Duże transakcje na rynku biur. Firmy chcą powrotu pracowników

Z tego tekstu dowiesz się:

Wrzesień na głównych rynkach biurowych był stosunkowo spokojny. Z danych platformy REDD wynika, że najszybciej, podobnie jak w poprzednich miesiącach, wynajmowały się mniejsze powierzchnie. Moduły do 500 mkw. czekały na najemcę średnio 485 dni. – Najdłużej w ofercie pozostawały powierzchnie w biurowcach klasy A – wskazuje Krzysztof Foks, ekspert REDD. Moduły w budynkach tej klasy wynajmowały się średnio w 598 dni.

Przeciętna wartość wskaźnika REDD Index (pokazuje, jak długo biura czekają na najemcę) wyniosła we wrześniu 443 dni. – To środkowy wynik w tym roku. Niższy odnotowaliśmy w czterech miesiącach, wyższy – także w czterech. W porównaniu z sierpniem, kiedy wynik był w tym roku najwyższy, we wrześniu wskaźnik spadł o 11 dni – mówi Krzysztof Foks.

Powraca wynajmowanie powierzchni w powstających biurowcach

Firma doradcza Newmark Polska podaje, że w III kwartale br. w Warszawie wynajęto 176 tys. mkw. biur. – Aktywność najemców utrzymała się na porównywalnym z drugim kwartałem poziomie – zauważa Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa, lider ds. ESG w Newmark Polska. W sumie w trzech kwartałach tego roku wynajęto w stolicy niemal 0,5 mln mkw. biur.

Ekspertka Newmark Polska zauważa, że na rynek wróciły też przednajmy (umowy podpisywane na powierzchnie w dopiero powstających budynkach). W poprzednich kilku kwartałach w Warszawie nie przekraczały 5 proc. struktury kwartalnego popytu. W III kwartale br. przekroczyły 20 proc. A to, jak mówi Giermakowska, głównie za sprawą dwóch transakcji. Santander Bank w powstającym biurowcu The Bridge wynajął 24,5 tys. mkw. powierzchni. – To największa transakcja nie tylko w III kwartale, ale też od początku 2022 roku – podkreśla ekspertka.

W budowanym Office House, który jest częścią kompleksu Towarowa 22, najemca z branży mediów wynajął 10,1 tys. mkw. GPoland na potrzeby własne wynajął 8,1 tys. mkw. w budynku Dom Beta, a Polkomtel, także na własne potrzeby, 7 tys. mkw. w Viridis B. InPost renegocjował umowę najmu powierzchni (4,6 tys. mkw.) w X20.

Vitalii Arkhypenko, analityk rynku w firmie doradczej Cushman & Wakefield, potwierdza, że III kwartał na rynku biur w Warszawie to okres zawierania największych umów od początku roku. – To także kontynuacja stabilizacji popytu, z pewnymi zmianami w strukturze najmu – mówi. Nowe umowy najmu w III kwartale odpowiadały za 56 proc. popytu. Ponaddwukrotnie przewyższyły umowy renegocjacji stanowiących 26 proc. transakcji.

O dużych transakcjach i zwiększeniu udziału nowych umów najmu w strukturze popytu mówi też Paulina Kopińska, partner i szefowa warszawskiej agencji biurowej Cushman & Wakefield. – Liczymy, że będzie to początek silnego odbicia rynkowego i dalszego spadku pustostanów – podkreśla.

Najemcy nie próżnowali. Ile powierzchni biur wynajęto już w tym roku?

– Patrząc na popyt, najemcy w wakacje raczej nie próżnowali. Na głównych rynkach wynajęto w III kwartale ponad 400 tys. mkw. biur, co jest wynikiem niemal o 24 proc. lepszym niż w II kwartale i o prawie 44 proc. lepszym niż w pierwszym – wskazuje Agnieszka Giermakowska. Z danych wynika, że od stycznia do września w dziewięciu głównych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) najemcy wynajęli już 1 mln mkw. biur.

Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) wskazuje największe transakcje zawarte w III kwartale na rynkach regionalnych. To przedłużenie umów najmu: 16,4 tys. mkw. przez najemcę z sektora bankowego w budynku Kapelanka 42A w Krakowie i 10,5 tys. mkw. przez State Street Bank w budynku Alchemia II w Gdańsku. Trzecią pod względem wielkości transakcją był wynajem na potrzeby własne budynku Park Biznesu Teofilów-C w Łodzi przez firmę Rossmann (8,7 tys. mkw.).

Koszty najmu biur nieznacznie w górę

We wrześniu REDD odnotował niewielki wzrost wyjściowych stawek najmu. Pod koniec miesiąca średni wyjściowy czynsz w biurowcach na głównych rynkach wynosił 13,92 euro za mkw. Od końca sierpnia  średnia wyjściowa stawka w budynkach klasy A wzrosła o 0,17 euro za mkw., do 14,98 euro/mkw. – W klasie B odnotowaliśmy stabilny wynik – wzrost to zaledwie 0,02 euro za mkw., do 12,18 euro – podaje Krzysztof Foks.

Średnie opłaty eksploatacyjne we wrześniu drastycznie nie wzrosły. Przeciętne stawki we wszystkich nieruchomościach z dostępną powierzchnią biurową na głównych rynkach to 21,86 zł za mkw. W budynkach klasy A to 23,22 zł, a klasy B – 19,68 zł za mkw.

W najbliższych miesiącach Krzysztof Foks nie spodziewa się drastycznych zmian ani średnich wyjściowych stawek najmu, ani opłat eksploatacyjnych w budynkach z dostępną powierzchnią. – W III kwartale w klasie A odnotowaliśmy wzrost czynszu zaledwie o 1,8 proc., a opłaty eksploatacyjnej o 0,1 proc. Trend powolnych, a nawet bardzo powolnych wzrostów prawdopodobnie będzie kontynuowany – przewiduje ekspert REDD.

Vitalii Arkhypenko uważa, że czynsze za biura w większości przypadków pozostaną stabilne. - Spodziewamy się jednak dalszych wzrostów w najbardziej pożądanych przez najemców lokalizacjach – zaznacza.

Znaczących zmian stawek najmu biur w ostatnim kwartale roku nie przewiduje Agnieszka Giermakowska. - Różnica w czynszach za biura najwyższej jakości w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach a tymi mniej atrakcyjnymi pogłębia się – zauważa. – Nowoczesne technologie i zaawansowane rozwiązania z zakresu ESG coraz mocniej wpływają na zainteresowanie najemców daną lokalizacją i na poziom czynszów, które w takich biurowcach mogą być nawet o 10–30 proc. wyższe niż u sąsiada nieposiadającego takich udogodnień.

Arkhypenko potwierdza, że zyskują nieruchomości z dobrym adresem, które są w stanie zaoferować nie tylko biura o wysokim standardzie, ale także uwzględniające rozwiązania ESG. – Wraz ze stopniowym nasyceniem rynku biurowcami coraz częściej będzie się pojawiać potrzeba modernizacji starszych budynków lub zmiany ich funkcji – mówi ekspert Cushman & Wakefield.

Powrót pracowników do biur. System „trzy na pięć i cztery na pięć”

Agnieszka Giermakowska zauważa też zmianę nastawienia do pracy zdalnej. – Coraz więcej firm decyduje się na powrót pracowników do biura w systemie trzy na pięć czy nawet cztery na pięć. Będzie to miało przełożenie na zainteresowanie biurami, szczególnie tymi oferującymi najwyższą jakość i rozwiązania technologiczne – przewiduje.

Kontynuacji dotychczasowych trendów w IV kwartale spodziewa się Vitalii Arkhypenko. – W Warszawie oczekiwana jest przewaga nowych umów najmu nad renegocjacjami, inaczej niż w regionach, gdzie przewagę będą miały renegocjacje – mówi ekspert Cushman & Wakefield.

Paulina Kopińska spodziewa się dalszego wzrostu udziału nowych umów najmu, kontynuacji spadku pustostanów i wzrostu czynszów w najlepszych lokalizacjach. – Jak na każdym dojrzałym rynku, udział renegocjacji pozostanie większy niż przed pandemią. Pozytywną stroną tej zmiany oraz wydłużenia okresu, na jaki zawierane są nowe umowy najmu, będzie stabilizacja rynku – komentuje.

Mało nowych inwestycji na rynku biur. Sposób na lukę podażową

Z analiz Cushman & Wakefield wynika, że w latach 2025–2026 liczba rozpoczynanych inwestycji biurowych w Warszawie nie będzie duża. – Deweloperzy skupiają się przede wszystkim na komercjalizacji i ukończeniu budowanych nieruchomości. Większość inwestycji powstaje w strefie centralnej. To m.in. Centrum Zachód, gdzie powstają The Bridge, Office House, The Form, Skyliner II i Studio A. W strefie Centralny Obszar Biznesu powstaje kompleks Upper One – podaje Vitalii Arkhypenko. – Sytuacja w miastach regionalnych przypomina co prawda tę z rynku warszawskiego, ale rynki te będą potrzebowały nieco więcej czasu na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni – uważa.

 Paulina Kopińska podsumowuje, że podaż nowych obiektów będzie wypadkową opłacalności i bezpieczeństwa inwestycji w poszczególnych lokalizacjach. – W tych o najwyższej płynności popytu najemców oraz kapitału inwestorów – takich jak centrum Warszawy – największym ograniczeniem podaży nie będzie ryzyko związane z komercjalizacją nieruchomości, ale ograniczona dostępność gruntów oraz skomplikowany proces uzyskiwania pozwoleń na budowę – ocenia. – Alternatywą uzupełnienia luki podażowej w takich obszarach będą inwestycje w istniejące zasoby i tzw. redevelopment, który już staje się faktem – potwierdza.