Z tego tekstu dowiesz się:
- Ile mieszkań sprzedali deweloperzy w 2024 roku
- Ile dziś kosztują mieszkania – nowe i używane
- Jakie trendy zdominują rynek mieszkań w 2025 roku
- Czy mieszkania w tym roku stanieją
Roku 2024 deweloperzy nie mogą zaliczyć do specjalnie udanych. Z analiz firmy doradczej JLL wynika, że w sześciu największych aglomeracjach sprzedali 39,6 tys. mieszkań, podczas gdy w 2023 r., kiedy rynek był rozgrzany „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, 57,6 tys. W kryzysowym 2022 r. budowniczowie osiedli znaleźli chętnych na 35 tys. lokali.
Wzrosty cen wyhamowały. Są korekty w cennikach deweloperów
Spadek popytu na mieszkania, jak tłumaczy Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, to efekt wygaszenia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, braku kolejnego programu dopłat, ale też oczekiwania na obniżki stóp procentowych.
– Dla nabywców kredytowych mieszkania są już za drogie – dopowiada Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, dodając, że skurczył się też „popyt ze strony klientów, których stać na płacenie bajońskich sum”.
Deweloperzy dwoją się i troją, żeby przyciągnąć klientów. Na porządku dziennym są rabaty i różne akcje promocyjne. Do oferty trafiają też tańsze mieszkania. Z analiz portalu Tabelaofert.pl wynika, że w aż dwóch trzecich wprowadzanych do sprzedaży osiedli mieszkania mają niższą cenę niż średnia rynkowa w danym mieście.
Rynek żegna się z dwucyfrowymi podwyżkami cen, jakie odnotowywano w 2023 r. Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Warszawie od grudnia 2023 do grudnia 2024 r. wzrosły o 5 proc., do ponad 17,6 tys. zł. W Krakowie i aglomeracji katowickiej mieszkania zdrożały przeciętnie o 6 proc., odpowiednio do 16,5 tys. zł i niemal 11,2 tys. zł za mkw.
Czytaj więcej
Sprzedaż mieszkań będzie powoli rosła – oceniają analitycy portalu Tabelaofert.pl. Czy wzrosną też ceny?
O 6,6 proc. (do ponad 15,9 tys. zł za mkw. pod koniec grudnia) poszły w górę średnie ceny ofertowe lokali w Trójmieście, w Poznaniu – o 8 proc. (ponad 13,3 tys. zł/mkw.), a w Łodzi – o 9,9 proc. (niespełna 11,5 tys. zł). Najbardziej, bo o 12,1 proc., do 14,7 tys. zł za mkw., wzrosły średnie ceny nowych mieszkań we Wrocławiu.
Analizując ceny nowych mieszkań miesiąc do miesiąca (listopad/grudzień ub.r.), serwis odnotował symboliczne spadki (poniżej 1 proc.) w Warszawie i aglomeracji katowickiej. O 1,3 proc. spadły ceny w Trójmieście. W pozostałych miastach ceny w ciągu miesiąca wzrosły o mniej niż 1 proc.
Sprzedający na rynku wtórnym dają większe rabaty
Gorączki nie było też na rynku wtórnym. Kupujący używane mieszkania mieli w czym wybierać, nie spieszyli się więc z transakcją. Np. w portalu Nieruchomosci-online.pl liczba ogłoszeń w IV kwartale ub.r. w porównaniu z III kwartałem wzrosła o 5 proc., do ok. 83 tys. W ciągu roku oferta urosła aż o 27 proc. W serwisie Otodom w grudniu było niemal 180 tys. ogłoszeń.
Czytaj więcej
W tym roku deweloperzy wprowadzą do oferty mieszkania z różnych segmentów – popularne i premium. W cenie będą lokale pod klucz.
– Tak znaczący wzrost liczby ogłoszeń był bez wątpienia jednym z najważniejszych wydarzeń na rynku mieszkań w 2024 r. – ocenia Rafał Bieńkowski z serwisu Nieruchomosci-online.pl. Jak dodaje, sprzedający, aby skusić klienta, coraz częściej dostosowują ceny w ogłoszeniach do rosnącej oferty i słabnącego popytu. – Najwyraźniej widać to przy sprzedaży małych mieszkań. W wielu miastach ich średnie ceny ofertowe były niższe niż kwartał wcześniej – zauważa. Maksymalny spadek to 3–4 proc.
– 2024 r. był czasem oczekiwania na program dopłat do kredytów. Niepoprawni optymiści czekali też na odważne ruchy Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych. To wyczekiwanie stało się dla kupujących męczące, tym bardziej że wbrew wszystkiemu ceny nadal miały trend wzrostowy – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Sprzedający żyli w przeświadczeniu, że uda się zamknąć transakcję z ceną, jaka była możliwa w czasie obowiązywania programu dopłat. Niektórym się to udało, generalnie jednak właściciele nieruchomości wystawionych z cenami „w górnych widełkach” mają dość duże problemy ze sprzedażą. Jeśli nie zareagowali w odpowiednim momencie, nadal bezskutecznie próbują dokonać transakcji.
Czytaj więcej
Mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie w grudniu były oferowane średnio po niespełna 18,3 tys. zł za mkw., w Łodzi – po 8,6 tys. zł.
Z analiz Metrohouse wynika, że tempo sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym wyraźnie spada. – Świadczą o tym transakcje zawarte np. pół roku od wystawienia lokalu na sprzedaż – podkreśla Marcin Jańczuk. Według niego dopiero koniec 2024 r. pokazał, że utrzymywanie wysokich cen jest bezzasadne.
– Nie było rzeszy chętnych na mieszkania, do transakcji nie zachęcały także wysokie koszty uzyskania kredytu. Wiele osób wyczekiwało dobrego momentu na wejście na rynek. Był to czas zwiększonych możliwości negocjacyjnych. Zdarzały się nawet ponad 10-proc. rabaty – zauważa Jańczuk. – Trzeba jednak pamiętać, że za każdą taką zniżką kryje się nieco inna intencja. Czasem jest to efekt przedłużającej się sprzedaży, czasem sytuacja życiowa, a czasem świadomość, że to nie jest czas, kiedy to sprzedający dyktuje warunki.
Czytaj więcej
Klienci na rynku wtórnym mogli liczyć na średnie rabaty od 5 do 15 proc. Droższe lokale były przeceniane nawet o 30 proc. Co dalej z mieszkaniami z drugiej ręki?
Z kolei Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, 2024 r. na rynku wtórnym określa rokiem „gry na czas i trudnych decyzji”. – Na rynku wtórnym przypominał bieg w deszczu. Każdy chciał dotrzeć do celu, ale mało kto mógł sobie pozwolić na nieprzemyślane kroki. Sprzedający i kupujący znaleźli się w sytuacji, która wymagała ostrożności, elastyczności i gotowości na negocjacje – ocenia Wydrowski.
A grudzień, jak dodaje, dla wielu sprzedających był czasem „ostatniej szansy”. – Ci, którzy od miesięcy nie mogli znaleźć nabywcy, liczyli na bardziej zdecydowanych klientów. Kupujący, zwłaszcza gotówkowi, działali jednak z dużą ostrożnością, wiedząc, że mają przewagę. Duże rabaty były możliwe szczególnie tam, gdzie sprzedający musieli reagować na presję czasu lub konkurencję – podkreśla Łukasz Wydrowski. – Cały 2024 r. na rynku wtórnym upłynął pod znakiem stagnacji i rosnącej rozbieżności między cenami ofertowymi a transakcyjnymi – podsumowuje.
Okres przetasowań na rynku mieszkań z drugiej ręki
Pytany o prognozy na 2025 r. Łukasz Wydrowski odpowiada, że jeśli 2024 r. można było określić mianem roku stagnacji i rozczarowań, to ten zapowiada się jako czas zmienności i niepewności. – Czeka nas okres przetasowań. Nie jest to moment dla każdego, ale dla tych, którzy rozumieją mechanizmy rynku, może to być czas wyjątkowych szans – uważa.
Zdaniem prezesa rekordowa już oferta mieszkań będzie jeszcze rosnąć. – Jednocześnie popyt pozostaje słaby, szczególnie w segmencie kredytowym. Wysokie stopy procentowe ograniczają zdolność kredytową, a bez obniżek RPP sytuacja się nie poprawi. To oznacza, że sprzedający będą się musieli jeszcze bardziej dostosować do warunków rynkowych. W dużych miastach ceny ofertowe raczej się ustabilizują, budując jednak zauważalny trend spadkowy, ale w mniejszych korekty mogą sięgać nawet 3–5 proc. w skali roku – przewiduje Wydrowski.
Ważne, czy rząd zdecyduje się na nowy program dopłat do kredytów. W grudniu szef resortu rozwoju Krzysztof Paszyk powiedział, że kredytu „za zero procent” nie będzie, co nie oznacza, że klienci zostaną pozbawieni jakiegoś wsparcia. Minister nie wykluczył powrotu do dawnego programu „Mieszkanie dla młodych”.
Czytaj więcej
Ten rok może nieco poprawić sytuację inwestorów na rynku mieszkań. Biznes staje się jednak trudny. Wygrają najlepsi.
Marcin Jańczuk uważa, że ewentualny nowy program dopłat nie będzie miał już tak dużego przełożenia na rynek jak „Bk 2 proc.” – W grę wejdą jednak mechanizmy psychologiczne. Chodzi o przeświadczenie, że próby regulacji rynku przez państwo doprowadzą do ponownych wzrostów cen. Choć te obawy nie powinny być tak duże, jak w czasie „Bk 2 proc.”, który to program wszedł w życie w bardzo złym momencie, bo w czasie małej podaży – przypomina.
Zainteresowanie mieszkaniami, jak dodaje Marcin Jańczuk, wzrośnie wraz z obniżką stóp procentowych.
– Sytuacja klientów w 2025 r. będzie dość dobra. Podaż mieszkań jest bardzo duża. A deweloperzy i indywidualni sprzedający są pod dużą presją – potwierdza ekspert Metrohouse. – Jeżeli nie będzie jakiegoś istotnego zamieszania wywołanego nowymi pomysłami rządu, to może to być sprzyjający czas na poszukiwania mieszkania, negocjacje i wybór najlepszego finansowania. Zapewne ożywi się sytuacja w tzw. segmencie popularnym, w sektorze pierwszych mieszkań, których nabywcy w większości posiłkują się kredytem. Lepsze warunki kredytowania będą mieć przełożenie na duży ruch na rynku takich mieszkań.
Deweloperzy będą bardziej ostrożni
Co wydarzy się na rynku deweloperskim? Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej, analityczki Cenatorium, prognozy na najbliższy rok się pogorszyły. – Oczekiwany jest wolniejszy wzrost cen, a lokalnie nawet niewielkie spadki – mówi ekspertka. – Na rynek jeszcze jakiś czas będą wpływać pogarszające się warunki makroekonomiczne i brak programu dopłat do kredytów hipotecznych – uważa.
Na trzęsienie ziemi i wielkie przeceny nie ma co jednak liczyć. Małgorzata Wełnowska zwraca uwagę na wysokie koszty budowy osiedli, ale też chęć utrzymania marż przez deweloperów. – Największym powodzeniem będą się cieszyć małe mieszkania, szczególnie w pierwszych kwartałach roku, kiedy zdolność kredytową klientów będą nadal ograniczać wysokie stopy procentowe – przewiduje ekspertka Cenatorium.
Wełnowska zwraca też uwagę na spadek zainteresowania najmem mieszkań, co wpływa na spadek opłacalności inwestycji w nieruchomości. – Także z tego powodu rynek deweloperski może stać się słabszy – uważa analityczka. – Kupujący mogą częściej wybierać gotowe mieszkania zamiast lokali w budowie.
Czytaj więcej
Cięcia w połowie roku pozwolą deweloperom obronić marże – ocenia topowy analityk. BM Pekao liczy na mocne cięcie.
Agnieszka Mikulska potwierdza, że na rynek nadal oddziałują czynniki ograniczające sprzedaż. – W najbliższych miesiącach trudno przewidywać poprawę sytuacji. Rząd porzucił prace nad kredytem „Na start”, co do kolejnego mamy jedynie wstępne deklaracje, a przewidywane obniżki stóp procentowych odsuwają się w czasie – mówi. – Z powodu ograniczonego popytu w najbliższych miesiącach wysoce prawdopodobna jest dalsza stabilizacja przeciętnych cen mieszkań, a nawet ich stopniowy spadek – uważa.
Deweloperzy będą się starać dostosować ofertę do możliwości finansowych nabywców. – Osiedla mogą powstawać w nieco tańszych miejscach. Nie ma jednak podstaw, by przewidywać gwałtowne przeceny – zastrzega Mikulska. – Ceny na rynku pierwotnym są uzależnione także od kosztów budowy i cen gruntów. Sytuacja poszczególnych deweloperów będzie zróżnicowana. Klienci mogą mieć szansę na znalezienie atrakcyjnej oferty – podsumowuje.
Czy oferta nowych mieszkań wzrośnie? Agnieszka Mikulska przypomina, że 2024 r. upłynął pod hasłem odbudowy oferty po masowej wyprzedaży w 2023 r. – Na największych rynkach liczba lokali w ciągu roku wzrosła o kilkadziesiąt procent. Część deweloperów mówi wprost, że będą ostrożnie wprowadzać nowe inwestycje, uzależniając decyzje od wyników sprzedaży mieszkań na oferowanych już osiedlach – mówi Mikulska. – Niewątpliwie jednak w najbliższych miesiącach możemy się jeszcze spodziewać dalszego wzrostu oferty, zwłaszcza u tych deweloperów, którzy osiągają dobre wyniki sprzedaży.
