Czy można przenieść pozwolenie na budowę

Czasami opłaca się nabyć niedokończoną inwestycję. Prawo budowlane przewiduje trzy warunki, które trzeba spełnić, by przenieść pozwolenie na budowę. Kwestie te reguluje jego art. 40.

Decyzja przenosząca pozwolenie ma charakter związany. Oznacza to, że jeżeli zostaną spełnione wszystkie warunki, starosta musi je przenieść.

Obopólne tak

Stan zaawansowania robót budowlanych nie ma znaczenia do przeniesienia pozwolenia na budowę. Można to zrobić w czasie trwania robót budowlanych lub gdy nie zostały one jeszcze rozpoczęte.

Z omawianego przepisu wynika, że sprzedający musi się zgodzić na przeniesienie pozwolenia budowlanego, a nabywca obiektu zobowiązać do przejęcia praw i obowiązków z nim związanych.

Warto pamiętać, że kupujący, zanim zdecyduje się na załatwienie formalności, musi dysponować już prawem do gruntu na cele budowlane, a razem z wnioskiem złożyć oświadczenie, że przysługuje mu określony tytuł prawny do nieruchomości.

Art. 3 prawa budowlanego przewiduje, że przez tego typu prawo należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Takiej zgody nie zastąpi wyrok zobowiązujący osobę faktycznie władającą nieruchomością, która uzyskała w przeszłości decyzję o pozwoleniu na budowę, do wydania nieruchomości (wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego w Gliwicach, II SA/Gl 681/12).

Bywa i tak, że nabywana inwestycja znajduje się na terenie bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku osoba ubiegająca się o pozwolenie na budowę musi wcześniej uzyskać warunki zabudowy. Przedsiębiorca jednak, który przenosi pozwolenie, nie musi udowadniać, że ma warunki zabudowy. Istnieje bowiem domniemanie, że skoro pozwolenie na budowę zostało wydane, to inwestor spełnił warunki do jego uzyskania.

W tej sprawie istnieje też bogate orzecznictwo sądowe. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lutego 2007 r. (II OSK 281/06) stwierdził, że nie można wymagać od podmiotu, na który ma być przeniesione pozwolenie na budowę, by legitymował się wydaną na swoją rzecz decyzją o warunkach zabudowy.

Uwaga! Przepisy pozwalają przenieść pozwolenia na budowę na rzecz innego podmiotu również tylko w części dotyczącej fragmentu inwestycji. Jest to jednak możliwe tylko pod warunkiem, że taką inwestycję można wyodrębnić i może ona samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Na przykład przedsiębiorca planuje wybudować cukiernię, która pierwotnie miała być połączona z piekarnią i zakładem produkującym wyroby cukiernicze.

Gdzie załatwiać wszystkie formalności

Formalności załatwia się w tym urzędzie, który wydał pozwolenie. Na ogół będzie to więc starosta (prezydent miasta na prawach powiatu). Tylko w niektórych przypadkach jest to wojewoda. On jest właściwy, gdy chodzi o obiekty i roboty budowlane wymienione w art. 82 ust. 3 prawa budowlanego. Są na niej m.in. obiekty i roboty:

- na terenach zamkniętych,

- w pasie technicznym portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego, a także na innych terenach służących do utrzymania ruchu i transportu morskiego,

- hydrotechniczne piętrzące, upustowe, regulacyjne, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich wraz z obiektami towarzyszącymi,

- usytuowane na terenie kolejowym,

- na lotniskach cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,

- budowa dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg oraz sieci uzbrojenia terenu znajdujących się w pasie drogowym (niezwiązane z użytkowaniem tych dróg), a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych.

W praktyce jednak podział ten nie jest już taki prosty, jakby się wydawało. Bywa bowiem, że przenoszący pozwolenie budowlane miał wcześniej problemy z jego otrzymaniem. Zanim je dostał, wnoszono odwołania do wojewody lub sądu wojewódzkiego. Zgodnie z postanowieniem z 14 grudnia 2005 r. Naczelnego Sądu Administracyjnego (II OW 95/05) sprawą o przeniesienie pozwolenia powinien zająć się ten organ, który wydaje pozwolenie budowlane na tego typu inwestycję jak ta, w której wypadku pozwolenie ma być przeniesione. Właściwy będzie więc starosta lub wojewoda.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 stycznia 2003 r. (IV SA 909/ 2001) w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na rozbudowę budynku w trybie art. 40 nie jest dopuszczalne rozstrzyganie jakichkolwiek innych kwestii.

Odrębne postępowanie

Jeżeli więc nowy właściciel nieruchomości wystąpił o przeniesienie decyzji z jednoczesną prośbą o zmianę przeznaczenia pomieszczeń części budynku, to oznacza to, że nie wyraził zgody przyjęcia wszystkich warunków pozwolenia na rozbudowę budynku.

Zmiana sposobu użytkowania części budynku mogła nastąpić na wniosek nowego właściciela nieruchomości w odrębnym postępowaniu (art. 70 prawa budowlanego) dopiero, gdy decyzja o przeniesieniu pozwolenia na rozbudowę budynku mieszkalnego stała się ostateczna.

Krótka procedura i szybka decyzja

Kodeks postępowania administracyjnego daje staroście (lub wojewodzie) miesiąc na wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia. Ale w takich przypadkach często decyzję uzyskuje się dużo szybciej. Nie przeprowadza się bowiem takiego postępowania administracyjnego jak przed wydaniem pozwolenia na budowę.

Uwaga! Prawo budowlane daje natomiast trzy lata na rozpoczęcie budowy. Jeżeli więc roboty przy obiekcie przerwano na dłużej, pozwolenie na budowę wygasa. W takim przypadku trzeba ubiegać się o wydanie nowego pozwolenia.

Art. 40 nie mówi, czy pozwolenie na budowę powinno być ostateczne czy nie (tj. upłynęło 14 dni od jego wydania i nikt się nie odwołał albo też od wydania decyzji przez organ odwoławczy minęło 14 dni). Przepis jednocześnie stanowi, że nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki z decyzji o pozwoleniu, o której mówi art. 28 tej ustawy. Z tego zaś przepisu wynika, że rozpoczęcie robót może nastąpić tylko na podstawie ostatecznej decyzji. Wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych (wyrok NSA Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z 13 maja 1986 r., SA/Wr166/86, oraz NSA z 9 grudnia 2003 r., II SA/Ka 2901/01).

Natomiast z wyroku Sądu Najwyższego z 24 września 1997 r. (III RN 45/97) wynika, że art. 40 prawa budowlanego wykluczał możliwość legalizacji obiektu budowlanego wybudowanego niezgodnie z przepisami, jeżeli spełnione były określone w art. 37 prawa budowlanego przesłanki prawne uzasadniające wydanie decyzji o przymusowej rozbiórce tego obiektu.

Nie tylko pozwolenie

Oprócz pozwolenia na budowę ważne są również cywilnoprawne aspekty przeniesienia inwestycji. Zazwyczaj znajdują się one w umowie sprzedaży nieruchomości, na której inwestycja jest realizowana, dlatego odpowiednie zapisy powinny się znajdować w akcie notarialnym sprzedaży.

Można zawrzeć osobną umowę, w której obie strony nie tylko ustalą zasady przeniesienia pozwolenia na budowę, lecz także uregulują pozostałe kwestie dotyczące przeniesienia inwestycji w toku, w tym dotyczące przejścia majątkowych praw autorskich do projektu budowlanego.

Jeżeli inwestycja jest w toku, to trzeba zadbać o wstąpienie w prawa i obowiązki z umów o roboty budowlane zawartych z firmami, które pracują na budowie. Zasadne będzie także wymaganie przeniesienia na nowego inwestora praw z rękojmi za wady fizyczne robót wykonanych wcześniej.

Jakie dokumenty są potrzebne

- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: prawa własności lub użytkowania wieczystego a także zgoda właściciela gruntu, jeżeli np. przedsiębiorca chce budować na cudzym gruncie. Oświadczenie wystarczy wypełnić, nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów np. odpisu z księgi wieczystej.

- zgoda strony (poprzedniego inwestora), na której rzecz decyzja budowlana została wydana, na przeniesienie tej decyzji na rzecz innej osoby,

- oświadczenie nowego inwestora o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w decyzji budowlanej,

- upoważnienie udzielone pełnomocnikowi działającemu w imieniu inwestora – oryginał lub urzędowo poświadczony odpis,

- w przypadku wniosku składanego przez osobę prawną aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego – oryginał lub urzędowo poświadczony odpis.

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU z 2003 r. nr 120, poz. 1127 ze zm.). Często też znajdują się one na stronach internetowych urzędu.

Co powinno znaleźć się we wniosku

We wniosku o przeniesienie pozwolenia przedsiębiorca musi podać:

- dane inwestora, na którego rzecz zostało wydane pozwolenie na budowę,

- dane inwestora (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) oraz pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu, na którego rzecz będzie dokonane przeniesienie,

- nazwę i rodzaj zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów bądź robót budowlanych oraz adres inwestycji i oznaczenie geodezyjne terenu (nazwę obrębu, numer arkusza mapy, numer działki),

- numer i datę wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.