Jak legalnie budować w uzdrowisku

W Polsce jest obecnie 45 uzdrowisk i około 70 miejscowości o walorach potencjalnie uzdrowiskowych, które w przyszłości mogą uzyskać status uzdrowiska. Są one usytuowane w bardzo atrakcyjnych rejonach naszego kraju, w których chętnie Polacy wypoczywają.

Coraz częściej pojawiają się na ich terenie nowego typu inwestycje. Załatwienie formalności nie jest jednak proste. Przepisy stawiają wysokie wymagania inwestorom w miejscowościach wypoczynkowych.

Strefa to podstawa

Na terenie uzdrowiska albo na obszarze ochrony uzdrowiskowej przepisy wydzielają trzy rodzaje stref ochronnych: A, B i C. Mówi o tym art. 38 ustawy z 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych. W każdej z tych stref obowiązują zakazy co do rodzaju inwestycji, jakie można na ich terenie zrealizować. Najbardziej rygorystyczne dotyczą strefy A, a najmniej C >patrz ramka.

Strefa A obejmuje obszar, na którym są zlokalizowane lub planowane zakłady i urządzenia lecznictwa uzdrowiskowego, a także inne obiekty służące lecznictwu uzdrowiskowemu lub obsłudze pacjenta czy turysty, w szczególności pensjonaty, restauracje lub kawiarnie. Dla tej strefy procentowy udział terenów zielonych wynosi nie mniej niż 65 proc. ogólnej powierzchni.

Natomiast strefa B obejmuje obszar przyległy do strefy A i stanowiący jej otoczenie (procentowy udział terenów zielonych wynosi nie mniej niż 50 proc.).

Na tym terenie można realizować inwestycje, które nie mają negatywnego wpływu na właściwości lecznicze uzdrowiska lub obszaru ochrony uzdrowiskowej oraz nieuciążliwe w procesie leczenia obiekty usługowe, turystyczne, rekreacyjne, sportowe i komunalne, budownictwa mieszkaniowego oraz inne związane z zaspokajaniem potrzeb osób przebywających na tym obszarze.

Z kolei za strefę C przepisy uznają tereny przyległe do strefy B i stanowiące jej otoczenie. Obejmuje ona obszar mający wpływ na zachowanie walorów krajobrazowych, klimatycznych oraz ochronę złóż naturalnych surowców leczniczych.

Uwaga! Przedsiębiorca musi się więc przede wszystkim zorientować, w jakiej strefie będzie ewentualnie znajdowała się jego inwestycja.

Warunki lub plan

Na terenach, dla których nie ma planów można budować, po uprzednim uzyskaniu warunków zabudowy. Wydaje je wójt, burmistrz, prezydent miasta.

Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Otrzyma się ją tylko wtedy, gdy spełnione zostaną łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z nimi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające do użytkowania domu. W razie braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi. Uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo przez samego inwestora na warunkach określonych w umowie.

Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest choćby jedna zabudowana działka. Planowany obiekt czy dom musi nawiązywać do zabudowy istniejącej już na sąsiednich działkach.

Następnie inwestor może ubiegać się u starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu) o pozwolenie na budowę. Nie dotyczy to jednak strefy A. Jest to strefa ściśle związana z walorami leczniczymi uzdrowiska. Dlatego ustawodawca zadecydował, że w jej obrębie można budować jedynie wtedy, gdy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Warto wiedzieć

Przez wiele lat w kurortach budowało się niewiele. Ustawa o lecznictwie uzdrowiskowym obligowała gminy, które są uzdrowiskami, do uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w terminie dwóch lat od daty uzyskania tego statusu.

Tymczasem wiele gmin tego nie zrobiło. Z tego powodu inwestorzy byli w kropce. Trzeba było czekać na plan, a tego nie było.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazywała bowiem zawiesić postępowanie o wydanie warunków zabudowy dla obszaru, dla którego plan miejscowy musi być sporządzony, czyli także dla uzdrowisk. Zawieszenie to było bezterminowe.

8 lipca 2011 zmieniły się jednak regulacje dotyczące uzdrowisk, dzięki czemu dużo łatwiej można w nich budować.

Jakie zakazy obowiązują w strefach

W strefie A zabrania się m.in. budowy:

- zakładów przemysłowych,

- budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych,

- garaży wolno stojących,

- obiektów handlowych o powierzchni użytkowania większej niż 400 mkw.,

- stacji paliw oraz punktów dystrybucji produktów naftowych,

- stacji bazowych telefonii ruchomej, stacji nadawczych radiowych i telewizyjnych, stacji radiolokacyjnych i innych emitujących fale elektromagnetyczne, z wyłączeniem urządzeń łączności na potrzeby służb bezpieczeństwa publicznego i ratownictwa (z pewnymi zastrzeżeniami).

W strefie B nie wolno m.in. budować:

- stacji paliw, bliżej niż 500 m od granicy strefy A ochrony uzdrowiskowej,

- urządzeń emitujących fale elektromagnetyczne, będących przedsięwzięciami mogącymi zawsze znacząco oddziaływać na środowisko,

- parkingów naziemnych o liczbie miejsc postojowych powyżej 50, z wyjątkiem podziemnych i naziemnych parkingów wielopoziomowych.

W strefie C zabrania się m.in.

- budowy zakładów przemysłowych,