Marcowa deklaracja prezesa NBP, że w 2025 r. można rozpocząć obniżkę stóp procentowych, przełożyła się na spadek stawek WIBOR. W maju Rada Polityki Pieniężnej obniżyła główną stopę referencyjną o 0,5 pkt proc., do 5,25 proc. Kredyty hipoteczne staną się tańsze, a zdolność kredytowa klientów wzrośnie. Najnowsze dane BIK mówią o wzroście popytu na „hipoteki”. Kolejne raporty firm analizujących rynek wskazują na skok sprzedaży nowych mieszkań.
Klienci mają w czym wybierać
Czy po dłuższej popytowej zimie nadchodzi wiosna na rynku mieszkaniowym? – Przedwiośnie – ocenia dr Iwona Sroka, członek zarządu Grupy Murapol. – Obecny poziom oprocentowania kredytów hipotecznych w Polsce, pomimo obniżki o 0,5 pkt proc. nadal pozostaje jednym z najwyższych w Europie. Można stwierdzić, że nie widać jeszcze mocniejszego efektu stóp procentowych, a to determinuje dostępność i koszty kredytu hipotecznego, jak i koszt finansowania przedsięwzięć deweloperskich. Przejawem może być porównanie struktury sprzedaży. W okresach, gdy kredyt jest bardziej dostępny, dominują transakcje kredytowe, w trudniejszych pod tym względem czasach nabywcami są w klienci gotówkowi. Dziś te proporcje układają się mniej więcej 50 proc. na 50 proc.
Zdaniem Iwony Sroki to będzie ważny rok w sektorze deweloperskim. – Pod względem popytowym wygląda na to, że będzie bardzo podobny do poprzedniego. W stosunku do poprzedniego roku obserwujemy stabilizację cen mieszkań. W Grupie Murapol w pierwszym kwartale 2025 r. w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku nastąpił wzrost średniej ceny netto sprzedawanych lokali o 1 proc. – wskazuje. – Trzeba mieć na uwadze, że na ceny mieszkań wpływa szereg czynników – od kosztów wytwórczych (grunty, materiały, robocizna, koszty finansowania) po te kształtujące popyt (stopy procentowe, dostępność kredytu, poziom wynagrodzeń itp. po nawet trendy w polityce mieszkaniowej i preferencjach klientów) – zaznacza.
Czytaj więcej
Redakcja po raz dziewiąty wyróżniła projekty i przedsięwzięcia, które najlepiej wpisały się w ide...
Pozytywnym czynnikiem charakteryzującym obecnie rynek mieszkaniowy jest, jak mówi Iwona Sroka, zdecydowany wzrost podaży lokali mieszkalnych oraz dostępność i stabilizacja cen materiałów budowlanych. – Należy jednak pamiętać, że komponent robocizny odpowiadający za ok. 60 proc. wykonawstwa wykazuje trend rosnący (na cyklu inwestycyjnym 6–8 kwartałów jest to ok. 10 proc. wzrostu kosztów robocizny, podobnie jak inflacji) – mówi. – Zwrócę też uwagę na zdecydowanie największą od lat podaż nowych mieszkań na rynku – klient teraz naprawdę ma w czym wybierać i nie kupuje tzw. dziury w ziemi, gdyż wiele z tych projektów jest już na dalszych etapach zaawansowania, są nawet takie, do których klucze będzie można odebrać zaraz po zakupie. Oferta Murapolu jest bardzo bogata i adekwatna do planowanej sprzedaży – dziś, aby sprzedać ok. 3 tys. mieszkań, trzeba mieć w ofercie optymalnie 4,5–5 tys. lokali. To jest najlepsza oferta, jaką mamy w historii – tłumaczy.
Nasycony ofertami jest także rynek wtórny, na co zwraca uwagę Joanna Lebiedź, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Duży wybór to dobra wiadomość dla klientów – podkreśla. Druga dobra wiadomość dla kupujących to nieduże, ale stopniowe spadki cen. – Część sprzedających już widzi potrzebę ich korygowania, co zauważają portale nieruchomości. Spadki cen ofertowych są faktem, może z wyjątkiem Łodzi. Ale Warszawa, Kraków i pozostałe miasta „tanieją” – mówi analityczka PFRN. – Nie jest to może jakieś wielkie szaleństwo, spadki to 2–5 proc. Jako pośrednicy widzimy coś jeszcze, czego ani klient, ani portal nie zobaczy. To ceny transakcyjne i czas sprzedaży nieruchomości. Widzimy, jakie są różnice między pierwotnymi oczekiwaniami sprzedającego – od momentu wystawienia oferty mieszkania na sprzedaż a finałem sprzedaży, czyli transakcją. Różnice przy źle ustawionej cenie ofertowej mieszkania to nawet 20 proc.
Joanna Lebiedź zwraca uwagę, że część sprzedających dyktuje ceny obowiązujące w czasach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, kiedy rynek się rozhulał. – Mamy i transakcje gotówkowe, i kredytowe. W drugim kwartale na rynku wtórnym zawsze widzimy ruch. W czasie wakacji rynek trochę się wycisza, by jesienią znów się ożywić – mówi Joanna Lebiedź. – Skala tego ożywienia będzie zależeć od tego, czy więcej sprzedających będzie chciało korygować ceny. A już dziś taką potrzebę widzą.
Dla kogo program wsparcia
Dr Łukasz Bernatowicz, prezes Związku Pracodawców BCC, zaznacza, że klienci w ostatnich kwartałach, miesiącach czekali, co się wydarzy – jakie decyzje podejmie rząd i Rada Polityki Pieniężnej. – W ramach kampanii wyborczej do parlamentu na stole był kredyt na 2 proc., inni tę propozycję przebijali, zapowiadając kredyt „zero procent”. Ci, którzy planowali zakup mieszkania na rynku pierwotnym, wstrzymywali się z transakcją, oczekując na tani kredyt – przypomina. – Jak wiemy, tanich kredytów nie ma. Nie ma też alternatywy. Deweloperzy stali się tymczasem dyżurnym chłopcem do bicia. Mówi się o patodeweloperce, choć z naszego punktu widzenia jako organizacji biznesowej częściej widzimy patopolitykę. Mówi się też o banksterach, którzy śpią na pieniądzach, nie przyczyniając się specjalnie do wzrostu gospodarczego. A przecież taka narracja szkodzi rynkowi.
Prezes Bernatowicz zaznacza, że pierwszy ruch RPP, która obniżyła w maju stopy procentowe, jest zbyt znikomy, by na jego podstawie budować jakiś pozytywny scenariusz. – W czerwcu stopy już nie poszły w dół. Trzeba poczekać, co się wydarzy w kolejnych kwartałach. Na razie klienci wzięli na wstrzymanie – ocenia.
Zwraca też uwagę na stricte społeczny problem. – To powiększająca się z roku na rok grupa osób, która jest zbyt zamożna, by ubiegać się o lokal komunalny, a jednocześnie nie ma zdolności kredytowej, żeby uzyskać kredyt hipoteczny – mówi. – To młodzi ludzie. Jeśli do tej grupy nie będzie adresowany żaden sensowny program, to wciąż będziemy mieli problem z demografią – mówi prezes Bernatowicz.
Czytaj więcej
Które budynki zdobyły tytuł ikony Real Estate Impactor w poprzednich latach? Jak potoczyły się ic...
O rządowych programach wsparcia mówi też Iwona Sroka. – Pamiętajmy, że takie programy nie są adresowane do deweloperów, ale do klientów. My sobie bez nich poradzimy, tak było w poprzednich dekadach. Także nasze plany nigdy nie uwzględniały wpływu potencjalnych programów rządowych – podkreśla. – Nie chcę się wypowiadać na temat polityki mieszkaniowej, bo to rola rządu, który powinien ją tak kształtować, aby ludzie mogli nabywać lokale lub korzystać z zasobu mieszkaniowego na wynajem. Od strony sektora, uczestnika tego wysoce konkurencyjnego rynku, bo nas jest bardzo dużo, oczekiwałabym skrócenia procesu przygotowania inwestycji, zwłaszcza w zakresie przyspieszenia, uproszczenia i klarownej interpretacji przepisów, procedur formalno-prawnych. A także inwestycji w infrastrukturę i planowania przestrzennego.
– Lepsza infrastruktura miejska, wodociągowa, kanalizacyjna, transportowa i społeczna (jak szkoły, szpitale, centra handlowe), jak tłumaczy Iwona Sroka, wpływa pozytywnie na rozwój mieszkalnictwa. – A odpowiednie plany zagospodarowania przestrzennego mogą pomóc w uniknięciu chaosu urbanistycznego i zwiększeniu efektywności inwestycji w infrastrukturę – tłumaczy. – Niestety, przysłowiowe wbicie pierwszej łopaty na budowie jest dziś poprzedzone z wyżej wymienionych względów co najmniej półtorarocznym procesem związanym z uzyskiwaniem pozwoleń i przygotowaniem inwestycji. To wszystko wpływa też na cenę mieszkania. Trzeba też pamiętać, że budując osiedla mieszkaniowe, deweloperzy budują drogi, skrzyżowania, placówki oświatowe, wzbogacając infrastrukturę miejską. Niech każdy więc robi to, do czego jest najlepiej przygotowany.
Na co stać Polaka
Jakich mieszkań szukają dziś klienci? – Mamy najdroższe kredyty w Europie. To poniekąd wpływa na strukturę oferty – chcemy bowiem budować mieszkania, na jakie Polaków stać. Murapol oferuje mieszkania z segmentu popularnego i popularnego premium – mówi Iwona Sroka. – W strukturze sprzedaży ponad 80 proc. stanowią mieszkania w cenie poniżej 600 tys zł. brutto. Najlepiej sprzedają się lokale dwupokojowe, ok. 45-metrowe. Są też chętni na nieduże trzypokojowe lokale z komfortową przestrzenią dla rodziny (o powierzchni 45–55 mkw). A więc są to kompaktowe mieszkania, nie w centrach miast, ale też nie na obrzeżach, w ciekawych rozwijających się dzielnicach z dobrą infrastrukturą miejską.
Harmonogramy płatności? – Jesteśmy tu bardzo konserwatywni. Zauważyliśmy, że w tych gorszych czasach nasza konkurencja oferuje niestandardowe harmonogramy 10/90 czy 20/80 – mówi Iwona Sroka. – My tego nie robimy, bo jest to ryzykowne dla firmy. Ten standardowy harmonogram daje spółce większe bezpieczeństwo i tak to komunikujemy inwestorom jako spółka giełdowa.
Na rynku wtórnym, jak mówi Joanna Lebiedź, najbardziej popularne są dziś kawalerki, dwa pokoje, ewentualnie trzy kompaktowe trzy pokoje. – Czyli takie gierkowskie, na 54 metrach, albo nawet mniejsze – mówi ekspertka PFRN. – Chodzi oczywiście o budżet. Takie lokale kupują młodzi ludzie, posiłkując się kredytem, czasem pomagają im rodzice. Młodzi, którzy nie mają zdolności kredytowej, często wybierają wynajem. Rata za dwupokojowe mieszkanie średniej wielkości w Warszawie jest wyższa za wynajem podobnego lokalu o prawie 1 tys. zł miesięcznie. Ten trend wynajmu wraca po kilku latach.
Potrzebne grunty
Łukasz Bernatowicz zwraca uwagę na dramatycznie małą podaż gruntów. A na cenę mieszkania mają wpływ właśnie koszty zakupu działek, wykonawstwa, ceny materiałów budowlanych. No i cena kredytu, a więc cena pieniądza, który deweloper zwykle pożycza w banku, żeby zrealizować inwestycję – wylicza Łukasz Bernatowicz. – I o ile państwo nie ma żadnego wpływu, a przynajmniej nie powinno mieć, w gospodarce wolnorynkowej jak nasza na ceny materiałów budowlanych czy robocizny, o tyle mogłoby na pewno więcej zrobić, jeśli chodzi grunty.
Trzeba zacząć od legislacji. – Mamy w miarę przyzwoity akt prawny, który działa pod roboczym tytułem lex deweloper. Przepisy zostały niedawno znowelizowane. To chyba ten kierunek, w którym powinniśmy iść – ocenia prezes Związku Pracodawców BCC. – Samorządy mają możliwość przekształcania nieruchomości w granicach miast, które są przeznaczone pod przemysł, pod magazyny, handel, a na których mogłyby powstawać osiedla mieszkaniowe. Taka zmiana musi się jednak odbywać szybko. Niekiedy trwa to latami, powodując, że nieruchomości w Warszawie i w innych dużych miastach są tak drogie, że deweloperów często na nie nie stać. Kupują je najwięksi, co powoduje, że ostatecznie płaci za to klient.
Prezes podkreśla, że jeśli działek będzie więcej, to ich cena by spadła. Takie są prawidła rynku. – To jest klucz do tego, żebyśmy znów nie mieli za jakiś czas radykalnego wzrostu cen mieszkań – ocenia. – Ceny się ustabilizowały czy przestały dramatycznie rosnąć. Ale konia z rzędem temu, kto przewidzi, że zaczną spadać. Ja bym tak daleko nie poszedł. Ceny przez jakiś czas będą stabilne, ale co się potem wydarzy, nie wiadomo. Raczej znów będzie wzrost. Więc jeżeli nie będziemy mieli więcej działek do zagospodarowania, to będzie źle.
Związek Pracodawców BCC postuluje m.in., by do kodeksu cywilnego wprowadzić prawo własności warstwowej. Akcję prowadzi z PKP. – Zwróćmy uwagę, że PKP czy PLK dysponują infrastrukturą w miastach. Przykład z Warszawy, nieruchomości nad tunelem średnicowym. Kolej jest właścicielem zarówno infrastruktury w tunelu, jak i działek nad tunelem, ale nie może ich sprzedać. Trudno więc znaleźć inwestora, który by coś na tych działkach zbudował – tłumaczy Łukasz Bernatowicz. – Kto będzie inwestował na podstawie umowy dzierżawy? Gdyby istniało prawo własności warstwowej, to kolej pozostałaby właścicielem infrastruktury w tunelu, ale mogłaby rozdysponować na wolnym rynku to, co jest nad tunelem. To hektary nieruchomości do zabudowy. Wypuszczenie ich na rynek spowodowałoby, że nieruchomości byłyby tańsze.
Są jeszcze nieruchomości spółek Skarbu Państwa. Rząd mówił o ich uwolnieniu. – To złożony problem. Ćwiczono to już przy okazji „Mieszkania +”. Trudno się dziwić, że spółki Skarbu Państwa niechętnie myślą o przekazywaniu majątku do jakiegoś bliżej nieokreślonego funduszu czy na jakiś cel – zaznacza Łukasz Bernatowicz. – To spółki akcyjne, które działają w oparciu o kodeks spółek handlowych. Dysponowanie majątkiem spółki bez oczekiwania zysku to działanie na szkodę spółki. Sprawa jest skomplikowana, choć idea, by Poczta Polska, PKP czy inne spółki dysponujące pustymi działkami w centrach miast mogły je przekazać na rynek, jest słuszna. I niech to będzie budownictwo komunalne, społeczne, deweloperskie. Trzeba wymyślić mechanizm, żeby władze spółek nie obawiały się konsekwencji w postaci wizyty różnych organizacji na trzy litery. Trzeba im pokazać bezpieczną ścieżkę, jak bezpiecznie przekazać nieruchomości na cele budowlane.
Głód ziemi jest rzeczywiście ogromny. – Tak jest od lat, my staramy się tym zarządzać, posiadając profesjonalnie przygotowany zespół, wypracowany efektywny model akwizycji oraz własną pracownię architektoniczno-inżynierską – mówi Iwona Sroka. – Trudności z gruntami mają wpływ na ceny mieszkań – dodaje, zwracając uwagę, że od wielu lat mamy ustawę „lokal za grunt”, ale chętnych, by skorzystać z tego rozwiązania, nie ma zbyt wielu. – Nieruchomości będące w zasobach nie są łatwe. Często są to trudne, zanieczyszczone tereny poprodukcyjne, które trzeba poddawać remediacji, co oznacza kolejne koszty, procesy, ponadto trudności z uzyskiwaniem pozwoleń, konieczność zmiany planów zagospodarowania przestrzennego – wylicza.
Polityka mieszkaniowa
Deficyt mieszkań jest szacowany na ok. 2 mln. Co zrobić, żeby go zasypać? Jaką politykę mieszkaniową powinno przyjąć państwo? – Przez wiele lat działały programy wspierające młodych ludzi kupujących mieszkania. „Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych”, „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – mówi Łukasz Bernatowicz. – Można się oczywiście spierać, czy jest to dobre rozwiązanie. Jedni powiedzą, że takie programy wspierają tylko deweloperów, drudzy, że banki, jeszcze inni – że obie te branże, generując wzrost cen mieszkań. Nie zapominajmy jednak, że mieszkania w czasie obowiązywania tych programów budowały się i sprzedawały. Teraz mamy pewien zastój na rynku. Ubywa klientów, którzy chcą czy mogą przeprowadzić się do własnego mieszkania. Problem jest jednak większy, dotyczy całej naszej gospodarki i całego kraju. Sytuacja jest dramatyczna. Trudno sobie wyobrazić, że populacja Polski ma spaść do ok. 18–19 mln pod koniec obecnego wieku. To już jest poza naszą percepcją. Jednym z ważnych powodów takiego trendu jest to, że nie ma zastępowalności pokoleń, która występowała przez wieki. Wynika to z tego, że młodzi ludzie nie mają gdzie mieszkać, a trudno chcieć mieć dzieci, mieszkając kątem u teściów, rodziców czy „na wynajmowanym”. Jako organizacja pracodawców apelujemy, by państwo wzięło tego byka za rogi. Powtórzę – trzeba uwolnić ziemię i wdrożyć rozsądny program wspierania młodych ludzi, żeby mogli kupić pierwsze mieszkanie. To jest wyzwanie, któremu państwo musi stawić czoła, nieważne, kto będzie rządził.
Także Joanna Lebiedź uważa, że państwo powinno wdrożyć rozsądne programy kredytowe. – Powinny być jednak długofalowe, tak by nie destabilizować rynku. Tej stabilności u nas nie ma, jest za to ciągła niepewność. Program będzie, programu nie będzie. Kolejne sprzeczne zapowiedzi – zauważa ekspertka PFRN. – Tymczasem mówimy o wspieraniu młodych ludzi, bo starsi jakieś nieruchomości już mają. Młodzi uciekają za granicę, gdzie lepiej zarabiają, gdzie mogą sobie lepiej ułożyć życie. I to jest smutne.
– Nie zamieszkamy w mieszkaniach, których ktoś nie wybuduje – podsumowuje Iwona Sroka. – Będziemy wspierać wszelkie działania tworzące stabilne i konkurencyjne podstawy funkcjonowania sektora mieszkaniowego w Polsce. Budowę mieszkań dla indywidualnych klientów, jak i rozwój sektora najmu instytucjonalnego (PRS) czy też rozwój budownictwa społecznego – postrzegamy te segmenty jako komplementarne i z korzyścią dla zwiększania zasobu mieszkaniowego w naszym kraju. Po owocach ich poznacie. A my jako branża po prostu robimy swoje.
Real Estate Impactor, czyli nagrody od redakcji Rzeczpospolita Nieruchomości
