Szacuje się, że w Polsce brakuje ok. 3 mln mieszkań. Deficyt ten z pewnością będzie się z biegiem lat zmniejszał. Dominującą formą ma być oczywiście budownictwo wielorodzinne. Tego typu budynki, podobnie jak jednorodzinne, muszą być przez kogoś administrowane. Chodzi o przeprowadzanie potrzebnych remontów, wywóz nieczystości, ewentualne zapewnienie ochrony, sprzątanie, dostarczanie mediów oraz inne czynności i zadania związane z utrzymaniem obiektów budowlanych w dobrym stanie.
Oczywiste jest, że tym wszystkim nie mogą się zajmować mieszkańcy domu wielorodzinnego. Tak więc w tym zakresie pojawia się pole do popisu dla zarządców nieruchomości, którzy zawodowo zajmują się administrowaniem budynkami. Wszystko wskazuje na to, że popyt na ich usługi będzie się zwiększał. Dlatego warto się zastanowić nad spróbowaniem swoich sił w tym obszarze działalności gospodarczej.
Najpierw jednak trzeba zdobyć odpowiednie uprawnienia. Jak to zrobić? Podpowiedzi udziela nam ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa).
Jakie to czynności
Najogólniej rzecz ujmując, zarządzanie nieruchomościami to ogół czynności podejmowanych przez licencjonowanych zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie, które mają na celu utrzymanie danej nieruchomości w stanie pozwalającym jej mieszkańcom na korzystanie z niej w możliwie komfortowy sposób.
Oczywiście, ów komfort jest w znacznej mierze uzależniony od tego, jaki jest sam budynek – inaczej mieszka się w apartamentowcu, inaczej w bloku z wielkiej płyty. Inwestycje w konkretną nieruchomość mogą poprawiać jego stan, jednak skala możliwych działań ma zawsze ograniczony zakres czy to z powodu możliwości finansowych czy technicznych.
Ustawodawca nałożył na zarządców nieruchomości przede wszystkim cele. Ich osiągnięciu mają służyć podejmowane decyzje i działania. W praktyce jest tak, że np. w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wybiera ona biuro zarządcy nieruchomości (działające w obrocie gospodarczym na zasadzie normalnego obrotu gospodarczego), które ma zajmować się administrowaniem budynkiem.
Jego zadaniem jest:
• zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
• zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
• zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
• bieżące administrowanie nieruchomością;
• utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
• uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Oczywiście wspólnota zleca wykonywanie czynności zarządcy nieruchomości za wynagrodzeniem. W zamian za to mieszkańcy nieruchomości nie muszą zajmować sobie głowy takimi kwestiami, jak utrzymanie budynku w czystości, analiza jego stanu technicznego czy też proponowanie nowych inwestycji. Oczywiście zarządca nieruchomości nie podejmuje decyzji autonomicznie, niejako za plecami jej użytkowników.
Przedsięwzięcia pociągające za sobą zobowiązania finansowe są akceptowane przez mieszkańców w formie uchwały wspólnoty. Na przykład ocieplenie bloku wymaga zaciągnięcia kredytu, który będzie spłacany przez wszystkich jej członków ze zwiększonej składki na fundusz remontowy.
Uwaga!
Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
Ze szczególną dbałością
Ustawodawca nałożył na zarządców nieruchomości szereg obowiązków, które muszą wypełniać w toku prowadzonej przez siebie działalności. Przede wszystkim zarządcy mają działać zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności oraz regułami etyki zawodowej. Są także zobowiązani do kierowania się ochroną interesu osób, na których rzecz wykonują czynności.
Standardy zawodowe zarządców nieruchomości są zawarte w komunikacie ministra budownictwa z 6 grudnia 2006 roku w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości. Dokument ten konstytuuje kilka zasad. Zwraca uwagę na dbałość o prestiż zawodu, współpracę między zarządcami, tajemnicę zawodową, obowiązek informowania klienta, polubowne rozstrzyganie konfliktów interesów, rzetelność prowadzenia dokumentacji, transparentność gospodarki finansowej.
Zarządca nieruchomości jest zobowiązany także do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Rozporządzenie ministra infrastruktury z 30 lipca 2010 r. w sprawie doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości określa sposoby wykonania tego obowiązku.
Doskonalenie odbywa się przez udział osoby uprawnionej w charakterze słuchacza w seminariach, szkoleniach lub kursach specjalistycznych, w zakresie uprawnień lub licencji zawodowych posiadanych przez osobę uprawnioną, spełniających wymogi określone ustawą.
Bez polisy się nie uda
Zarządca nieruchomości musi posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem swoich czynności. Jeżeli wykonuje je przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Ratio legis tej regulacji jest oczywiste.
Niewłaściwe zarządzanie nieruchomością może doprowadzić do znacznych strat finansowych po stronie jej użytkowników. Uszczegółowienie tego obowiązku znajdziemy w rozporządzeniu ministra finansów z 12 października 2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości.
Uwaga! Obowiązek ubezpieczenia powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności, a minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 50 tys. euro.
Ustawodawca nakładając powyższe obowiązki na zarządców nieruchomości, wyposażył ich w prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń.
Dostęp do dokumentów
Zarządcy nieruchomości, mają prawo wglądu oraz pobierania odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:
• księgach wieczystych;
• katastrze nieruchomości;
• ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
• tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych;
• planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• ewidencji ludności;
• świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.
Najważniejszy dokument
Aby można było działać na polu zarządzania nieruchomościami, potrzebne jest uprzednie zdobycie licencji. Nie każdy może ją jednak otrzymać. Konieczne jest łączne spełnienie kilku przesłanek.
Przede wszystkim należy mieć pełną zdolność do czynności prawnych oraz nie być karanym za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe.
Tak ustalone obostrzenia mają na celu wyeliminowanie z rynku gospodarczego osób po prostu nieuczciwych. Ponadto konieczne jest posiadanie wyższego wykształcenia (kierunek skończonych studiów nie ma znaczenia) oraz ukończenie studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami (nie dotyczy to osoby, która ukończyła studia wyższe z programem uwzględniającym co najmniej minimalne wymogi dla studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami).
Konieczne jest także odbycie praktyki zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami. Praktyka zawodowa dla kandydatów na zarządców nieruchomości nie może trwać krócej niż sześć miesięcy, z tym że liczba godzin przeznaczonych na realizację programu praktyki nie może być mniejsza niż 200.
Wniosek z załącznikami
Aby otrzymać licencję, należy złożyć wniosek do ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej o nadanie licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Podlega on rozpatrzeniu w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia wszczęcia postępowania kwalifikacyjnego. Do wniosku dołącza się dokumenty w formie oryginału, poświadczonej kopii lub poświadczonego tłumaczenia, potwierdzające spełnienie wymogów, o których mowa powyżej.
W razie stwierdzenia konieczności uzupełnienia wniosku, organ wzywa wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie siedmiu dni od dnia otrzymania wezwania. Nieuzupełnienie wniosku w terminie powoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania.
Jeżeli w toku postępowania kwalifikacyjnego na podstawie złożonych dokumentów nie jest możliwe stwierdzenie, czy kandydat spełnia warunki określone w ustawie, przewodniczący zespołu kwalifikacyjnego występuje z wnioskiem do ministra o zwrócenie się do odpowiednich organów, instytucji lub osób o udzielenie informacji niezbędnych dla przeprowadzenia tego postępowania.
Nadanie licencji następuje w drodze decyzji. Osoby, które ją otrzymały, podlegają wpisowi do centralnego rejestru zarządców nieruchomości.
Piotr Rogowiecki rekspert Pracodawcy RP
Komentuje Piotr Rogowiecki, ekspert Pracodawcy RP
Precyzując wymagania wobec kandydatów na zarządców nieruchomości, ustawodawca położył nacisk przede wszystkim na dwie kwestie.
Po pierwsze postawił sobie za zadanie wyeliminowanie z rynku gospodarczego osób, które w przeszłości były w określonym zakresie karane.
Po drugie kandydaci na zarządców nieruchomości muszą się wykazywać odpowiednią wiedzą i praktyką w zarządzaniu nieruchomościami.
Takie rozłożenie akcentów należy ocenić pozytywnie, gdyż od właściwego prowadzenia spraw związanych z obiektami mieszkalnymi zależy nie tylko ich stan techniczny i estetyczny, ale także ich status prawno-finansowy. A to już bezpośrednio wpływa na sytuację mieszkańców i konieczność ponoszenia przez nich mniejszych albo większych nakładów pieniężnych.
