Czy to oznacza natychmiastową konieczność podważania takich planów przed sądem?
Co do zasady – nie. Najlepsze jest uznanie, że kierowanie skargi wobec planu to ostateczność. Po pierwsze, naruszenia prawa mogą w planie być stwierdzone, ale zupełnie inną sprawą jest zakwestionowanie na ich podstawie gminnego aktu. Wszystko zależy od rangi naruszenia i dokonanej oceny. Po drugie, często skierowanie skargi antagonizuje przedstawicieli gminy. Jeżeli przedsiębiorca chce w gminie załatwić też inne sprawy, powinien uważać, aby zbyt łatwo nie palić za sobą mostów.
Warto wyróżnić dwie sytuacje. Pierwsza dotyczy przypadku, gdy projekt planu miejscowego jest dopiero sporządzany, a potencjalny inwestor stwierdza, że będzie on niekorzystny dla jego planów zabudowy. Wówczas powinien zgłosić do projektu planu odpowiednie uwagi (a przed przygotowaniem projektu może zgłosić również wnioski odnośnie swoich oczekiwań wobec projektu). Nie będzie to dla organów gminy wiążące, jednak dobra argumentacja w niektórych sprawach może wiele zdziałać. Chodzi zarówno o przedstawienie okoliczności faktycznych i wskazanie dlaczego realnie inwestorowi plan nie odpowiada, jak również wskazanie okoliczności prawnych. Przy tych ostatnich należy jednak rozważyć, czy wskazywanie argumentów w zakresie błędów popełnionych w planie jest wystarczające. Gmina może bowiem tylko poprawić wady prawne, pozostawiając niekorzystne dla inwestora zapisy. Z drugiej strony, jeżeli gmina takich uwag nie uwzględni i przedstawi się je w stosownym piśmie skierowanym do organu nadzoru (wojewody), to organ może podzielić argumentację inwestora, kwestionując plan lub wnosząc na ten plan skargę.
Natomiast, jeśli plan miejscowy obowiązuje, to można władzom gminnym zaproponować jego zmianę. Przy czym trzeba zastrzec, że nie ma czegoś takiego, jak sformalizowana procedura w przedmiocie uchwalenia lub zmiany planów. Wielu przedsiębiorcom wydaje się, że jeżeli złożą w gminie stosowny wniosek o uchwalenie lub zmianę planu, to władze gminy muszą się do tego dostosować. Nie jest tak. Władze gminy nie mają takiego obowiązku. Ale oczywiście, jeżeli faktycznie zostaną przekonane, mogą (bez przymusu) taki wniosek uwzględnić. Jeżeli powyższe nie zadziała, można próbować kwestionować obowiązujący plan miejscowy również z powodów braków prawnych. I tutaj sytuacja będzie trochę podobna w trakcie sporządzania planu. Podmiot zainteresowany zmianą planu musi zastanowić się nad tym, czy przedstawienie gminie na tym etapie wszystkich argumentów w zakresie wad prawnych planu, przed skierowaniem sprawy do sądu jest najlepszym rozwiązaniem. Zależy to od konkretnej sytuacji.
Niezależnie od tego można równolegle przeanalizować także to, czy uchwalony plan prowadzi do obniżenia wartości nieruchomości przedsiębiorcy. Jeżeli tak – może to być w trakcie negocjacji z gminą argument w sprawie zmiany planu. Wszystko na zasadzie, że jeżeli plan miejscowy zostanie zmieniony, to przedsiębiorca nie wniesie do gminy roszczeń o odszkodowanie. Z gminami warto negocjować. Dopiero, gdy nie przyniosą one skutku, to wtedy warto skierować do sądu administracyjnego skargę na plan.
Maciej J. Nowak, radca prawny
