Podział działki na terenach chronionych nie zawsze jest dopuszczalny

Inwestowanie na terenach, które ze względów przyrodniczych są szczególnie chronione, nie jest łatwe. I nie jest to tylko problem właścicieli prywatnych nieruchomości. Załatwianie ich spraw może też sprawiać trudności samym urzędnikom. A ważną wskazówką dla nich może okazać się wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 28 grudnia 2022 r.

Właścicielskie zamiary

Sprawa dotyczyła wniosku dwóch osób, które w sierpniu 2022 r. wystąpiły do wójta o wydanie opinii w sprawie podziału działki zgodnie z załączonym wstępnym projektem. Jednocześnie wskazali, że podział dokonywany jest na podstawie decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Warunki zabudowy a podział działki - wyrok NSA ws. VAT

„Pierwsza" decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotycząca działki „przesądziła"...

Wójt na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami odmówił jednak wydania pozytywnej opinii na dokonanie podziału, zgodnie ze wstępnym projektem. Zauważył, że wskazano, że działka – objęta ostateczną decyzją o warunkach zabudowy na cztery domy jednorodzinne – położona jest na obszarze Łomżyńskiego Parku Krajobrazowego Doliny Narwi w obszarze specjalnej ochrony ptaków oraz specjalnym obszarze ochrony siedlisk. Odwołał się do zapisów planu ochrony parku, ustanowionego uchwałą sejmiku województwa, dotyczących terenów zabudowy rekreacji indywidualnej oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – poza obszarami istniejącej zabudowy – dla których z chwilą wejścia w życie planu ochrony brak było obowiązujących planów miejscowych. Wynika z nich, że dla takich terenów ustalono pewne warunki architektoniczno-urbanistyczne, tj. minimalną szerokość działki 24 m i minimalną powierzchnię działki 1500 mkw. W ocenie wójta wstępny podział nieruchomości przewidujący wydzielenie działek o wskazanej mniejszej powierzchni jest sprzeczny z uchwałą.

Wnioskodawcy nie zgadzali się z tym stanowiskiem. W zażaleniu zwrócili się o wydanie pozytywnej opinii, bo ich zdaniem plan ochrony parku nie stanowi przepisów prawa miejscowego. Nie może zatem skutkować zakazem podziału ich nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) nie przyznało im racji. Nie zgodziło się, że plan ochrony parku nie stanowi przepisów prawa miejscowego. Źródłami powszechnie obowiązującego prawa w Polsce są – na obszarze działania organów, które je ustanowiły – także akty prawa miejscowego. Warunkiem wejścia ich w życie jest ogłoszenie. Plan został uchwalony i ogłoszony.

Spór trafił do sądu, który oddalił skargi właścicieli działki, ale zweryfikował też niektóre poglądy urzędników. Białostocki WSA wskazał bowiem, że co do zasady plan ochrony parku krajobrazowego nie jest źródłem prawa – aktem prawa miejscowego. Tak wynika z samych przepisów. Jak tłumaczył sąd w ujęciu generalnym, plan ochrony parku krajobrazowego to akt kierownictwa wewnętrznego, nakierowany dla stanowienia ochrony przyrody, kierowany do prawodawców lokalnych tworzących akty planistyczne, w tym prawa miejscowego.

Niemniej, jak podkreślił WSA, uwaga ta ma charakter ogólny, gdyż w ograniczonym zakresie plan jest aktem prawa miejscowego – tj. określonym w art. 20 ust. 4 pkt 4a ustawy o ochronie przyrody. Tak więc określenie m.in. zakazów zabudowy to prawo miejscowe, które wywiera bezpośredni wpływ na wykonywanie prawa własności, ograniczając je co do możliwości zabudowy działek zlokalizowanych w obszarze, w jakim plan obowiązuje.

WSA zatem nie miał wątpliwości, że plan ochrony parku krajobrazowego stanowi akt prawa miejscowego jedynie w części dotyczącej ustaleń wymienionych w art. 20 ust. 4a ustawy o ochronie przyrody. W pozostałym zakresie adresowany jest do organów uchwalających studia i plany i nie może być uznany za samoistne zakazy. Nie ma wiążącego charakteru w sprawach o ustalenie warunków zabudowy.

Sąd nie zgodził się z urzędnikami, że sam fakt opublikowania danego aktu przesądza o jego statusie jako prawa miejscowego. Przyznał też rację skarżącym, że zasadniczo plan ochrony parku krajobrazowego nie ma charakteru wiążącego w sprawach o ustalenie warunków zabudowy. Niemniej, jak podkreślił WSA, sprawa dotyczy kontroli postanowienia odmawiającego wydania pozytywnej opinii na dokonanie podziału, a nie decyzji ustającej warunki zabudowy.

Liczą się fakty

Decyzja ustalająca warunki zabudowy jest decyzją ostateczną i prawomocną. Organy musiały więc ocenić zgodność podziału z warunkami tej decyzji. Tymczasem jednym z nich jest zgodność inwestycji z planem ochrony parku. A proponowane we wstępnym projekcie podziału powierzchnie działek nie spełniają warunku minimalnej powierzchni.