W 2025 r. oddano w Polsce 590 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego 90 proc. to parki handlowe – podaje firma doradcza CBRE.
Rekordowy był IV kwartał, na co zwracają uwagę analitycy BNP Paribas Real Estate Poland. Z raportu tej firmy wynika, że ostatni kwartał ubiegłego roku na rynku nieruchomości handlowych zapisał się jako najlepszy od dekady. Na rynek trafiło wtedy 326 tys. mkw. powierzchni handlowej, o 63 proc. więcej rok do roku i ponaddwukrotnie więcej niż kwartał wcześniej. – Głównym motorem rozwoju były ponownie parki handlowe – potwierdzają eksperci BNP Paribas Real Estate Poland.
Największy obiekt otwarty w IV kwartale to S1Dąbrovia w Dąbrowie Górniczej. Obiekt o powierzchni ponad 17 tys. mkw. wybudowała firma Saller. Otwarto też takie parki jak Targowa w Lubartowie (15 tys. mkw.), S1 Tarnowskie Góry (15 tys. mkw.) i Brama Jury w Zawierciu (14 tys. mkw.). Zasoby handlowe powiększył również nowy obiekt Agata Meble w Olsztynie (16 tys. mkw.).
Czytaj więcej:
Ceny ziemi pod obiekty handlowe w małych miastach to od 400 do 1,4 tys. zł za mkw. powierzchni najmu. Na obrzeżach dużych miast mogą być nawet dwuk...
Pro
Handel w dużych i małych miastach
Dane BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że tempo inwestycji na rynku handlowym nie słabnie. Pod koniec 2025 r. w budowie było ok. 610 tys. mkw. powierzchni obejmującej zarówno nowe obiekty (462 tys. mkw.), jak i modernizacje oraz rozbudowy starszych nieruchomości (148 tys. mkw.).
– To największa wielkość powierzchni w budowie w ostatnich latach. Nowe obiekty pojawiają się w największych aglomeracjach, ale to mniejsze miasta absorbują znaczną część nowej podaży, odpowiadając na lokalne deficyty handlowe – mówi Fabrice Paumelle, dyrektor działu powierzchni handlowych w BNP Paribas Real Estate Poland.
Anna Wysocka, szefowa działu handlowego w CBRE, dopowiada, że coraz śmielej na mniejsze miasta patrzą deweloperzy parków handlowych – Same formaty parków stają się bardziej zróżnicowane – od obiektów liczących poniżej 5 tys. mkw. po nieruchomości o powierzchni kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych – mówi ekspertka CBRE. – Największe osiągają już skalę małych i średnich centrów handlowych, zarówno pod względem powierzchni, jak i oferty.
Czytaj więcej:
Część tradycyjnych galerii handlowych znika z miast, ale parki kwitną. Powodem są m.in. zmieniające się oczekiwania klientów, którzy wybierają szyb...
Pro
Zmienia się też struktura najemców lokali w parkach handlowych. – Pierwotnie w tym sektorze dominowali operatorzy meblowi i wyposażenie wnętrz. Dziś coraz silniejszą pozycję ma sektor mody i convenience – mówi Anna Wysocka. – W parkach handlowych są obecne przede wszystkim marki sieciowe, właśnie z branży mody, ale też sklepy z elektroniką, drogerie, sklepy z artykułami dla zwierząt. Dynamicznie rozwijają się też dyskonty, co jest odpowiedzią na wrażliwość cenową polskich konsumentów. Sytuacja gospodarcza wprawdzie się ustabilizowała, inflacja w 2025 r. wyraźnie spadła, ale dochód rozporządzalny wciąż nie nadąża za wzrostem cen – zaznacza.
Centra handlowe się zmieniają
Deweloperzy ograniczają za to aktywność w segmencie centrów handlowych. Właściciele galerii koncentrują się przede wszystkim na ich rekomercjalizacji i modernizacji. Ok. 60 proc. rynku stanowią obiekty mające więcej niż 15 lat – podaje CBRE. A to, jak mówi dyrektor Wysocka, oznacza konieczność dostosowania tych nieruchomości do zmieniających się oczekiwań najemców i klientów.
Zmienia się też struktura powierzchni. Pojedyncze sklepy zajmują coraz większe metraże, a liczba butików maleje.
Z analiz CBRE wynika, że najbardziej aktywne branże to moda i gastronomia. – Choć liczba zamknięć sklepów modowych przewyższa liczbę otwarć, nie przekłada się to na wzrost pustostanów. Nowe sklepy zajmują coraz większe powierzchnie – wyjaśnia Anna Wysocka. – Ten trend jest widoczny także na innych rynkach europejskich – zauważa.
Analitycy zwracają też uwagę na systematycznie rozbudowywaną ofertę gastronomiczną na rynku handlowym. Przybywa restauracji. – Dobrym przykładem rozwoju tego segmentu są popularne wśród klientów i operatorów koncepty food hall. W Warszawie działają w Fabryce Norblina, w Hali Koszyki, Browarach Warszawskich, Elektrowni Powiśle, w Gdańsku – w Montowni – mówi Anna Wysocka. Modernizowana jest także Gdańska Hala Targowa.
Czytaj więcej
Polski rynek nieruchomości handlowych w ostatnich latach został zdominowany przez parki handlowe. W latach 2019-24 powstało ich aż 339 – podaje fir...
Centra handlowe coraz częściej sięgają po funkcje rozrywkowe. – Sale zabaw czy ścianki wspinaczkowe pozwalają wydłużyć czas pobytu klientów w galerii, odpowiadając nie tylko na ich zakupowe potrzeby – mówi Anna Wysocka. – Przykładami takich inwestycji są Sky Game w Sky Tower we Wrocławiu czy Arcade Bee w Hali Koszyki w Warszawie. Coraz bardziej aktywna jest też branża fitness, która chętnie lokuje swoje kluby w obiektach handlowych. Polska, na tle Europy, nadal pozostaje rynkiem nienasyconym w tym segmencie.
W 2025 r. na polskim rynku działalność rozpoczęło ok. 30 nowych marek, zarówno zagranicznych (Adopt Parfums, Burgermeister, Miramira), w tym także tych, które powróciły na nasz rynek (Miniso, GAP), jak i nowych konceptów rozwijanych przez rodzime grupy (Worldbox, Boardriders).
Są też transfery z online do offline. Nowi operatorzy reprezentują zróżnicowane branże, takie jak health & beauty (np. Adopt, Alensa, Markovo), akcesoria (Longines, ZAG Bijoux), moda (Ocean, Carhartt) czy specjalistyczne produkty spożywcze i gastronomia (Bottlery, Omichise). – Również z punktu widzenia krajów pochodzenia nie obserwujemy dominacji jednej geografii. Polska nadal jest atrakcyjnym rynkiem o zróżnicowanej, wysokiej jakości podaży powierzchni w obiektach handlowych, znaczącej populacji i silnej ekonomii – mówi ekspertka CBRE.
Większa konkurencja na rynku obiektów handlowych
Stabilny rozwój rynku parków handlowych w kolejnych latach przewiduje Fabrice Paumelle. BNP Paribas Real Estate Poland wśród największych obiektów, których otwarcie planowane jest na III kwartał 2026 r., wskazuje takie obiekty jak: BIG Piła (38 tys. mkw.), Brama Bieszczad w Sanoku (23 tys. mkw.) oraz Galeria Podhalańska w Nowym Targu (21,5 tys. mkw.).
Według Anny Wysockiej 2026 r. nadal będzie zdominowany przez sektor parków handlowych. –Miniony rok był kolejnym, w którym oddano ok. pół miliona metrów kwadratowych powierzchni właśnie w tym segmencie. Deweloperzy wciąż będą aktywni, ale rynek zaczyna już wykazywać oznaki dojrzewania. Kolejne lokalizacje będą poddawane coraz wnikliwszej analizie, a konkurencja pomiędzy projektami będzie rosła – przewiduje ekspertka CBRE. – Coraz większym wyzwaniem będzie znalezienie atrakcyjnych gruntów.
Czytaj więcej:
W Polsce działa ponad 400 centrów handlowych. W latach 2015-2025 w największych aglomeracjach zamknięto ponad 20 obiektów. Dziś nie powstaje żadna...
Pro
Najbliższe miesiące według ekspertów przyniosą intensywne prace nad centrami handlowymi. – Galerie poszukują wyróżników, które pozwolą im skuteczniej konkurować z parkami handlowymi. Choć odwiedzalność centrów wciąż nie wróciła do poziomów sprzed pandemii, ich obroty rosną – zauważa Anna Wysocka. – Gruntownych zmian wymagają szczególnie obiekty z początku lat 90.
Nowych centrów handlowych będzie wyraźnie mniej. Te już działające zyskają drugie życie.
– W 2026 r. będziemy też obserwować dużą dynamikę w sektorze lokali usługowych poza galeriami i parkami handlowymi – mówi Anna Wysocka. – Popyt generowany przez lokalnych przedsiębiorców, jak i rozwijające się sieci, nie koncentruje się już wyłącznie na ścisłych centrach miast. Coraz większą popularnością cieszą się też dzielnice poboczne. Najemcy poszukują lokali w parterach budynków mieszkalnych oraz kompleksach biurowych. Takie lokalizacje gwarantują naturalny przepływ użytkowników – mieszkańców i pracowników, co przekłada się na bezpieczeństwo biznesowe i przewidywalność obrotów – dodaje. I podkreśla, że wśród najaktywniejszych branż niezmiennie są usługi beauty, sektor medyczny i edukacyjny. – Silną pozycję utrzymuje wciąż gastronomia – zarówno w kameralnych osiedlach mieszkaniowych, jak i w konceptach premium w atrakcyjnych punktach miast – mówi ekspertka CBRE.
Z analiz BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że czynsze za powierzchnie handlowe mogą wzrosnąć. – Stawki w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach (za powierzchnie w centrach handlowych, parkach oraz za lokale przy głównych arteriach) odnotowały roczny wzrost we wszystkich formatach. Na początku 2026 r. waloryzacja czynszów wynikająca z inflacji wyniesie ok. 3,5-4 proc., czyli na poziomie zbliżonym do 2025 r. – zaznacza Anna Pływacz, dyrektorka w dziale wynajmu powierzchni biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.
