Z tego artykułu dowiesz się:
- Kto szuka mieszkań na wynajem
- Ile kosztuje najem mieszkań w polskich miastach
- Czy spadek stóp procentowych wpłynie na decyzje osób wynajmujących mieszkania
- Jakie są prognozy dla rynku wynajmu mieszkań
Rynek najmu mieszkań w sierpniu przyspieszył. Z analiz Grupy Morizon-Gratka wynika, że popyt był o 15,7 proc. większy niż rok temu.
– Na warszawskim rynku to tradycyjnie szczytowy okres. W tym roku popyt był rekordowy – mówi Kinga Arceusz z Freedom Warszawa Śródmieście. – Konkurencję o atrakcyjne mieszkania zwiększyli studenci z innych miast i młodzi pracownicy z zagranicy, zwłaszcza z Ukrainy, Białorusi, Azji. Błyskawicznie znikały zwłaszcza kawalerki i dwupokojowe mieszkania na dobrze skomunikowanych z centrum osiedlach.
Lokale nie zalegają na rynku
Pod wpływem studentów była także Łódź. – Popyt generowali też młodzi pracownicy wchodzący na rynek pracy. Wielu właśnie kończy lub skończyło studia. Są też osoby, które z różnych powodów odkładają zakup mieszkania – mówi Michał Grzeląska, dyrektor oddziału Freedom Łódź Wierzbowa.
Na celowniku najemców są głównie mniejsze, rozsądnie wycenione lokale. Ale jak mówi dyr. Grzeląska, o wynajęcie przyzwoitego mieszkania w rozsądnej cenie było w sierpniu trudniej niż rok temu, zwłaszcza blisko uczelni. – Oferta była bardziej dostępna na obrzeżach, szczególnie w budownictwie z wielkiej płyty – zauważa.
Z szacunków trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości wynika, że w ciągu miesiąca liczba pytań o lokale na wynajem podskoczyła o 17 proc. Jak mówi Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, popyt rósł szybciej niż podaż. – Lokale nie zalegały na rynku. Ciekawe oferty, zwłaszcza w miastach akademickich były rozchwytywane – potwierdza Wydrowski. – Trzeba było działać szybko. Dobre mieszkania w rozsądnej cenie znikały w kilka dni, a w topowych lokalizacjach nawet w kilka godzin.
Z kolei ze statystyk serwisu Nieruchomości-online.pl wynika, że w sierpniu w porównaniu z lipcem zainteresowanie ofertami najmu spadło o 8 proc. – Kontaktów, jakie poszukujący nawiązali z ogłoszeniodawcami, było nieco mniej, ale popyt i tak trzeba uznać za duży – zaznacza Rafał Bieńkowski, ekspert portalu. – To był dobry czas dla właścicieli mieszkań.
Duża oferta, ale nie jest tanio
Podaż mieszkań na wynajem jest spora. – Nowych unikatowych ofert dodanych w sierpniu naliczyliśmy o 10 proc. więcej niż w lipcu – podaje Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor SonarHome. Wszystkich aktywnych ofert w 17 analizowanych przez Rentier.io miastach było w sierpniu 60,8 tys., mniej więcej tyle, ile rok temu.
– Najemcy mieli z czego wybierać – mówi prezes Bubiel. – Największym powodzeniem cieszą się nieruchomości blisko metra i innych środków komunikacji. Najemcy preferują nowe budownictwo. W pierwszej kolejłości sprawdzają lokale wyremontowane, najlepiej tuż po generalnym remoncie, pachnące nowością.
Z kolei w portalu Nieruchomości-online.pl w sierpniu było ponad 12,2 tys. ogłoszeń mieszkań na wynajem. To o 5 proc. więcej niż w sierpniu 2024 r. Ale od czerwca liczba ofert powoli, ale konsekwentnie spada. To, jak tłumaczy Rafał Bieńkowski, konsekwencja wysokiego sezonu. – Jeśli na rynku najmu nie występują jakieś poważniejsze anomalie, taki scenariusz powtarza się zwykle co roku. Dlatego nie zdziwiło nas, że w sierpniu aktywnych ogłoszeń było o ok. 4 proc. mniej niż w lipcu.
W segmencie kawalerek stabilizację czynszów (zmiany nie większe niż 1 proc. w górę lub w dół miesiąc do miesiąca) portal Nieruchomosci-online.pl odnotował w Gdańsku (średni czynsz za kawalerkę w sierpniu: ponad 2,5 tys. zł), w Lublinie (2 tys. zł), Warszawie (ponad 2,9 tys. zł). Stawki najmu kawalerek spadły (o 3 proc. miesięcznie) w Rzeszowie (1,9 tys. zł) i w Szczecinie (ponad 1,9 tys. zł). Wzrosły zaś (od 1 do 10 proc.) w Białymstoku (niemal 1,6 tys. zł miesięcznie), Bydgoszczy (ponad 1,6 tys. zł), Gorzowie Wielkopolskim (ponad 1,3 tys. zł), Katowicach (1,6 tys. zł), w Kielcach (ponad 1,4 tys. zł), w Krakowie (ponad 2,4 tys. zł), w Łodzi (niespełna 1,7 tys. zł), Opolu (1,9 tys. zł), w Poznaniu (niemal 2 tys. zł), w Toruniu (niespełna 2 tys. zł) i we Wrocławiu (2,3 tys. zł).
Czytaj więcej
Rynkowi najmu daleko do profesjonalizacji. W badaniu Simpl.rent wynajmujący jawią się jako osoby...
W ujęciu rocznym średnia stawka ofertowa za najem kawalerek jest wyższa – od dwóch procent do kilkunastu – w dziesięciu miastach wojewódzkich: w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Łodzi, Opolu, Poznaniu, Toruniu i w Warszawie. Niewielkie obniżki czynszów w ciągu roku odnotowano w pięciu stolicach regionów – w Katowicach, Krakowie, Rzeszowie, Szczecinie i Wrocławiu.
– W przypadku mieszkań dwupokojowych na kursie wzrostowym pozostaje dziewięć miast wojewódzkich (Bydgoszcz, Kielce, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Warszawa – od 1 do 9 proc.), cztery regionalne stolice zanotowały lekką obniżkę średniej stawki najmu (Białystok, Gorzów Wielkopolski, Katowice, Zielona Góra – od 3 do 5 proc.), a w pięciu czynsze są stabilne (Gdańsk, Kraków, Szczecin, Toruń, Wrocław) – podaje Bieńkowski.
Anton Bubiel szacuje, że mieszkania na wynajem są z reguły droższe niż rok temu – przeciętnie o 4 proc.
W sierpniu, jak podkreśla Kinga Arceusz, właściciele mieszkań nie mieli powodów do obniżek stawek. – Najemcy często musieli podejmować decyzje błyskawicznie, nawet podbijając stawkę, żeby tylko wygrać, bo za rogiem czekało już kilku innych chętnych. Rabaty zdarzają się tylko przy długoterminowych umowach i solidnych najemcach – mówi pośredniczka.
A Michał Grzeląska dopowiada, że można się targować, jeśli mieszkanie nie jest świeżo wyremontowane lub gdy stoi puste od kilku tygodni. – Rabaty rzędu 200–300 zł miesięcznie nie są rzadkością, a to średnio 10 proc. stawki. Dobrze przygotowane lokale w atrakcyjnych lokalizacjach wynajmują się szybko bez większych ustępstw – zaznacza.
Rabatów praktycznie nie ma, ocenia Łukasz Wydrowski. – O ile na rynku sprzedaży deweloperzy przez ostatnie miesiące kusili promocjami, niekiedy nawet 20-procentowymi, o tyle na rynku najmu rabaty są sporadyczne i symboliczne – mówi. – To najczęściej 5–10 proc., i to za mieszkania o gorszym standardzie albo w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Właściciele lokali w centrach dużych miast czy przy uczelniach nie mają żadnego powodu, by schodzić z ceny. Tam popyt wciąż jest wyższy niż podaż i najemcy wiedzą, że jeśli nie oni, to lokal wynajmie ktoś inny.
Rentowność najmu mieszkań w górę
Z analiz Rentier.io wynika, że średni wskaźnik rentowności brutto (bez uwzględnienia kosztów) w sierpniu wzrósł z 6,1 do 6,2 proc. – Poprzednio wskaźnik poprawił się w czerwcu – z 6 do 6,1 proc. – przypomina Anton Bubiel. Przeciętna rentowność netto (czyli po uwzględnieniu kosztów, w tym podatku) 50-metrowego mieszkania to 5 proc.
Najwięcej – 6,3 proc. netto (przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte 12 miesięcy) można zarobić w Sosnowcu. W Szczecinie i Radomiu – 5,6 proc. netto. Najmniej korzystnie wygląda rentowność w Krakowie i Białymstoku – 4,3 proc. W Warszawie można zarobić 4,7 proc. netto, w Gdańsku, Gdyni i Rzeszowie – 5 proc., we Wrocławiu i Toruniu – 4,9 proc., w Poznaniu i Katowicach – 4,6 proc., a w Łodzi – 5,4 proc.
– Rentowność konsekwentnie się poprawia dzięki korzystniejszej relacji między powoli rosnącymi czynszami a cenami mieszkań, które ciągle są w stagnacji – wyjaśnia prezes Bubiel. W krótkim i średnim terminie rentowność nie powinna się istotnie zmienić.
Czytaj więcej
Od tygodnia formuła „zapytaj o cenę” na stronach internetowych jest już w pełni zakazana. Jakie h...
Popyt jeszcze urośnie
Zdaniem Michała Grzeląski duży popyt na najem utrzyma się i we wrześniu, i w październiku. – Poszukiwania będą finalizować studenci i młodzi pracownicy. Rynek może wyhamować późną jesienią. Wtedy część właścicieli, szczególnie mieszkań nieodpowiadających dzisiejszym standardom, będzie musiała zrewidować oczekiwania – przewiduje.
Dalszego wzrostu popytu w kolejnych miesiącach spodziewa się też Łukasz Wydrowski. – Wrzesień i październik to zawsze gorący sezon. Studenci będą szukać kwatery „na ostatnią chwilę”, do gry dołączą pracownicy z innych miast – mówi. – Dobrze położone mieszkania utrzymają stawki, a nawet mogą być jeszcze droższe, szczególnie jeśli koszty utrzymania czy podatki pójdą w górę. Presja na rabaty może być większa w przypadku mieszkań na obrzeżach czy bloków o niższym standardzie. To będzie rynek dwóch prędkości.
Anton Bubiel przewiduje, że gorąco będzie do końca września. W kolejnych miesiącach rynek najmu powinien się uspokoić. Nie spodziewam się wzrostów czynszów powyżej inflacji – mówi.
Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon–Gratka, uważa, że w październiku przekonamy się o realnym stanie rynku najmu mieszkań. Do tego czasu większość studentów znajdzie kwaterę na najbliższy rok akademicki. – Zobaczymy, jak dużo mieszkań pozostanie niewynajętych, jakie decyzje w kwestii wysokości stawek czy przeznaczenia lokali podejmą ich właściciele – wyjaśnia ekspert Morizona.
Z wynajmowanego na swoje
Coraz więcej osób zaczyna porównywać wysokość rat kredytu z czynszem. – Dla niektórych spłacanie swojego mieszkania jest dziś bardziej opłacalne niż wynajmowanie cudzego – mówi Łukasz Wydrowski. Zdolność kredytową poprawiły trzy tegoroczne obniżki stóp procentowych (w maju, lipcu i we wrześniu) – w sumie o 1 pkt proc.
– W dłuższej perspektywie może to ograniczyć popyt na wynajem. Część obecnych najemców przejdzie „na własność” – przewiduje Wydrowski. Jakaś pula wynajmowanych dziś mieszkań może trafić do oferty sprzedaży. – A to zmniejszy podaż. Mniejszy wybór lokali może wpłynąć na wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach – uważa prezes Estatic Nieruchomości. – Najwięcej zyskają właściciele mieszkań w topowych miejscach, którzy potrafią dobrze określić grupę docelową. Najem staje się coraz bardziej profesjonalny i selektywny.
– Najem jest bardzo drogi, a w wielu miastach wciąż drożeje. Zniechęca to wiele osób, które kalkulują: „dlaczego mam płacić tak wysoki czynsz, lepiej już spłacać ratę za swoje mieszkanie, nawet jeśli i ono dużo kosztuje” – potwierdza Rafał Bieńkowski. – Impulsem mogą być obniżki stóp. Może zadziałać sygnał „teraz będzie lepiej”, szczególnie że prognozuje się kolejne cięcia. W niektórych miastach mamy delikatną odwilż na rynku wtórnym. Spadki cen ofertowych nie są duże, to bardziej ich urealnienie, ale kupujący mają nieco większe pole manewru niż w ubiegłym roku.
Czytaj więcej
Obniżki stóp procentowych poprawiły sytuację tych, którzy przy zakupie mieszkania muszą się posił...
O powrocie do łask zakupów kredytowych mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Dla dużej grupy najem jest wciąż jedyną możliwością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W najbliższej perspektywie sytuacja na rynku najmu nie powinna się więc znacząco zmienić – uważa Jańczuk. – Słychać jednak głosy zawiedzionych niską rentownością inwestorów. Lokale na sprzedaż wystawiają też osoby, którym wydawało się, że wynajem to działalność bezobsługowa. To prawdziwe powody pojawiania się takich ofert na rynku sprzedaży.
Marcin Drogomirecki podsumowuje, że rynek najmu ewoluuje. – Dziś jest zupełnie inny niż rok czy dwa lata temu. Wysokie w stosunku do zarobków czynsze i spadek popytu generowanego przez uchodźców z Ukrainy sprawiły, że oferta szybko rosła przez długi czas. Tempo przyrostu zaczęło jednak spadać, inwestorzy ograniczyli zakupy lokali na wynajem, a wielu właścicieli niewynajętych mieszkań postanowiło wystawić je na sprzedaż. Rynek się ustabilizował. Od końca wakacji mieszkań zaczęli szukać studenci i to oni odpowiadają za sezonowy wzrost popytu oraz – prawdopodobnie także sezonowy – wzrost średnich stawek. W pierwszej kolejności znikają mieszkania najbardziej przystępne cenowo dla żaków, czyli te najtańsze – mniejsze, o niższym standardzie.
Na lokale z wyższej półki mogą sobie pozwolić nieliczni. – W ofercie zaczynają dominować mieszkania o wyższym standardzie, nowsze, lepiej wyposażone, a więc droższe. Część znajdzie najemcę trochę później, część z biegiem czasu stanieje, część może trafić na sprzedaż – mówi Drogomirecki.
