Parki handlowe rozpychają się na rynku kosztem galerii

Polski rynek handlowy obejmuje trzy podstawowe segmenty: tradycyjne centra, parki handlowe (tu trzy typy: convenience: poniżej 5 tys. mkw. powierzchni najmu, tradycyjne parki od 5 tys. do 9,99 tys. mkw. i big-boxy z co najmniej 10 tys. mkw.) oraz centra wyprzedażowe. W sumie to już 14,7 mln mkw. powierzchni handlowej, z czego na parki pod koniec I półrocza tego roku przypadało 3,65 mln mkw. – podaje firma doradcza Emmerson Evaluation w najnowszym raporcie, który „Rzeczpospolita” publikuje pierwsza. To właśnie segment parków handlowych rozwijał się najszybciej w ostatnich latach.

Intensywny rozwój parków handlowych 

Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że udział parków handlowych w całkowitych zasobach powierzchni handlowej w Polsce wzrósł z 20 proc. w 2019 r. do 25 proc. w 2025 r. Format rozwija się kosztem tradycyjnych galerii (wiele miejsc w Polsce wykazuje oznaki nasycenia tradycyjnymi centrami handlowymi), zajmując na rynku coraz więcej miejsca.

Intensywny rozwój sektora parków handlowych przypada na lata 2020–2025. – Rekordowy okazał się 2024 r., kiedy to na rynek trafiło aż 620 tys. mkw. nowej powierzchni w parkach handlowych. To najlepszy wynik w historii – podkreśla Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evaluation.

Takie obiekty w ostatnich 12 miesiącach wyrosły m.in. w Gorzowie Wielkopolskim, Ostródzie, Mysiadle, Piasecznie, Węgrowie, Szczecinie, Mrągowie, Krasnymstawie, Szubinie, Kętrzynie, Gliwicach, Ciechanowie czy w okolicach Karpacza.  W tym roku sektor parków handlowych powiększy się o kolejne 510 tys. mkw. powierzchni.

– Spadek ten nie oznacza osłabienia rynku, lecz naturalną korektę po wyjątkowo intensywnym okresie inwestycyjnym – zaznacza prezes Książak. Pod koniec czerwca tego roku w budowie było ok. 560 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego na parki handlowe przypadało aż 87 proc.

– Łączna powierzchnia handlowa w Polsce pod koniec 2025 r. wyniesie niemal 15 mln mkw. W tym 10,79 mln mkw. to centra handlowe, 3,85 mln mkw. – parki handlowe, a 0,30 mln mkw. – centra wyprzedażowe – szacują autorzy raportu.

Do powiększania podaży parków handlowych przyczyniają się nie tylko nowe inwestycje deweloperów. – Do formatu retail parków jest adaptowana i przebudowywana część dawnych supermarketów i mniejszych galerii – wyjaśnia Dariusz Książak. Trend ten pozwala lepiej wykorzystać posiadane tereny i szybciej wprowadzać na rynek nowoczesną powierzchnię.

Klienci chcą robić szybkie zakupy, a nie siedzieć w galeriach 

Prezes Emmerson Evaluation zaznacza, że rosnąca podaż parków handlowych odzwierciedla głębszą zmianę w strukturze polskiego handlu detalicznego. – To parki stały się głównym motorem jego wzrostu – akcentuje.

Na tę zmianę wpływ mają m.in. oczekiwania konsumentów, którzy coraz częściej wybierają szybkie zakupy blisko domu zamiast spędzania wielu godzin w dużych galeriach. – Atutem parków handlowych jest też prosty, otwarty układ, który sprzyja wygodzie klientów. W takich obiektach nie ma charakterystycznych dla dużych galerii barier – zauważa prezes Książak. Format ten jest też atrakcyjny dla inwestorów i najemców sklepów. Koszty budowy parków handlowych (których konstrukcja jest bardzo prosta), ich eksploatacji i najmu powierzchni są niższe.

Stawki najmu lokali w parkach handlowych są zróżnicowane w zależności od branży. Średni czynsz to 15 euro za mkw. powierzchni miesięcznie. Najwyższe stawki (ok. 19 euro za mkw.) płacą najemcy z branży drogerii i zdrowia. 10–12 euro za mkw. powierzchni obowiązują w takich kategoriach jak moda, sprzęt elektroniczny, operatorzy spożywczy, dyskonty niespożywcze, obuwie, fitness. Najniższe czynsze odnotowano w branży akcesoriów domowych (9 euro za mkw.) i marketów budowlanych (7 euro). – Dzięki zróżnicowanym stawkom parki handlowe mogą równoważyć portfel najemców, zachowując elastyczność finansową – podkreśla Agnieszka Dopierała, dyrektor regionalny Emmerson Evaluation.

Parki handlowe lubią małe miasta 

Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że aż 88 proc. parków handlowych jest zlokalizowanych w miastach do 100 tys. mieszkańców. – To bardzo wyraźny sygnał, że właśnie mniejsze ośrodki są naturalnym środowiskiem rozwoju tego formatu – tłumaczy prezes Książak. – Rynek handlowy dużych aglomeracji został w dużej mierze zdominowany przez tradycyjne centra handlowe, które zaspokajają potrzeby mieszkańców. Parki handlowe w mniejszych miastach uzupełniają lokalną ofertę handlową, zapewniając mieszkańcom dostęp do podstawowych kategorii towarów i usług w jednym miejscu – dodaje.

W mniejszych ośrodkach parki handlowe to często pierwsze nowoczesne obiekty handlowe. – Z perspektywy inwestorów i deweloperów oznacza to możliwość dywersyfikacji portfela o obiekty położone poza dużymi aglomeracjami, które cechuje stabilny popyt i mniejsze ryzyko konkurencji – zauważa Agnieszka Dopierała. – I to mniejsze miasta są dziś głównym motorem ekspansji parków handlowych w Polsce, a ich rola w strukturze rynku będzie rosła także w kolejnych latach – prognozuje.

Znaczenie mają też koszty zakupu gruntów pod parki handlowe. Jak podaje Emmerson Evaluation, średnia cena działki pod takie obiekty w latach 2023–2025 w miastach do 100 tys. mieszkańców to 490 zł za metr. W miastach liczących 100–400 tys. mieszkańców to 530 zł, a powyżej 400 tys. – 820 zł za metr. – To efekt dużej konkurencji o atrakcyjne lokalizacje i ograniczonej dostępności terenów inwestycyjnych – tak wysokie ceny w dużych miastach tłumaczą autorzy raportu.

Dla deweloperów i inwestorów to sygnał, że inwestycje w parki handlowe w mniejszych miastach mogą być bardziej opłacalne niż w dużych, mimo niższych czynszów za najem lokali.

Mało pustych sklepów w parkach 

Poziom pustostanów w parkach handlowych od kilku lat utrzymuje się na niskim poziomie – to ok. 3–5 proc. Wynik jest jednym z najlepszych w całym segmencie nieruchomości handlowych. – Wyraźnie kontrastuje z tradycyjnymi centrami handlowymi, gdzie pustostany bywają kilkukrotnie wyższe – podają autorzy raportu, zaznaczając, że w 2024 r. wskaźnik pustostanów w parkach handlowych wzrósł nieznacznie – o 0,38 pkt proc. w porównaniu z 2023 r. – Ale w miastach do 50 tys. mieszkańców odnotowaliśmy spadek pustostanów, co jest wyraźnym sygnałem rosnącego potencjału mniejszych lokalizacji – mówi Agnieszka Dopierała. – W dłuższej perspektywie trend ten może prowadzić do dalszej decentralizacji rynku i wzrostu znaczenia mniejszych miast w strukturze handlu detalicznego w Polsce.

Emmerson Evaluation podaje, że w latach 2025–2026 nowe parki handlowe wzbogacą rynki m.in. w Raciborzu, Bartoszycach, Żyrardowie, Pile, Pruszczu Gdańskim, Nysie, Jaworze, Pobiedziskach.

– Skala tych inwestycji jest bardzo różna: od mniejszych parków typu convenience, nastawionych na codzienne zakupy i obsługę lokalnych społeczności, po większe obiekty typu big-box, które wprowadzają na rynek takich najemców jak operatorzy DIY czy sieci meblowe. Taka dywersyfikacja świadczy o elastyczności formatu i zdolności adaptacji do różnych warunków rynkowych – komentują autorzy raportu. – Część planowanych obiektów wyróżnia się elementami zrównoważonego rozwoju, jak energooszczędne instalacje, rozwiązania OZE czy infrastruktura ograniczająca koszty eksploatacji. To wyraźna odpowiedź na rosnące wymagania konsumentów, najemców i funduszy inwestycyjnych w zakresie ESG, które w perspektywie najbliższych lat będą miały coraz większe znaczenie dla wyceny aktywów handlowych.

Dariusz Książak podsumowuje, że sektor parków handlowych jest w fazie ekspansji, przyciągając zarówno kapitał deweloperski, jak i inwestycyjny.

Rynek galerii handlowych już dojrzał. Część centrów znika z miast 

Parki handlowe kwitną, podczas gdy rynek tradycyjnych centrów handlowych jest już dojrzały.

W sierpniu na łamach „Rzeczpospolitej” publikowaliśmy raport firmy doradczej JLL, z którego wynika, że na początku sierpnia w budowie było zaledwie ok. 38 tys. mkw. obejmujących siedem obiektów. Wszystkie to rozbudowy i modernizacje. Oznacza to, że dziś w Polsce nie powstaje już żadna nowa galeria handlowa.

W latach 2015–2025 zamknięto w Polsce ok. 50 centrów (o łącznej powierzchni ponad 900 tys. mkw.), z czego w największych aglomeracjach – ponad 20. Pozostałe to pojedyncze obiekty w innych miastach. Był też przypadek zamknięcia całej sieci sklepów i towarzyszących im galerii – Tesco. To 26 centrów oferujących w sumie 448 tys. mkw. Np. w przypadku Katowic/Śląska dawne Tesco to pięć z dziewięciu zamkniętych obiektów (w samych Katowicach zamknięto osiem, jeden – w konurbacji katowickiej).

– W większości przypadków w ich miejscu pojawił się nowy handel, szczególnie parki handlowe, często korzystające z bryły dawnego sklepu – mówił „Rzeczpospolitej” Maciej Kotowski, ekspert JLL. Są też inne kierunki. Np. na terenie dawnego Tesco Kabaty powstaje osiedle. Są przypadki – np. Sukcesja w Łodzi i Fort Wola w Warszawie – które też są wliczone do statystyk, bo były zamknięte, ale otworzyły się ponownie po modernizacji i zmianie oferty.