Jednak nie może być ona wydana dla terenu, który wymaga uprzedniej zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Zgody takiej wymagają grunty rolne klas I–III. Istnieje jednak przypadek, kiedy mimo wszystko można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla takich gruntów.
Po niedawnej nowelizacji z obecnego brzmienia ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynika, że zgody na zmianę przeznaczenia nie wymagają grunty rolne klas I–III, jeżeli spełniają łącznie następujące warunki:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
- położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od najbliższej działki budowlanej,
- położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej,
- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha bez względu na to, czy stanowią jedną całość czy też kilka odrębnych części.
Ustawodawca nie stwierdza wprost, że można dla takich gruntów wydać decyzję o warunkach zabudowy. Jedną z przesłanek niemożności wydania takiej decyzji jest wymóg uzyskania uprzedniej zgody na odrolnienie gruntu. W omawianym przypadku tego wymogu nie ma, tak więc ewentualna podstawa zablokowania w ten sposób decyzji odpada. Dodatkowo, ustawodawca w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych przez przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze rozumie ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych. Ustawodawca nie przesądza więc, że może to stać się tylko na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Kilka kwestii związanych ze wskazanymi kryteriami warto wyjaśnić. Przez „działkę budowlaną" należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość i inne cechy umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych. Osobnej analizy wymaga pierwszy z punktów. Przez zwartą zabudowę ustawodawca rozumie zgrupowanie nie mniej niż pięciu budynków (z wyjątkiem budynków o funkcji gospodarczej), pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 metrów. Samo pojęcie „zwarty" stanowi synonim pojęć „ścisły", „skupiony". Chodzi tu niewątpliwie o teren złożony z elementów (budynków) znajdujących się blisko siebie. Z kolei obszarem zwartej zabudowy jest obszar wyznaczony przez linię prowadzoną w odległości 50 metrów od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 metrów.
Warto pamiętać, że na cele nierolnicze powinno się przede wszystkim przeznaczać grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku inne o najniższej jakości produkcyjnej.
