Oferta mieszkań rośnie. Z analiz eksperta rynku Marcina Drogomireckiego wynika, że we wrześniu w głównych serwisach ogłoszeniowych w całej Polsce było o ponad jedną trzecią więcej mieszkań niż przed rokiem. Największe zwyżki podaży analityk odnotował w największych i najdroższych miastach. – W Warszawie oferta prawie się podwoiła, w Krakowie wzrosła niemal o 84 proc., a w Łodzi i we Wrocławiu – o ok. dwie trzecie.
Czytaj więcej
W III kwartale tego roku średnie ceny ofertowe mieszkań w miastach wojewódzkich częściej spadały niż rosły – wynika z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.
Klienci nie spieszą się z zakupami, tym bardziej że ceny mieszkań już nie galopują. Z danych SonarHome wynika, że mieszkania „stoją” na rynku dłużej. Jak podaje Anton Bubiel, dyrektor operacyjny SonarHome i prezes Rentier.io, rok temu w dziesięciu największych miastach średni czas ekspozycji mieszkań to 87 dni, dziś – już 97 dni. Czas ten najbardziej wydłużył się w Warszawie – z 73 do 92 dni (o 26 proc.), a najmniej w Lublinie – z 98 do 102 dni (4 proc.).
Rabaty przy stoliku
Na wydłużający się czas sprzedaży mieszkań zwraca uwagę także Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse (analizuje transakcje, w których pośredniczyła jego firma). – W III kw. transakcje w Warszawie zawierano średnio po 108 dniach od momentu rozpoczęcia promocji – wskazuje. – Znacznie lepiej jest w innych dużych miastach, gdzie na kupującego trzeba czekać nieco ponad trzy miesiące.
Zdaniem Marcina Jańczuka, biorąc pod uwagę wielkość oferty, dane o średnim czasie sprzedaży mieszkań są dość optymistyczne. – Pokazują też, że szanse na sprzedaż mają prawidłowo wycenione lokale – zaznacza ekspert Metrohouse. Jednym z dłużej czekających na nabywcę mieszkań był 40-metrowy lokal w Zabrzu. Został sprzedany dopiero po znacznej obniżce za 215 tys. zł.
Także Łukasz Wydrowski, prezes trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości, szacuje, że średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym wynosi ok. trzech miesięcy. – To wyraźne wydłużenie w porównaniu z czasem boomu wywołanego „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, kiedy to nieruchomości znikały z rynku w cztery–pięć tygodni – wskazuje. – Wszystko zależy jednak od konkretnego przypadku. Mamy ekspresowe sprzedaże, kiedy to mieszkanie znajduje nabywcę w ciągu zaledwie tygodnia, i to za cenę o 25 tys. zł wyższą niż początkowa. Ale są też przypadki przedłużającej się sprzedaży – dodaje.
Na przykład mieszkanie przy ul. Puckiej w Gdańsku wystawiono na sprzedaż w czerwcu za 799 tys. zł.
– Po czterech miesiącach cenę obniżono do 649 tys. zł, co oznacza niemal 19-procentową korektę. Mimo tak znacznej obniżki lokal nie znalazł jeszcze nabywcy – mówi Łukasz Wydrowski. – To pokazuje, że nieruchomości sprzedają się dziś w dwóch tempach: szybciej, gdy cena jest dobrze skalkulowana, a lokalizacja atrakcyjna. Znacznie wolniej, jeśli oczekiwania właściciela nie odzwierciedlają wartości rynkowej lokalu.
Część właścicieli mieszkań zniecierpliwionych czekaniem na klienta decyduje się na obniżki cen już na etapie ekspozycji oferty. – Od wystawienia mieszkania do czasu pojawienia się potencjalnego nabywcy cena jest obniżana o kilka procent – szacuje Marcin Jańczuk. – Są jednak wyjątki. Na przykład cena mieszkania w Siemianowicach Śląskich spadła w czasie ekspozycji o 25 proc., a o kolejne 11 proc. – już podczas negocjacji z klientem – opowiada Marcin Jańczuk. Szacuje, że klienci przy stoliku negocjacyjnym „urywają” przeciętnie od 1 proc. do 3,5 proc. ostatniej ceny ofertowej. – To tylko średnia – zaznacza. – Zdarzają się transakcje z większymi obniżkami. Tak było w przypadku mieszkań w Skarżysku-Kamiennej i Łodzi: rabaty przekraczały 11 proc.
Z danych Metrohouse wynika, że średnia różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową lokali wystawianych na sprzedaż na rynku wtórnym w Warszawie w III kw. to 5,5 proc. Klient w czasie negocjacji może jeszcze wytargować średnio 1,5 proc. rabatu. W Łodzi różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową lokali wynosi 5,4 proc., a negocjacje przynoszą średnie obniżki 3,1 proc. W Gdańsku jest to odpowiednio 3,9 proc. (różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową) i 0,8 proc. (negocjacje), we Wrocławiu 3,1 proc. i 2 proc., a w Krakowie – 2,4 proc. i 1 proc.
Zdaniem Łukasza Wydrowskiego obniżki cen stały się normą. – Niemal 95 proc. zmian cen to korekty w dół, co wyraźnie wskazuje na formujący się trend – mówi. Przykładowo, 48-metrowe mieszkanie przy Łąkowej w Gdańsku w czerwcu wyceniane przez właściciela na niespełna 1,1 mln zł zostało przecenione do 925 tys. zł. Redukcja to ok. 16 proc. 71-metrowy apartament na Zaspie, który w sierpniu kosztował ponad 1,9 mln zł, przeceniono do ponad 1,6 mln zł. To ok. 14-procentowa obniżka.
Klient traci cierpliwość
Pośrednik i doradca rynku Tomasz Lebiedź komentuje, że są osoby, którym zależy na sprzedaży, ale jest też spora grupa osób, której chyba bardziej zależy na sprzedawaniu. – Ci pierwsi, gdy stracą cierpliwość i dostosują ofertę do obecnego rynku, to w wielu miejscowościach nie będą mieli problemu ze znalezieniem nabywców – zapewnia. – Oferta tych drugich to towar zalegający na półkach.
Jak mocno zmieniają się ceny w czasie ekspozycji mieszkania? – Wszystko zależy, jak bardzo sprzedającemu pali się grunt pod nogami. Dla przykładu, gdy powodem sprzedaży nieruchomości jest np. rozwód, to obniżanie ceny ofertowej może następować szybciej niż w przypadku sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku, kiedy jego właściciel uważa, że nic się nie stanie, jeśli przez jakiś czas będzie stało puste – tłumaczy Tomasz Lebiedź. Potwierdza, że coraz więcej osób sprzedających mieszkania i domy jest otwartych na negocjacje cen.
Anton Bubiel komentuje, że rynek mieszkań niewątpliwie mocno wyhamował. – Ostateczne ceny transakcyjne niejednokrotnie mocno odbiegają od ofertowych – potwierdza. – Po wakacjach zauważalne jest jednak ożywienie. Nie ma to nic wspólnego z gorączką z II połowy 2023 r., ale po kilku miesiącach zastoju pośrednicy informują nas o większej liczbie telefonów i spotkań z potencjalnymi klientami. (SonarHome współpracuje z ponad 100 agencjami nieruchomości w całej Polsce).
Jak mówi Anton Bubiel, część z nich to osoby, które czekały na kredyt „zero procent”. – Straciwszy nadzieję, zaczęły poszukiwanie wymarzonego lokum – tłumaczy. Bubiel zwraca jednocześnie uwagę na zmniejszenie popytu typowo inwestycyjnego.
Mniej inwestorów
– Ofert na portalach jest dużo więcej niż w kilku poprzednich latach. Pytanie, czy w poprzednich latach podaż była na właściwym poziomie, czy nie była za mała – zastanawia się prezes Bubiel. – Z perspektywy zwyżek cen od 2020 r. można się pokusić o stwierdzenie, że poprzednio ofert było za mało. Teraz jest ich dużo, ale czy „za dużo”? Rynek nieruchomości w Polsce jest zróżnicowany . Odpowiedź zależy od konkretnej lokalizacji – zaznacza.
Na przykad w Łodzi podaż jest dużo większa niż w poprzednich latach. – Przez długi czas popyt na tym rynku był w istotnej części napędzany przez inwestorów. Teraz widać dużo mniej zakupów inwestycyjnych. Bez zmiany trendu dotyczącego podaży i popytu korekta cen jest tu bardzo prawdopodobna – ocenia Anton Bubiel. – Ale już np. we Wrocławiu lub w Warszawie oferta mieszkań w poprzednich latach bywała większa niż dziś – zaznacza.
Dotychczas przez lata mieliśmy silną korelację pomiędzy zarobkami a cenami nieruchomości. – Niezdrowe zwyżki cen mieszkań spowodowane programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” tę korelację zaburzyły – podkreśla prezes Rentier.io. – Zarobki wzrosły, ale nie aż tak jak ceny mieszkań. Mocnym hamulcowym popytu są nadal stopy procentowe. To są niewątpliwie czynniki zwiększające prawdopodobieństwo spadków cen w miastach, gdzie ceny za mocno oderwały się od fundamentów. Z drugiej strony zarobki nadal rosną, słyszymy zapowiedzi kolejnych podwyżek. To jest z kolei czynnik wywierający prowzrostową presję.
Ale, jak dodaje ekspert, mocnych podstaw do wielkich przecen mieszkań czy ogólnopolskiego załamania rynku w najbliższej przyszłości nie ma. – Co nie wyklucza spadków cen na poszczególnych rynkach – zaznacza.
