Z tego artykułu się dowiesz:
- Jakie czynniki wpływają na decyzję o zakupie lub wynajmie mieszkania
- W których miastach najem mieszkań jest najbardziej opłacalny
- Jakie są różnice w kosztach najmu w różnych miastach Polski
- Jak wysokie są koszty najmu mieszkań czteropokojowych w porównaniu do średnich wynagrodzeń?
Mieszkanie kupić czy wynająć? – Odpowiedź nie jest jednoznaczna, zależy od wielu czynników – indywidualnych potrzeb, sytuacji życiowej, możliwości finansowych, a przede wszystkim lokalizacji, która na rynku nieruchomości ma kluczowe znaczenie – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka. – Prosta matematyka pozwala jednak zweryfikować to, co często pozostaje jedynie w sferze domysłów, czyli relację pomiędzy czynszem a ceną zakupu porównywalnego mieszkania.
Czytaj więcej:
Raty kredytu hipotecznego w większości przypadków są wciąż wyższe niż czynsze za wynajmowane mieszkanie. Różnice jednak maleją, a w Poznaniu i Łodz...
Pro
Okresowe wahania stawek najmu
Z najnowszych analiz Grupy Morizon-Gratka wynika, że w długiej perspektywie najem najbardziej opłaca się w Krakowie i Gdańsku. Z kolei zakup mieszkania jest najbardziej korzystny w Łodzi. Takie wnioski płyną z zestawienia cen i stawek najmu mieszkań.
– Z analizy ofert najmu mieszkań publikowanych w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że średnie stawki czynszów netto (czyli bez mediów i opłat administracyjnych) od wielu miesięcy utrzymują się na bardzo stabilnych poziomach. Dotyczy to przede wszystkim najpopularniejszych segmentów rynku, czyli mieszkań jedno- i dwupokojowych – mówi Marcin Drogomirecki.
Jak dodaje, wahania średnich stawek, zarówno w ujęciu miesięcznym, kwartalnym, jak i rocznym, to ok. kilku proc.
– Okresowo widać niewielkie wzrosty (zwykle w czasie zwiększonego popytu), a następnie korekty w dół. Dziś nie można jednak mówić o trwałym, wyraźnym trendzie wzrostowym – zaznacza ekspert.
Z jego analiz wynika, że większą zmienność średnich czynszów można zaobserwować w segmencie mieszkań co najmniej trzypokojowych. – Wynika to jednak głównie z mniejszej liczby ofert i większej wrażliwości średnich na strukturę podaży – wyjaśnia Drogomirecki. – Zniknięcie z rynku kilku lokali w standardzie popularnym lub pojawienie się kilku mieszkań z segmentu premium może istotnie wpłynąć na poziom średniej, nie dając jednak podstaw do wnioskowania o realnym wzroście lub spadku cen.
Droga Warszawa, przystępna Łódź
Analiza Grupy Morizon-Gratka potwierdza, że spośród sześciu największych miast najwyższe stawki niezmiennie są w Warszawie Średnia stawka netto za najem kawalerki w stolicy wynosiła w styczniu 2,7 tys. zł miesięcznie, to ok. 400 zł więcej niż za podobne mieszkanie w Krakowie czy Gdańsku.
– Różnice są jeszcze bardziej widoczne w porównaniu z Łodzią, gdzie średni czynsz za kawalerkę wynosił ponad 1,7 tys. zł miesięcznie. Oznacza to, że koszt najmu kawalerki w Warszawie był wyższy niemal o 1 tys. zł, mimo że miasta dzieli zaledwie ok. godziny jazdy pociągiem – mówi Marcin Drogomirecki.
Ekspert Morizona bierze pod uwagę wysokość przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2025 r., które według GUS wyniosło niespełna 9,5 tys. zł brutto, czyli ok. 6,8 tys. zł netto. – Oznacza to, że zapewnienie dachu nad głową jednoosobowemu gospodarstwu domowemu poprzez najem kawalerki pochłaniałoby, w zależności od miasta, od ok. 26 proc. dochodów w Łodzi do ok. 40 proc. w Warszawie – szacuje Drogomirecki.
Jak dodaje, jeszcze większe różnice są w segmencie mieszkań dwupokojowych. – W Warszawie średni czynsz za taki lokal wynosił ponad 3,6 tys. zł miesięcznie. W Krakowie mieszkanie podobnej wielkości było tańsze średnio o 650 zł (ok. 3 tys. zł miesięcznie). – Jeszcze niższe stawki odnotowano w Gdańsku i we Wrocławiu, gdzie średni czynsz netto za mieszkanie dwupokojowe wynosił ok. 2,9 zł miesięcznie.
Czytaj więcej
Nowy wyznacznik luksusu na rynku mieszkań? Dobry standard, dobre sąsiedztwo, łatwy dojazd.
Dodatkowy pokój i większy metraż oznaczają wyraźnie wyższe koszty. – Średnia stawka za najem mieszkania trzypokojowego w Warszawie wynosiła w styczniu ponad 4,7 tys. zł miesięcznie. Dla singla zarabiającego średnią krajową oznaczałoby to konieczność przeznaczenia na mieszkanie ok. 70 proc. miesięcznego wynagrodzenia – podaje Marcin Drogomirecki. – W przypadku pary mającej dwa przeciętne wynagrodzenia koszt najmu trzypokojowego mieszkania w stolicy pochłaniałby ok. 35 proc. wspólnych dochodów. Dla porównania w Poznaniu (3 tys. zł miesięcznie) byłoby to ok. 22 proc., a w Łodzi (ponad 2,8 tys. zł) ok. 20 proc.
Cztery pokoje na wynajem? Duże wyzwanie finansowe
Jak mówi Marcin Drogomirecki, najem czteropokojowego mieszkania jest dużym wyzwaniem finansowym dla osób i rodzin ze średnim wynagrodzeniem.
Według analizy Grupy Morizon-Gratka w styczniu tego roku takie lokale w Warszawie oferowano średnio za 7 tys. zł miesięcznie. – Stawki są bardzo zróżnicowane. Inne koszty generuje 70-metrowe mieszkanie w bloku z lat 80., a inne 120-metrowy apartament w nowym kameralnym budynku – tłumaczy Marcin Drogomirecki.
W pozostałych analizowanych miastach stawki najmu czteropokojowych mieszkań były wyraźnie niższe. W Krakowie średni miesięczny czynsz wynosił ponad 6 tys. zł, w Gdańsku 5,5 tys. zł, we Wrocławiu 4,6 tys. zł, w Poznaniu 4 tys. zł, a w Łodzi – ponad 3,6 tys. zł, niemal o połowę mniej niż w Warszawie.
Czytaj więcej:
Na duże mieszkanie trzeba mieć fortunę. To dlatego u deweloperów będą dominować kawalerki i lokale dwupokojowe – przewidują eksperci. Struktura ofe...
Pro
Najem mieszkania czy własność?
– Średnia cena kawalerki oferowanej na rynku wtórnym w Warszawie odpowiada równowartości 211 miesięcznych czynszów za jej najem – szacuje Marcin Drogomirecki. – W dużym uproszczeniu oznacza to, że koszty najmu poniesione przez niespełna 18 lat zrównałyby się z jednorazowym wydatkiem na zakup takiego mieszkania. W Krakowie relacja ta jest jeszcze mniej korzystna z punktu widzenia najemcy – średnia cena zakupu kawalerki odpowiada sumie czynszów z 235 miesięcy, czyli niemal 20 lat najmu.
Czytaj więcej:
Po serii obniżek stóp procentowych część najemców rozważa zakup mieszkania na kredyt. Do oferty lokali wynajmowanych długoterminowo mogą trafić te...
Pro
Uwzględniając relacje między średnimi cenami mieszkań a stawkami najmu we wszystkich sześciu analizowanych miastach, najbardziej opłacalny w relacji do ewentualnego najmu byłby zakup kawalerki w Łodzi. – Jej cena odpowiada równowartości 151,4 miesięcznych czynszów – szacuje Drogomirecki. – Z kolei najmniej korzystny byłby dziś zakup mieszkania czteropokojowego w Gdańsku, którego średnia cena to równowartość niemal 250 miesięcznych stawek czynszu, czyli ponad 20 lat najmu.
