Starosta nie sprawdzi, czy dom jest zaprojektowany zgodnie z normami technicznymi

Mając na uwadze prawo własności, które chroni konstytucja, obejmujące prawo do zabudowy nieruchomości, odmowa zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę mogą nastąpić tylko w przypadku oczywistej niezgodności z prawem planowanej inwestycji. Tak wynika z wyroku WSA w Warszawie z 12 marca 2020 r. (sygn. VIII SA/Wa 16/20).

Pozwolenie na budowę - jakie dokumenty trzeba złożyć

Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć w starostwie powiatowym właściwym dla położenia nieruchomości, natomiast w miastach na prawach powiatu wniosek składa się do urzędu miasta. Może być złożony w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Warto pamiętać, że do wniosku nie trzeba załączać oryginałów dokumentów, można dołączyć kopie. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej. Zadania administracji architektoniczno-budowlanej wykonują starosta, wojewoda i główny inspektor nadzoru budowlanego.

Czytaj więcej:

Administracja

To, że zabytek wymaga rozbiórki, nie uchroni przed karą za zaniechanie

Pozwolenia na budowę i konserwatorski...

Pro

Obowiązkowym elementem wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę jest projekt budowlany. Podlega on zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że jest częścią tej decyzji. Powinien zawierać szczegółowe parametry planowanej inwestycji i dlatego nie ma potrzeby w decyzji o pozwoleniu na budowę ponownego ich określania (wyrok NSA z 22 listopada 2023 r., sygn. II OSK 528/21).

Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót budowlanych oraz w zależności od przeznaczenia projektowanego obiektu – określać niezbędne warunki do korzystania z obiektu przez osoby ze szczególnymi potrzebami (art. 34 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, t.j. DzU z 2025 r., poz. 418, dalej: p.b.).

Projekt budowlany zawiera:

- projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii,

- projekt architektoniczno-budowlany,

- projekt techniczny,

- w zależności od potrzeb: oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty (art. 34 ust. 3 p.b.).

Czytaj więcej:

Administracja

Strona postępowania o wydanie pozwolenia na użytkowanie

Regulacje prawne dotyczące ustalenia...

Pro

Obowiązki organu przy zatwierdzaniu projektu architektoniczno-budowlanego

W przypadku braku przedłożenia projektu architektoniczno-budowlanego (w sytuacji, gdy nie zachodzą przesłanki do zwolnienia inwestora z obowiązku jego przedłożenia na podstawie art. 34 ust. 3b p.b., tj. w przypadku projektu budowlanego budowy lub przebudowy urządzeń budowlanych oraz sieci uzbrojenia terenu, jeżeli całość problematyki może być przedstawiona w projekcie zagospodarowania działki lub terenu) nie może być mowy o kompletności projektu budowlanego. Natomiast w przypadku przedłożenia projektu architektoniczno-budowlanego i jego niezatwierdzenia mamy do czynienia ze sprzecznością między dokumentacją budowlaną a decyzją o pozwoleniu na budowę. Warto podkreślić, że organ architektoniczno-budowlany nie może dowolnie decydować, np. zatwierdzając jedynie projekt architektoniczno-budowlany albo inne dokumenty, które ten projekt stanowią. W decyzji o pozwoleniu na budowę powinien się wprost znaleźć opis, co zostało przedłożone oraz co organ zatwierdza. Jeżeli z któregoś obowiązku inwestor jest na mocy przepisów prawa zwolniony, to do organu należy wyjaśnienie, z jakiego i dlaczego. Nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której organ wskazuje, że do wniosku załączono zarówno projekt zagospodarowania, jak i architektoniczno-budowlany, a zatwierdza tylko jeden z nich bez jakichkolwiek wyjaśnień. Brak przedłożenia projektu architektoniczno-budowlanego uniemożliwia staroście prawidłowe wykonanie obowiązku wskazanego w art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b., a więc sprawdzenie jego zgodności z decyzją o warunkach zabudowy i wymaganiami ochrony środowiska.

Zdarza się, że inwestor składa projekt zamienny. Wówczas organy powinny zbadać, czy w świetle rodzaju zmiany opisanej przez inwestora we wniosku i w załączonej dokumentacji przedłożony projekt budowlany może zostać uznany za kompletny (wyrok WSA w Białymstoku z 19 grudnia 2024 r., II SA/Bk 630/24).

Zgodnie z art. 34 ust. 1 p.b. projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednak dla terenu objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy. Kwestia warunków zabudowy na takim terenie podlega ocenie organu wydającego pozwolenie na budowę na podstawie norm ustalonych w tym planie.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę starosta sprawdza między innymi zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z innymi aktami prawa miejscowego (art. 35 ust. 1 pkt 1a p.b.). Oznacza to, że organ architektoniczno-budowlany ma obowiązek dokładnie przeanalizować zapisy obowiązującego na określonym obszarze planu miejscowego i ocenić przedłożony do zatwierdzenia projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany pod kątem jego zgodności z ustaleniami takiego planu (wyrok WSA w Kielcach z 31 stycznia 2022 r., II SA/Ke 911/21).

Należy pamiętać, że o ile projekt budowlany powinien zawierać informacje o obszarze oddziaływania, to ustalenia projektanta w tym przedmiocie nie są dla organów wiążące. Prawidłowe ustalenie stron postępowania wymaga ostatecznego określenia tego obszaru przez organy orzekające, które nie mogą w tym zakresie powoływać się jedynie na okoliczność ustalenia obszaru oddziaływania w projekcie budowlanym i we własnym zakresie mają obowiązek jego zweryfikowania (wyrok WSA w Opolu z 26 listopada 2019 r., II SA/Op 400/19).

Czytaj więcej:

Biznes

Pięć pułapek, które czyhają na inwestora przy zakupie nieruchomości

Przed podjęciem decyzji o zakupie nie...

Pro

Nie można kwestionować treści mapy zasadniczej

Z wymogu sporządzenia projektu zagospodarowania działki na aktualnej mapie (art. 34 ust. 3 pkt 1 p.b.) nie wynika jednocześnie żaden termin aktualności (ważności) mapy używanej do celów projektowych.

W orzecznictwie wyjaśniono, że nie może być przeszkodą do uwzględnienia wniosku inwestora przypuszczenie organu, że ze względu na prowadzoną sukcesywnie działalność na tym terenie mapa ta straciła swoją aktualność. Utrwalony jest także pogląd, że w postępowaniu w przedmiocie pozwolenia na budowę nie można kwestionować treści mapy zasadniczej opatrzonej klauzulą uwierzytelniającą, która daje pewność organowi zatwierdzającemu projekt budowlany, iż został on sporządzony na mapie zasadniczej przyjętej do zasobu. Przyjmuje się, że mapa ta przedstawia aktualny stan faktyczny i prawny odzwierciedlony w zasobie geodezyjnym i kartograficznym (wyrok WSA w Gliwicach z 30 lipca 2024 r., II SA/Gl 1936/23 z odwołaniem się do wyroków NSA: z 7 czerwca 2022 r., II OSK 2456/19; z 8 stycznia 2020 r., II OSK 3257/19; z 8 grudnia 2015 r., II OSK 909/14; z 12 października 2017 r., II OSK 220/16).

Organ nie może merytorycznie oceniać projektu budowlanego

Należy również pamiętać, że organ starosta nie posiada uprawnień do merytorycznego badania projektu budowlanego i zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów należy do obowiązków projektanta. Odpowiedzialność za stwierdzenia, które znajdują się w części architektoniczno-budowlanej projektu budowlanego, ponosi wyłącznie projektant. Organ nie może dokonywać kontroli części konstrukcyjnej projektu. Dodatkowe uszczegółowienia rozwiązań projektowych mogą być ewentualnie zawarte w projekcie wykonawczym, który nie podlega zatwierdzeniu decyzją w sprawie pozwolenia na budowę (wyrok WSA w Białymstoku z 9 kwietnia 2024 r., II SA/Bk 843/23 oraz orzecznictwo powołane w jego uzasadnieniu).

Przyjmuje się, że rozszerzająca interpretacja uprawnień organu w zakresie kontroli projektu budowlanego dokonywanej na podstawie art. 35 ust. 1 p.b. oznaczałaby w istocie przywrócenie uchylonej 11 lipca 2003 r. zasady oceny materialnych rozwiązań projektu budowlanego przez organ (tj. uchylony art. 35 ust. 2 p.b.) oraz stanowiłaby naruszenie kardynalnej zasady związania organów administracji publicznej prawem. Kontrola zgodności projektu budowlanego z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, została ograniczona do projektu zagospodarowania działki (wyrok WSA w Białymstoku z 13 lutego 2020 r., II SA/Bk 783/19).

Projekt architektoniczno-budowlany jako informacja publiczna

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest decyzją administracyjną i na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 4a ustawy z 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (t.j. DzU z 2022 r., poz. 902; dalej: u.d.i.p.) podlega udostępnieniu w trybie regulowanym w tej ustawie. Informacją publiczną jest także projekt budowlany zatwierdzany w decyzji o pozwoleniu na budowę lub w odrębnej decyzji, poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Orzecznictwo sądowoadministracyjne jest w tym zakresie ugruntowane (wyrok WSA w Warszawie z 16 listopada 2022 r., II SAB/Wa 349/22 oraz orzecznictwo powołane w jego uzasadnieniu).