Stara cukrownia w Pruszczu Gdańskim zmieni się w tętniące życiem 15-minutowe, wielofunkcyjne miasto, z mieszkaniami, usługami, biurami. Część prac ze względu na zabytkowe obiekty na tym ogromnym terenie będzie prowadzona pod okiem konserwatora zabytków. Nie są to łatwe inwestycje, same uzgodnienia trwają latami, o czym przekonują się inwestorzy rewitalizujący stare mury w Warszawie, Trójmieście. Ile czasu dają sobie państwo na tę inwestycję? 

Bartłomiej Oset: Cały teren cukrowni to ponad 19 hektarów. Inwestycja jest podzielona na etapy, obejmuje 12–15 tys. mkw. powierzchni komercyjnej i 1,7 tys. mieszkań. To bardzo dużo. Zakładamy, że inwestycja potrwa ok. dziesięciu lat. Za prace projektowe w historycznej części odpowiada pracownia APA Wojciechowski Architekci. Do pozostałych kwartałów zaangażujemy inne biura architektoniczne.

Nieruchomość w Pruszczu kupiliśmy trzy lata temu i od razu zaczęliśmy współpracę z konserwatorem zabytków. Uzgodnienia dotyczą nie tylko zabytkowej części, ale całego obszaru cukrowni, który jest objęty ochroną. Nie mamy wątpliwości, że musimy zadbać o zabytek, zachowując jego historyczne kształty. Mamy jednak możliwość nadania mu nowej, komercyjnej funkcji. Od początku ściśle współpracujemy także z miastem. Wszystkim nam zależy, by inwestycję odpowiednio połączyć z tkanką miejską i z centrum Pruszcza. Ten projekt ma szansę zmienić geografię metropolii gdańskiej.

Ile jest zabytków na tym terenie?

Szymon Wojciechowski: Mamy 29 zabytkowych hal. Część z nich to korpus główny cukrowni, który jest wpisany do rejestru zabytków, część to mniejsze hale widniejące w ewidencji lub chronione planem miejscowym. Nasza pracownia ma ogromne doświadczenie w pracy z konserwatorami zabytków. Dość wspomnieć Elektrownię Powiśle w Warszawie. Na początku jest nieufność, obawa, że deweloper może być drapieżny, a architekt nie będzie umiał zadbać o zabytek. My to zaufanie jednak zdobywamy. Nasze wstępne założenia dotyczące cukrowni zyskały aprobatę konserwatora.

Zaznaczę, że teren jest objęty planem opracowanym pod nadzorem poprzedniego pomorskiego konserwatora. Plan ten ściśle określa, co tam można robić, a czego nie. A nasze pomysły, założenia, są swego rodzaju interpretacją tych wytycznych. Rozmowy z konserwatorem na pewno nie są łatwe, ale jest to naprawdę dobry dialog.

Dodam jeszcze, że masterplan całości stworzył architekt Jacek Droszcz ze Studia Kwadrat. A poszczególne etapy, jak wspomniał pan wiceprezes NDI Development, powierzono różnym architektom.  Ważna jest różnorodność. Takie projektowanie świetnie się sprawdza na przykład w Porcie Praskim w Warszawie. Jest jedna główna myśl architektoniczna, ale każdy architekt pracujący nad „swoim” kwartałem nadaje jej trochę inny kształt.

Architekt Szymon Wojciechowski, partner i prezes pracowni APA Wojciechowski Architekci

Foto: mat.prasowe

Bartłomiej Oset: Dla nas jako dewelopera historyczna wartość cukrowni jest niezwykle ważna, także w budowaniu nowej tożsamości miasta. Zgromadziliśmy mnóstwo archiwalnych materiałów, artefaktów. Chcemy tu pozostawić część urządzeń wykorzystywanych w dawnym zakładzie produkcyjnym.

Zrobiliśmy też filmową opowieść z krainy cukru. Byli pracownicy cukrowni wspominają przed kamerą dawne czasy. Wśród opowieści jest historia miłosna. Jeden z pracowników poznał swoją przyszłą żonę w laboratorium cukrowni. Bardzo nam zależy, by takie historie żyły.

Jaki jest harmonogram prac?

BO: Chcemy zacząć od kwartału mieszkaniowego. Jesteśmy na ostatnim etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę ok. 100 mieszkań z pierwszej części. Spodziewamy się pozwolenia w najbliższym czasie. Zakładamy, że inwestycja będzie gotowa przed końcem 2026 r. albo na początku 2027 r. Wtedy w Cukrowni Pruszcz pojawią się pierwsi mieszkańcy. Łącznie mieszkaniowych kwartałów będzie osiem. Kolejne etapy będą uruchamiane równolegle. Stawiamy przy tym na różnorodność. Zaoferujemy mieszkania w standardzie popularnym, średnim, podwyższonym i premium.

Chcemy przyciągnąć jak najbardziej różnorodną grupę, która potrzebuje miasta, która chce spędzać w nim czas, nawiązywać relacje. Myślimy o młodych małżeństwach, rodzinach, singlach, ale i o starszych osobach, które potrzebują także wsparcia medycznego. Usługi medyczne zaoferujemy w części komercyjnej. Inwestycje w tej części już przygotowujemy. Część komercyjną nazywamy destination place.

Myślimy o zapewnieniu usług nie tylko mieszkańcom osiedla, ale też całego miasta. Każdy, docierając do nas pieszo w kilkanaście minut, będzie mógł skorzystać z oferty Cukrowni – gastronomicznej, medycznej, rekreacyjnej. Usługi mogłyby działać nawet całą dobę. Atutem lokalizacji jest też bezpośrednie sąsiedztwo przystanku kolejki miejskiej. Od strony osiedla będzie swego rodzaju część dzienna, ze sklepami, strefą food court, restauracjami. Planujemy też kluby fitness.

Bliżej rzeki Raduni znajdzie się strefa wieczorna, gdzie planujemy np. bar. To świetna lokalizacja nad wodą, odgrodzona akustycznie od reszty miasta samym budynkiem cukrowni. Mamy szansę stworzenia naprawdę wszechstronnej przestrzeni miejskiej.

Pruszcz staje się naturalnym przedłużeniem Trójmiasta, co jest dodatkową wartością. To już nie tylko rozwój metropolii na północ, ale także na południe, które dotychczas pozostawało niezauważone. Sprawna komunikacja pozwala stąd dotrzeć kolejką miejską do centrum Gdańska w niecałe 10 minut.

Wierzymy, że Cukrownia stanie się obiektem zainteresowania także przyjezdnych. Dlatego wybudujemy tu także hotel.

Sz.W: Projekt jest większy niż Koneser w Warszawie czy Manufaktura w Łodzi, a miasto Pruszcz Gdański jest mniejsze. W związku z tym to nie może być monokultura. Chcemy dać ludziom możliwość życia w dobrym, zielonym środowisku, pełnym usług. Tak to jest wymyślone, by każdy etap powstawał bezkolizyjnie, nie zakłócając życia w innych częściach. Każdy z etapów – takie „gniazdo” – ma mieć swój mikroświat.

Inwestycja będzie współpracować z Trójmiastem, wpisując się w hasło „Trójmiasto plus”. W szerszym sensie dzięki projektowi cukrowni będzie możliwa synergia między życiem poza zgiełkiem wielkiej metropolii, jaką jest Trójmiasto, a oferowanymi przez nie dobrodziejstwami. A wisienką na torcie tego „Trójmiasta plus” jest nasz zabytkowy obiekt.

Brzmi imponująco.

Sz.W: W tym projekcie cenne jest to, że stawia na przyszłość, ale ta przyszłość jest osadzona w przeszłości. Futurystyczne projekty mają to do siebie, że mogą się od przeszłości odcinać. A tu nie ma takiego zagrożenia, bo mamy ten piękny historyczny obiekt. Inwestycja jest jednak syntezą przyszłości i przeszłości. Patrzymy w przyszłość, stojąc na przeszłości.

BO: Jesteśmy przekonani, że uda się nam zbudować tkankę miejską przyszłości.

Osiedla będą mieć ekologiczne certyfikaty?

BO: Jesteśmy na etapie analizowania szczegółów związanych z możliwościami certyfikacji. Ekologiczność będą wpierały np. elementy w częściach wspólnych budynków. Planujemy zbiorniki retencyjne, instalacje służące oszczędzaniu energii. Chcemy wykorzystać szansę pozyskania ekologicznej energii, czemu sprzyja jaz na Raduni, by móc wyprodukować dodatkową energię dla części wspólnych. Będziemy współpracowali z lokalnym przedsiębiorstwem energetyki cieplnej, by energia w budynkach była wspierana odnawialnymi źródłami.

Tych elementów jest bardzo dużo, a sama certyfikacja budynków może się pojawić w kolejnych etapach. W przyszłym roku wejdą w życie nowe warunki techniczne, które bardzo mocno podwyższają standardy zarówno w zakresie ekologicznym, jak i technologii. Nasze mieszkania powstaną z materiałów lepszej jakości, a wyposażenie części wspólnych będzie mieć podwyższony standard. Chcemy wdrożyć nowoczesny system kontroli dostępu w przestrzeniach wspólnych, który pozwoli otwierać drzwi za pomocą aplikacji.

Powstaną też mieszkania na wynajem długoterminowy? PRS zaczyna się rozpędzać, budynki z lokalami na wynajem mają niemal 100-proc. obłożenie.

BO: Na razie nie bierzemy pod uwagę takiej oferty, ale pozostajemy otwarci na różne rozwiązania. Inwestycja jest podzielona na etapy, zobaczymy, jak w kolejnych latach będzie się rozwijać sytuacja na rynku. W przyszłości możemy pomyśleć także o PRS.

Miasto 15-minutowe, a więc mieszkania, usługi, ale też biurowce. Rynek biur na razie stoi, deweloperzy budują mało. Jakie biura powstaną w Pruszczu?

BO: Część biurową planujemy we fragmencie zabytkowej cukrowni. Ma się ona wpisywać w historyczny element inwestycji. Będą to kameralne obiekty. Rozmawiamy o możliwości zlokalizowania w tej przestrzeni także coworkingu. Powierzchnia biurowa musi zapewniać jak najwięcej elastyczności.

Leżący na obrzeżach metropolii Pruszcz wykorzystuje swoją lokalizację do rozwoju dynamicznego biznesu. Są tu duże centra logistyczne, centra magazynowe, motoryzacyjne, instytucje finansowe, jest też przemysł. Od przedsiębiorców z Pruszcza płyną sygnały, że potrzebna jest tu nowoczesna powierzchnia biurowa.

Co poza Cukrownią? Jakie plany ma NDI?

BO: Nasze plany na najbliższe lata obejmują w dużej mierze projekty wieloetapowe. Poza Pruszczem Gdańskim mamy też inwestycję na terenie Międzytorza w Gdyni, realizowaną z partnerem publicznym, spółką Xcity. To projekt jeszcze większy niż w Pruszczu.

Pracujemy nad masterplanem dla całej nowej dzielnicy. Przygotowujemy już pierwszy etap. To będzie wielki wielofunkcyjny kompleks. Powstaną biura, mieszkania, obiekty hotelowe, usługi. Planując takie inwestycje, próbujemy ustalić definicję nowych centrów miast.

Myślimy, czego mieszkańcy miasta będą potrzebowali w przyszłości. Staramy się odpowiadać na te potrzeby z wyprzedzeniem. Bardzo ważna jest dla nas współpraca z podmiotami publicznymi, z miastem, z mieszkańcami. Słuchamy, czego potrzebują, staramy się tworzyć miejsca, które będą idealne do życia.

Jak duży bank ziemi ma NDI Development? Jakie jest podejście firmy do gromadzenia zapasów gruntów?

BO: Nie jesteśmy deweloperem, który buduje bank ziemi. Staramy się zaczynać inwestycje jak najszybciej. Naszą przyszłość widzimy w Trójmieście, w Warszawie i innych dużych miastach. Planujemy rozwój, kupując tereny pod inwestycje średniej skali, choć interesują nas też takie miastotwórcze projekty jak te w Pruszczu i Gdyni.

Jak ocenia pan sytuację na runku nieruchomości? W maju Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe. Najnowsze dane BIK mówią o wzroście popytu na kredyty mieszkaniowe. Klienci powoli wracają na rynek?

BO: Powoli, to dobre słowo. Obniżka stóp procentowych na pewno nieco ożywiła ruch na rynku. Klienci czekają jednak na kolejne spadki stóp. Możemy mówić o uśpionym popycie. Kupujący nie wrócą na rynek od razu. To będzie się odbywać stopniowo. Wierzymy, że rynek nieruchomości będą też wspierać zmiany makroekonomiczne.

Rynek mieszkań chyba musi się pożegnać z programami dopłat do kredytów. Resort rozwoju zapowiadał, że program wsparcia obejmie tylko rynek wtórny. W nowej rzeczywistości politycznej po wyborach prezydenckich, planach rekonstrukcji rządu, trudno się jednak spodziewać, by koalicjanci byli w stanie przeforsować jakikolwiek program. 

BO: Programy dopłat do kredytów hipotecznych bardziej destabilizują rynek niż mu pomagają. Teraz sytuacja staje się jasna, klienci przestali wierzyć, że będzie jakiś rządowy program. Bardziej liczą na poprawę sytuacji makroekonomicznej. Kupujący skupiają się na negocjowaniu warunków transakcji, próbując wykorzystać sytuację, że na rynku mamy dużą ofertę mieszkań.

Jak duże rabaty udaje się dziś wynegocjować? 

BO: Analizy pokazują, że różnica pomiędzy ofertową a transakcyjną ceną mieszkania jest dość duża. To potwierdza, że deweloperzy, żeby utrzymać sprzedaż na jak najwyższym poziomie, są skłonni do negocjacji. Oczywiście, wszystko zależy od segmentu rynku oraz dostępności oferty w danej lokalizacji.

A czy na rynek wracają inwestorzy? Ceny nie rosną już w dwucyfrowym tempie, szybkie zyski nie są więc możliwe.

BO: Inwestorzy na rynku deweloperskim czekają na okazje. Dla nich to nie jest jeszcze dobry moment. Ale sytuacja się zmieni, stopy procentowe spadną, rynek się ożywi. Wtedy na rynek wrócą także klienci inwestycyjni.