Jak wynika z danych Big Data RynekPierwotny.pl, najbardziej skurczyła się oferta firm deweloperskich w Warszawie, gdzie sprzedano niemal trzykrotnie więcej mieszkań, niż wprowadzono do sprzedaży. A firmy w stolicy, jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zszokowali rynek cenami nowych nieruchomości.
Czytaj więcej:
W ciągu niespełna roku, po siedmiu obniżkach stóp procentowych, w każdym polskim mieście można kupić na kredyt znacznie większe mieszkanie. W Katow...
Pro
Deweloperzy próbują przejąć inicjatywę
– W ubiegłym roku kupujący mieszkania mieli mocniejsze karty w negocjacjach z deweloperami, bo oferta zbyt szybko urosła do rekordowych rozmiarów. Wygląda jednak na to, że deweloperzy próbują teraz przejąć inicjatywę. Jak? Hamując podaż – mówi Marek Wielgo. Historia pokazuje, że kiedy rośnie popyt i jednocześnie kurczy się oferta, wiele osób przyspiesza decyzję o zakupie mieszkania.
Ekspert podkreśla, że dopiero kolejne miesiące pokażą, czy deweloperzy rzeczywiście wstrzymują się z uruchamianiem nowych inwestycji. – Faktem jest jednak, że na rynkach siedmiu największych metropolii pojawiło się w lutym zaledwie ok. 2,3 tys. nowych lokali. To aż o ok. 58 proc. mniej niż w styczniu i o 47 proc. mniej od średniej miesięcznej podaży z 2025 r. – szacuje.
Wyraźne hamowanie aktywności inwestycyjnej widać szczególnie w Łodzi, gdzie liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży spadła aż o 81 proc. w porównaniu ze styczniem. Tamtejsze firmy deweloperskie w ubiegłym roku wyraźnie przeszarżowały z podażą, co dziś skutkuje ostrą konkurencją cenową. Również w Warszawie deweloperzy mocniej zaciągnęli hamulec podażowy – na rynek trafiło zaledwie niespełna 580 lokali, podczas gdy ubiegłoroczna średnia miesięczna wynosiła ok. 1,2 tys. – podaje Marek Wielgo.
Jak jednak zaznacza, może to być jednak jedynie chwilowa zadyszka. – Tym bardziej że akurat w stolicy nie brakuje chętnych na nowe mieszkania. W lutym podpisano tam niemal 1,6 tys. umów deweloperskich, czyli o 3 proc. więcej niż w styczniu. Wynik ten był aż o 27 proc. lepszy od średniej miesięcznej sprzedaży z ubiegłego roku.
– Inaczej wygląda sytuacja w pozostałych metropoliach. Z wyjątkiem Łodzi – gdzie luty okazał się wyraźnie lepszy sprzedażowo od stycznia – w większości miast odnotowano spadek liczby zawartych umów deweloperskich. Jednocześnie w porównaniu z ubiegłoroczną średnią miesięczną widać jednak wyraźne ożywienie popytu – mówi Marek Wielgo.
Z tego trendu wyłamało się Trójmiasto. W ubiegłym roku deweloperzy wprowadzali tam na rynek bardzo drogie inwestycje, co podniosło średnią cenę metra kwadratowego mieszkań aż o 10 proc. Najprawdopodobniej właśnie dlatego kupujących zaczęło ubywać. Lutowa sprzedaż mieszkań była tam o 28 proc. niższa niż w styczniu i o 14 proc. słabsza od średniej miesięcznej z 2025 r.
– Dla potencjalnych nabywców kluczowe jest jednak to, czy malejąca podaż była w stanie zrównoważyć rosnący popyt. Niestety – nie. Jedynie w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań, niż sprzedali – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – W pozostałych metropoliach sytuacja wygląda zupełnie inaczej niż w ostatnich dwóch latach, do których przyzwyczaili się kupujący. W Warszawie deweloperzy sprzedali niemal trzykrotnie więcej mieszkań, niż wprowadzili na rynek. W Łodzi – niemal dziesięciokrotnie więcej.
Czytaj więcej
Na rynku pojawiło się sporo drogich mieszkań, ale coś dla siebie znajdą też mniej zamożne osoby, jeśli zaakceptują mniej atrakcyjny adres.
Ile nowych mieszkań czeka na klientów
Wielgo zaznacza, że ofertę zasilają także mieszkania, z których nabywcy ostatecznie rezygnują. Dlatego w Krakowie liczba dostępnych lokali w lutym była zbliżona do tej ze stycznia i wynosiła ok. 11,9 tys. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta wciąż bije rekordy – osiągnęła poziom ok. 11,3 tys. mieszkań.
W pozostałych metropoliach oferta zaczęła się jednak kurczyć. W Warszawie pod koniec lutego dostępnych było ok. 17,3 tys. mieszkań, czyli o 4 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. W Łodzi liczba ofert spadła o 3 proc. (do 11,5 tys.), co zepchnęło tę metropolię na trzecie miejsce pod względem wielkości rynku – wyprzedził ją Kraków. Spadek o 3 proc. odnotowano także we Wrocławiu (do 10 tys. lokali). W Trójmieście oferta zmniejszyła się o 2 proc. (do 8,8 tys.), a w Poznaniu o 1 proc. (do 8 tys.). W stolicy Wielkopolski wybór mieszkań kurczy się już piąty miesiąc z rzędu.
To tam deweloperzy budują drogo
– Poznań i Warszawa były w lutym jedynymi metropoliami, w których wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. Był to efekt pojawienia się na rynku wyjątkowo drogich inwestycji – wyjaśnia Marek Wielgo. – Warszawscy deweloperzy zszokowali rynek ekstremalnymi cenami mieszkań. W jednej z nowych inwestycji, która ma być ikoną luksusu, ceny mieszkań sięgają od 54,6 tys. do 80,4 tys. zł za metr kwadratowy. Średnia cena wszystkich lokali wprowadzonych na stołeczny rynek w lutym przekroczyła natomiast 26,5 tys. zł za metr.
W efekcie – jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl – średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań oferowanych przez warszawskich deweloperów wzrosła w lutym o 2 proc., przekraczając poziom 19,5 tys. zł.
Marek Wielgo zwraca uwagę, że tylko w ciągu ostatnich trzech miesięcy średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wzrosła o 7 proc., czyli o tyle samo, ile wcześniej rosła przez dwa lata.
Z analogicznego powodu – napływu droższych inwestycji – o 1 proc. podrożały także nowe mieszkania w Poznaniu. Do przekroczenia pułapu 14 tys. zł za metr kwadratowy przyczyniły się w tym mieście dwie nowe inwestycje. W pierwszej ceny mieszkań mieszczą się w przedziale 15,3-24,5 tys. zł za metr, a w drugiej – 19,6-33,4 tys. zł.
Nie wszędzie jednak deweloperzy postawili na projekty z segmentu premium. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii do sprzedaży trafiło sporo relatywnie tańszych mieszkań. Ich liczba była na tyle duża, że średnia cena metra kwadratowego w całej ofercie spadła tam o 1 proc., do niespełna 11,3 tys. zł.
Gdzie ceny nowych mieszkań się stabilizują
Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, w pozostałych metropoliach luty przyniósł stabilizację cen. W Trójmieście średnia cena metra kwadratowego utrzymała się na poziomie 17,7 tys. zł, w Krakowie – niespełna 17 tys. zł, we Wrocławiu – 15,2 tys. zł, a w Łodzi – 11,5 tys. zł.
W ujęciu rocznym Łódź była w lutym jedyną metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań nie zmieniła się. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wzrost wyniósł zaledwie 1 proc.
Czytaj więcej:
Oferta mieszkań w Katowicach może się wyprzedawać nawet pięć lat, w Łodzi – ok. dwóch. Nadciąga trzęsienie ziemi?
Pro
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że w obu tych regionach mamy dziś nadpodaż mieszkań. – Oznacza to, że przy obecnym tempie sprzedaży upłynnienie całej oferty zajęłoby ponad dwa lata – wyjaśnia. – W pozostałych metropoliach średnie ceny nowych mieszkań były w lutym wyższe niż rok wcześniej: o 3 proc. w Krakowie i we Wrocławiu, o 5 proc. w Poznaniu, o 8 proc. w Trójmieście oraz o 10 proc. w Warszawie.
