Pod koniec marca do Sejmu trafił projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Przewiduje on istotne zmiany w decyzjach o warunkach zabudowy, które mają się przyczynić do ograniczenia chaosu urbanistycznego przez przyznanie gminom większego wpływu na to, gdzie może rozwijać się zabudowa.
Nie wszędzie warunki zabudowy
Jednym z głównych założeń reformy jest zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy planem ogólnym, który w przeciwieństwie do studium będzie aktem prawa miejscowego. Decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym. Stanowi to dużą zmianę w stosunku do aktualnego stanu, w którym studium nie jest wiążące przy wydawaniu warunków zabudowy.
Czytaj więcej
Wszystkie gminy w Polsce mają obowiązkowo posiadać plany ogólne dla swoich terenów, tak aby było wiadomo, co można na nich zrobić. Dla inwestorów b...
Co więcej, ustalenia planu ogólnego będą decydowały o tym, na jakich obszarach będzie możliwe uzyskanie warunków zabudowy. Nowelizacja przewiduje bowiem, że wydanie decyzji jest dopuszczalne jedynie, gdy teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy.
Obszary uzupełnienia zabudowy wyznacza natomiast gmina w planie ogólnym. Sposób ich wyznaczania zostanie uregulowany w rozporządzeniu do ustawy.
Projekt rozporządzenia zakłada określanie zgrupowań nie mniej niż pięciu budynków, w których odległość między sąsiadującymi budynkami nie przekracza 100 metrów, przy czym uwzględnia się wymienione w rozporządzeniu rodzaje budynków według Klasyfikacji Środków Trwałych, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie ustawy z 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej. Chodzi między innymi o budynki handlowo-usługowe, przemysłowe, mieszkalne, szpitale. Kolejno ma być wyznaczony obszar ograniczony obrysem poprowadzonym w odległości 50 metrów od obrysu budynków położonych w takich zgrupowaniach, a następnie do tak wyznaczonego obszaru będą dodawane i odejmowane określone w rozporządzeniu obszary.
Choć idea ograniczenia obszarów, na których jest dopuszczalne ustalenie warunków zabudowy, jest słuszna w celu zapewnienia ładu przestrzennego, mogą wystąpić problemy z ich wyznaczaniem przez gminy. Jak bowiem widać, obszary te mają być określane według dość sztywnych kryteriów.
Projekt przewiduje wyjątki, które dopuszczają wydanie warunków zabudowy, mimo że teren nie jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy. Należą do nich między innymi inwestycje zmieniające zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego oraz inwestycje w zakresie odbudowy, nadbudowy lub rozbudowy obiektu budowlanego. Wyjątek od zasady położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy stanowią także przykładowo: linie kolejowe, drogi i lotniska, urządzenia wodne, stacje paliw, instalacje odnawialnego źródła energii.
Co istotne, wyznaczenie przez gminę w planie ogólnym obszarów uzupełnienia zabudowy nie jest obowiązkowe. Mogą być więc gminy, w których ze względu na brak uchwalenia planu ogólnego, w którym określono obszary uzupełnienia zabudowy, nie będzie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z projektem studia powinny zostać zastąpione planami ogólnymi do końca 2025 r., kiedy dotychczasowe studia utracą moc, więc taki scenariusz jest możliwy od 2026 r., jeśli w danej gminie nie uda się do tego czasu uchwalić planu ogólnego.
Analiza urbanistyczna
Kolejna ważna zmiana dotyczy rezygnacji z analizy funkcji zabudowy w ramach dokonywanej w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy analizy urbanistycznej. Funkcja ma bowiem wynikać z ustaleń planu ogólnego. Oznacza to, że będzie można realizować także inwestycje, które dotąd nie występowały na analizowanym obszarze, pod warunkiem zachowania ich zgodności z planem ogólnym w zakresie profilu funkcjonalnego strefy.
Aktualna pozostanie analiza parametrów zabudowy, przy czym również w tym zakresie zostaną wprowadzone zmiany. Pojawią się nowe stare parametry, czyli takie, które były stosowane w praktyce organów, jednak nie były dotąd wskazane w przepisach.
Mowa o minimalnym udziale powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnej intensywności zabudowy oraz minimalnej i maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy oraz minimalnej liczbie miejsc do parkowania. Dodatkowo dotychczasowy parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki zastąpi wysokość zabudowy. Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu zastąpi natomiast udział powierzchni zabudowy.
W słowniku ustawowym znajdziemy definicje takich parametrów, jak udział powierzchni biologicznie czynnej, wysokość zabudowy oraz intensywność zabudowy i nadziemna intensywność zabudowy. Zmianę należy ocenić pozytywnie, ponieważ może się ona przyczynić do ujednolicenia praktyki organów administracji, a przez to zwiększenia pewności prawa.
Projekt zakłada również doprecyzowanie wytycznych dotyczących ustalania obszaru analizowanego. Obszar ten ma być wyznaczany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniejszej niż 50 metrów i nie większej niż 200 metrów. Do obowiązującej obecnie minimalnej odległości (50 metrów) ma więc dołączyć ograniczenie w postaci maksymalnej odległości. Celem uściślenia wielkości obszaru analizowanego jest zapobieganie praktykom polegającym na rozszerzaniu obszaru w taki sposób, aby objąć nim budynki o pożądanych parametrach, które często nie realizują funkcji kontynuacji zabudowy.
Określony czas
Dużą zmianą, która wzbudza sporo kontrowersji od chwili rozpoczęcia prac nad reformą, jest propozycja wprowadzenia art. 64c, który przewiduje okres obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. Aktualnie decyzje są bezterminowe, co prowadzi do realizacji wielu inwestycji po latach od momentu ustalenia warunków zabudowy. Powoduje to, że zabudowa powstaje w oparciu o warunki, które są już nieaktualne w tym znaczeniu, że obszar wokół inwestycji zmienił się tak bardzo od wydania decyzji, że inwestycja nie wpisuje się w parametry i funkcje zabudowy. Nie sprzyja to zapewnieniu ładu przestrzennego. Odpowiedzią projektodawcy na omawiany problem jest wprowadzenie terminu obowiązywania decyzji. Ma on wynosić pięć lat, od kiedy decyzja stanie się prawomocna.
Po upływie tego terminu decyzja wygaśnie z mocy prawa. Ma to spowodować, że warunki zabudowy będą uzyskiwane na potrzeby realizacji konkretnej inwestycji. Według projektodawcy pięć lat to wystarczający czas na przeprowadzenie wszelkich procedur wymaganych do rozpoczęcia inwestycji w oparciu o pozwolenie na budowę, nawet w przypadku dużych inwestycji. Takie założenie może jednak okazać się zbyt optymistyczne, biorąc pod uwagę czas trwania postępowań administracyjnych. Zmiana może także spowodować spadek liczby tzw. inwestycji „ready to build”, w przypadku których inwestor nabywa nieruchomość już z ustalonymi dla niej warunkami zabudowy.
Autorka jest adwokatem w KKLW Legal Kurzyński Wierzbicki
Zdaniem autora
Przygotowanie na zmiany
Jeśli ustawa zostanie uchwalona i wejdzie w życie, wszystkich związanych z procesem inwestycyjno-budowlanym, zarówno po stronie inwestorów, jak i organów administracji, czekają duże zmiany. Zmiany te dotyczą decyzji, które stanowią podstawę realizacji większości inwestycji w Polsce. Jedynie mniej więcej jedna trzecia powierzchni kraju jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że na pozostałych obszarach zabudowę kształtuje się w oparciu o warunki zabudowy. Warto więc śledzić proces legislacyjny. Inwestorzy powinni już teraz starannie wybierać nieruchomości pod zabudowę i czuwać nad sprawnym inicjowaniem postępowań, jeśli zależy im na prowadzeniu inwestycji na dotychczasowych zasadach. Do spraw wszczętych i niezakończonych ostateczną decyzją o warunkach zabudowy przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się bowiem przepisy dotychczasowe. Nadto decyzje, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., będą nadal bezterminowe. Po 1 stycznia 2026 r. może się natomiast okazać, że w wielu gminach nie będzie możliwe uzyskanie warunków zabudowy, ponieważ gminy nie zdążą uchwalić planu ogólnego.
