Jak wynika z art. 109 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990; dalej: u.g.n.), gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (pkt 1), prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę (pkt 2), nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (pkt 3), nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (pkt 4), nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (pkt 4a), nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (pkt 4b).
Bez pól i lasów
Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 u.g.n. stosuje się odpowiednio.
Czytaj więcej
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczy w praktyce bardziej nabywania udziałów i akcji niż samych nieruchomości.
Natomiast art. 109 ust. 3 u.g.n. przewiduje, że prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy (pkt 1), sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego (pkt 2), prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości (pkt 3), prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości (pkt 4), w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej (pkt 5), sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych (pkt 6), prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (pkt 7), sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego w rozumieniu ustawy z 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (pkt 8), sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych oraz stacji radarów meteorologicznych (pkt 9), prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Zasobowi Nieruchomości w przypadkach, o których mowa w ustawie z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (pkt 10).
Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 109 ust. 4 u.g.n.).
Sprzedaż nieruchomości, o których mowa w art. 109, oraz prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu (art. 110 ust. 1 u.g.n.). Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży (art. 110 ust. 2 u.g.n.). Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy, stosownie do przepisu ust. 2 (art. 110 ust. 3 u.g.n.).
Akt notarialny
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, o którym mowa w ust. 3. W przypadku gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza. Z chwilą złożenia oświadczenia nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy, gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa (art. 110 ust. 4 u.g.n.). Oświadczenie, o którym mowa w ust. 4, notariusz doręcza sprzedawcy (art. 110 ust. 5 u.g.n.).
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży (art. 111 u.g.n.).
O tym, czy określona nieruchomość spełnia przesłanki uzasadniające skorzystanie przez gminę z ustawowego prawa pierwokupu rozstrzygają sądy powszechne, a nie sądy administracyjne (wyrok NSA z 16 maja 2017 r., sygn. akt I OSK 2800/16).
Prawo pierwokupu zapewnia osobie, na rzecz której zostało ustanowione pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy w przypadku, gdyby druga strona (sprzedający rzecz i zobowiązany z prawa pierwokupu) sprzedawała ją osobie trzeciej. Ustawodawca uprzywilejował Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego jako podmioty uprawnione do pierwokupu na podstawie ustawy, obwarowując sankcją nieważności umowy zawarte z pominięciem przysługującego im prawa (art. 599 § 2 k.c.) oraz przewidując, że świadczenia dodatkowe zastrzeżone w umowie zbywcy z osobą trzecią, których Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego nie byłyby w stanie spełnić, należy w razie wykonania przez te osoby prawa pierwokupu uważać za niezastrzeżone (art. 600 § 2 k.c.). Prawo pierwokupu dotyczące nieruchomości, którego źródłem jest ustawa, może być postrzegane jako instrument pozwalający na prowadzenie polityki przestrzennej, ponieważ jego wykonanie pozwala na pozyskanie do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego gruntów, na których mogą być realizowane rozmaite cele publiczne bez konieczności korzystania z wywłaszczenia. Dla sprzedającego instrument ten jest dogodny, ponieważ przy jego wykorzystaniu nabycie gruntu następuje za cenę, którą za nieruchomość zamierzał uzyskać. Ograniczenia dla sprzedającego związane z istnieniem tego prawa wynikają również z tego, że jeśli przedmiotem sprzedaży jest udział we własności nieruchomości, to sprzedający nie może zadecydować o tym, z kim wejdzie w stosunek współwłasności (uchwała Sądu Najwyższego z 6 marca 2015 r., sygn. akt III CZP 111/14).
Prawo niepodzielne
Prawo pierwokupu jest – co do zasady – prawem niepodzielnym (art. 602 § 1 k.c.), co nakazuje uznać, że zarówno przesłanki nabycia przez gminę prawa pierwokupu, jak i przesłanki wyłączające możliwość skorzystania z niego muszą być spełnione w odniesieniu do całej nieruchomości. Podstawowym celem prawa pierwokupu jest racjonalne gospodarowanie terenami budowlanymi, a z tego punktu widzenia znaczenie ma nie przeznaczenie nieruchomości w chwili jej nabycia od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ale w chwili jej odprzedaży. Sprzeczne z tym celem jest uznanie, że następuje wygaśnięcie prawa pierwokupu wskutek przesunięcia przedmiotu prawa pomiędzy majątkami zobowiązanych małżonków; wygaśnięcie prawa względnego, którym jest prawo pierwokupu, nie może być skutkiem zdarzeń prawnych mających miejsce pomiędzy osobami zobowiązanymi (uchwała Sądu Najwyższego z 25 listopada 2011 r., sygn. III CZP 71/11, oraz powołane w jej uzasadnieniu orzecznictwo).
Prawo pierwokupu regulują w sposób ogólny art. 596–602 k.c. Wskazuje się, że przepisy te mają zastosowanie do wszystkich przypadków pierwokupu, bez względu na ich normatywne usytuowanie. Zatem mają również zastosowanie do ustawowego prawa pierwokupu uregulowanego w art. 109 u.g.n., tym bardziej że regulacja w tej ustawie nie jest wyczerpująca, co skutkuje koniecznością sięgania do unormowań kodeksowych. Artykuł 599 § 2 k.c. stanowi o nieważności umowy w sytuacji, w której prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jednostce samorządu terytorialnego, a sprzedaż została dokonana bezwarunkowo (postanowienie Sądu Najwyższego z 10 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 197/10).
Złożenie oświadczenia
Skutki wykonania prawa pierwokupu w art. 110 u.g.n. następują już z momentem złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, a nie z chwilą dojścia tego oświadczenia do wiadomości zobowiązanego. W rezultacie oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, składane zgodnie z art. 110 ust. 4 u.g.n. przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, trzeba zaliczyć do kategorii oświadczeń, które nie wymagają złożenia innej osobie i stają się skuteczne z chwilą ich złożenia (postanowienie Sądu Najwyższego z 9 września 2009 r., sygn. akt V CSK 43/09).
Wykonanie prawa pierwokupu może skutecznie nastąpić bez jednoczesnej zapłaty ceny lub złożenia jej do depozytu sądowego (postanowienie Sądu Najwyższego z 9 września 2009 r., sygn. V CSK 43/09).
Prawo pierwokupu wynikające z art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. nie przysługuje gminie tylko wtedy, gdy cała nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne lub – w braku takiego planu – jest w całości wykorzystywana na te cele (postanowienie Sądu Najwyższego z 7 października 2008 r., sygn. III CSK 122/08).
Prawo pierwokupu przysługuje gminie w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych nieruchomości gruntowych, a nie działek gruntu służących tylko celom komunikacyjnym. Przesłanki wymienione w art. 109 ust. 1 u.g.n. muszą być spełnione do całej nieruchomości gruntowej, a nie do części takiej nieruchomości stanowiącej drogę, choćby była to wyodrębniona działka gruntu w rozumieniu art. 4 pkt 3 u.g.n. (postanowienie Sądu Najwyższego z 20 grudnia 2006 r., sygn. akt IV CSK 283/06, LEX nr 369195).
Artykuł 111a u.g.b. reguluje prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa i miastu stołecznemu Warszawie związane z gruntami warszawskimi. Podmiotom tym przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży praw i roszczeń określonych w dekrecie z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99), roszczeń określonych w art. 214, prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń, o których mowa powyżej (art. 111a ust. 1 u.g.n.).
Prawo pierwokupu wykonuje prezydent m.st. Warszawy (art. 111a ust. 4 u.g.n.).
Jeżeli prawa i roszczenia, o których mowa w ust. 1, dotyczą nieruchomości Skarbu Państwa, którymi gospodaruje minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa lub w stosunku do których prawa właścicielskie wykonuje wojewoda, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa albo Agencja Mienia Wojskowego, prawo pierwokupu wykonuje właściwy minister, wojewoda, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa lub Agencja Mienia Wojskowego (art. 111a ust. 5 u.g.n.).
W razie sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej w drodze decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przyznanego na podstawie art. 7 ust. 1, 2 i 3 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. z 1945 r., nr 50, poz. 279; z późn. zm.) w prawo własności nieruchomości, gminie przysługuje prawo pierwokupu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 u.g.n. (uchwała Sądu Najwyższego z 6 marca 2015 r., sygn. akt III CZP 111/14, OSNC 2016, nr 1, poz. 4, LEX nr 1651671).
Autorka jest radcą prawnym
