Mniej chętnych na wynajem mieszkania. Teraz lokal można mieć taniej

Z tego tekstu dowiesz się:

Ruch na rynku najmu mieszkań jest umiarkowany. Jak mówi Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor SonarHome, większość studentów znalazła już lokum na ten rok akademicki. – Teraz mieszkań szukają głównie młode pracujące osoby i obcokrajowcy – wskazuje.

Popyt na najem naturalnie spada

O mniejszym popycie mówią też dane serwisu Nieruchomosci-online.pl. Zainteresowanie mieszkaniami na wynajem mierzone liczbą kontaktów nawiązanych przez poszukujących z ogłoszeniodawcami lokali było w październiku o 17 proc. mniejsze niż we wrześniu. Jak jednak mówi Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl, taki spadek zainteresowania nie jest wyjątkowy. – Scenariusz powtarza się w zasadzie co roku: po rozgrzanym sierpniu i wrześniu, w październiku popyt na najem naturalnie spada. Popularność ofert najmu w październiku była porównywalna z czerwcem, a wiec miesiącem poprzedzającym tzw. wysoki sezon – wyjaśnia.

Sytuacja jest dla najemców korzystna. – Szczyt sezonu za nami. Zyskali przewagę w negocjacjach z właścicielami mieszkań – zaznacza Milena Chełchowska, analityczka Otodomu. – Najemcy, widząc, że oferta jest szeroka, a mieszkania dostępne od ręki, zaczynają dyktować warunki – mówi. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ile metrów mieszkania za średnią pensję? "Miejsce na postawienie krzesła"

Na 50-metrowe mieszkanie w Bytomiu trzeba by odłożyć ponad 34 wypłaty, w Warszawie – ponad 146.

Rynek najmu zasiliły w tym roku nie tylko lokale z rynku deweloperskiego kupowane przez inwestorów. – Do oferty wróciły też mieszkania wynajmowane  przez osoby, które skorzystały z programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i są już „na swoim” – mówi Milena Chełchowska.

Z analiz Otodomu wynika, że w październiku na większości lokalnych rynków szukano przede wszystkim mieszkań dwupokojowych. – W Trójmieście, Opolu, Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu najpopularniejsze były lokale ze stawką do 3 tys. zł. W Zielonej Górze, Szczecinie, Rzeszowie, Olsztynie, Łodzi, Kielcach, Białymstoku, Bydgoszczy i Lublinie – do 2,5 tys. zł, a w Katowicach – do 2 tys. zł – wskazuje Chełchowska.

Magdalena Łozowicka, starszy analityk WGN, ocenia, że z rynku najszybciej znikają kawalerki i mieszkania dwupokojowe.  Kawalerki są chętnie wynajmowane także jako mieszkania pracownicze na czas dłuższych delegacji – zauważa. – Najdłużej na rynku pozostają duże trzy-, czteropokojowe mieszkania, zwłaszcza nierozkładowe. Takie lokale, szczególnie gdy są wynajmowane na pokoje, nie zapewniają poczucia prywatności. Mniejszym zainteresowaniem cieszą się także lokale w kiepsko skomunikowanej okolicy, ze słabo rozwiniętą infrastrukturą handlowo-usługową.

Lekka korekta stawek najmu mieszkań

Otodom podaje, że przeciętny koszt najmu mieszkań w głównych miastach przekroczył w październiku 3,6 tys. zł. W porównaniu z wrześniem to 1,5-proc. wzrost (53 zł więcej). Rok do roku zwyżka wynosi 1,3 proc.

W Warszawie przeciętny koszt najmu mieszkań to 5 tys. zł – o 0,1 proc. więcej niż we wrześniu, ale o 1,9 proc. mniej niż rok temu. W Trójmieście i Krakowie średnie stawki w październiku to ponad 3,1 tys. i ponad 3,3 tys. zł, odpowiednio. Czynsze w tych miastach w ciągu miesiąca spadły o 1,9 i 1,1 proc., a w ciągu roku o 0,4 i 0,6 proc. Przeciętny czynsz we Wrocławiu to 3,1 tys. zł (0,1 – proc. spadek m./m. i 0,4 proc. r./r.).  W Kielcach, gdzie najem jest najtańszy (przeciętna stawka to 2 tys. zł), czynsze w ciągu miesiąca spadły o 0,8 proc., ale w ciągu roku wzrosły o 3,4 proc. 

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Ministra funduszy: UOKiK powinien sprawdzić wzrost marż deweloperów

Nie jestem za odgórnym regulowaniem marż deweloperów. Ale UOKiK powinien sprawdzić, czy prawa klientów i zasady konkurencji są dochowane – stwierdz...

Z analiz Otodomu wynika, że czynsze od września do października najbardziej wzrosły w Olsztynie – o 3,3 proc., do ponad 2,2 tys. zł. Roczny wzrost to 6,9 proc. W Szczecinie najem w ciągu miesiąca zdrożał o 2,7 proc., do 2,8 tys. zł (roczny wzrost to 3 proc.). – W stosunku do października 2023 r. największą zmianę, czyli wzrost stawek o 13 proc. (do ponad 2,3 tys. zł), odnotowaliśmy w Zielonej Górze. Spore zmiany w tym mieście, podobnie jak w Olsztynie, mogą wynikać z dość małej oferty w porównaniu z większymi miastami, a co za tym idzie, z niewielkiej próby mieszkań poddanych analizie – wyjaśnia Milena Chełchowska.  

Portal Nieruchomosci-online.pl wskazuje, że w październiku wiele miast wojewódzkich zanotowało lekką korektę lub stabilizację średnich stawek ofertowych mieszkań na wynajem wystawianych w tym serwisie. – Przede wszystkim dało się to zauważyć w najpopularniejszych segmentach – chodzi o kawalerki i mieszkania dwupokojowe – zwraca uwagę Rafał Bieńkowski. Spadek stawek najmu za kawalerki serwis odnotował w takich miastach, jak Białystok, Gdańsk, Gorzów Wlkp., Kraków, Lublin, Poznań, Rzeszów, Toruń (od 2 do 6 proc. miesiąc do miesiąca).

Stabilizację czynszów za kawalerki widać w Katowicach, Łodzi, Szczecinie, Wrocławiu (wahania poniżej niż 1 proc. w górę lub w dół). Wzrost odnotowano w Bydgoszczy, Kielcach i Warszawie (1–3 proc. m./m.).  

Ofertowe stawki najmu za lokale dwupokojowe poszły w dół w Białymstoku, Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Krakowie, Opolu, Rzeszowie, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze (od 1 do 5 proc. m./m.), ustabilizowały się w Gdańsku, Lublinie, Poznaniu (zmiany poniżej 1 proc.), a wzrosły w Bydgoszczy, Katowicach, Łodzi, Olsztynie, Szczecinie, Toruniu (1–3 proc. m./m.).

Ciągle jest w czym wybierać

Najemcy nie mają co narzekać na podaż. Pod koniec października na portalu Otodom było 23,8 tys. ofert mieszkań na wynajem – o 4 proc. mniej niż we wrześniu. – Trend delikatnych spadków utrzymuje się od początku roku z przerwą na 12-proc. wzrost oferty we wrześniu, czyli miesiącu studenckich poszukiwań – zaznacza Milena Chełchowska, analityczka Otodomu.  Zmniejszenie puli mieszkań na wynajem serwis odnotowuje w przeważającej części stolic wojewódzkich.

Rynek najmu w październiku wzbogacił się o 18,7 tys. świeżych ogłoszeń. – To wprawdzie o 10 proc. mniej niż miesiąc wcześniej, ale nieznacznie (o 2 proc.) więcej niż przed rokiem – podaje Chełchowska. 

Z analiz Rentier.io wynika, że nowych ofert najmu lokali w 17 analizowanych miastach było w październiku sporo mniej niż we wrześniu, bo o 22,5 proc. – A wszystkich aktywnych unikatowych ofert (po usunięciu duplikatów) też naliczyliśmy mniej – o 9 proc. – wskazuje Anton Bubiel. – Właściciele mieszkań, którym nie udało się znaleźć lokatora, są jednak w trudniejszej sytuacji, bo zainteresowanie najemców jest już dużo mniejsze. Właściciele albo obniżają stawki, albo cierpliwie czekają.

Z kolei w portalu Nieruchomosci-online.pl ogłoszeń mieszkań na wynajem było w październiku niemal 12,5 tys. – o ponad 6 proc. więcej niż we wrześniu. – W pewnym stopniu to typowe odbudowywanie się oferty po sierpniu i wrześniu, kiedy to zwykle następuje największy odpływ ogłoszeń z rynku – zaznacza Rafał Bieńkowski. – W ujęciu rok do roku zanotowaliśmy spadek liczby ogłoszeń o 7 proc.

Największe zyski w Sosnowcu, najmniejsze w Krakowie

Jak podaje Rentier.io, rentowność najmu mieszkań brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) w październiku wyniosła przeciętnie 5,9 proc., o 0,1 pkt proc. więcej niż we wrześniu. Zmiana jest kosmetyczna. 

Anton Bubiel zaznacza, że przeciętna rentowność netto (po uwzględnieniu kosztów) 50-metrowego mieszkania się nie zmieniła – to 4,7 proc. – Po podwyżce stawek najmu rentowność netto takiego lokalu najlepiej wypada w Sosnowcu (5,8 proc.). Najgorsza jest wciąż jest w Krakowie (4 proc.) – wskazuje prezes Rentier.io. W Warszawie to 4,3 proc., we Wrocławiu – 4,5 proc., w Gdańsku – 4,6 proc., a w Łodzi – 5 proc.

– Popyt inwestorów jest słabszy ze względu na dostępne alternatywy – lokaty i obligacje. W warunkach niepewnego wzrostu wartości nieruchomości część inwestorów woli te instrumenty – wyjaśnia Anton Bubiel.

Stabilizacja to najpewniejszy scenariusz

Prezes Rentier.io do końca roku nie spodziewa się istotnych zmian na rynku najmu. – Nie ma mocnych przesłanek sugerujących wzrost albo spadek popytu. Podobnie jak na rynku sprzedaży mieszkań, gdzie nabywcy mają więcej czasu na poszukiwania i negocjacje cen, także najemcy mają z czego wybierać, mając możliwość negocjacji stawek. Przewiduję stabilizację cenową – mówi Anton Bubiel.

Stabilizację rynku przewiduje też Milena Chełchowska. – Sezonowość oferty sugeruje, że końcówka roku przyniesie zmniejszenie podaży mieszkań na wynajem, będzie to jednak zmiana chwilowa, zachwianie związane z koncentracją na świętach – wyjaśnia. – Odbicie podaży i popytu nastąpi najprawdopodobniej na początku 2025 r. Ale może się okazać, że listopad i grudzień będą dobrym czasem na zmianę wynajmowanego mieszkania. Właściciele lokali, biorąc pod uwagę mniejsze zainteresowanie w tym czasie, mogą być bardziej otwarci na negocjacje.

Także Magdalena Łozowicka uważa, że koniec roku to dobry moment na wynajem mieszkania. – Zimą stawki niejednokrotnie idą w dół. Przedświąteczny okres sprawia, że zainteresowanie lokalami maleje – potwierdza. – Aby znaleźć najemcę jeszcze w tym roku, właściciele mieszkań niejednokrotnie są skłonni do obniżania stawek. Nie należy się jednak spodziewać dużych zniżek – zastrzega. Zdaniem ekspertki WGN przyszły rok może przynieść ponowne wzrosty stawek.

Rafał Bieńkowski komentuje, że specyfika rynku najmu i związana z nim cykliczność wskazują, że również tym razem w listopadzie i grudniu popyt będzie spadać. – I jak to bywało w przeszłości, aktywność poszukujących ponownie wzrośnie dopiero w styczniu – mówi. – Skoro teraz będzie trudniej o lokatora, trudno też zakładać, że oczekiwania właścicieli wzrosną. Nasze prognozy wskazują, że w ostatnich tygodniach roku stawki ofertowe będą się raczej stabilizować z możliwością niewielkiej korekty. Dotyczy to zarówno kawalerek, jak i większych lokali.

W jesiennym badaniu nastrojów przeprowadzonych przez serwis Nieruchomosci-online.pl taki scenariusz nakreśliła większość ankietowanych pośredników.

Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), podsumowuje, że najem ma się całkiem nieźle. – Brak programu dopłat do kredytów sprawia, że spora część klientów decyduje się na wynajem. – Generalnie najem jest mniej obciążający niż zakup, nie wymaga 25- czy 30-letniego zobowiązania kredytowego. Czas trwania najmu to zwykle 12 miesięcy, zatem decyzja o transakcji najmu jest o wiele szybsza niż zakupu – zaznacza. – Jeśli chodzi o grupę najemców, najczęściej są to osoby młode, przyjeżdżające do Warszawy do pracy lub na studia. W przypadku dobrej współpracy taki najemca może zostać w mieszkaniu na dłużej niż rok. Jeśli nie wejdą żadne programy wsparcia kredytowania zakupu nieruchomości, najmy będą nadal bardzo atrakcyjną alternatywą dla młodych.