego punktu widzenia projekt nie czyni rozróżnień, ale decydowanie o tym, czy właściciel może prowadzić w swoim mieszkaniu gabinet kosmetyczny, medyczny czy ewentualnie wynajmować go na doby nie powinno być pozostawione decyzji wspólnoty – uważa Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego. Dodając, że w ocenie prawników stowarzyszenia wynajem lokalu na doby nie jest zmianą przeznaczenia w rozumieniu prawa budowlanego.
Zgodnie z projektem wspólnota będzie też mogła przyjąć w formie uchwały regulamin korzystania z nieruchomości, a w konsekwencji egzekwować nowe zasady od osób, które je łamią. Wspólnoty będą też mogły obciążyć większymi opłatami właścicieli tych lokali, których sposób korzystania podnosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, czyli choćby wymusza częstsze sprzątanie lub dokonywanie napraw.
Wzmocnienie wspólnot mieszkaniowych, do którego dąży MRiT, nie jest polskim wynalazkiem. Silne kompetencje mają wspólnoty w USA. Potrafią zablokować, jak w przypadku słynnego nowojorskiego apartamentowca Dakota, sprzedaż mieszkań osobom, których nie chcą mieć za sąsiadów.
Etap legislacyjny: projekt po konsultacjach
