Prezydent miasta wydał postanowienie, w którym odmówił wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność 4 lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku jednorodzinnym. Organ w rozstrzygnięciu powołał się na przepisy kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.) z których wynika, że zaświadczenie służy urzędowemu stwierdzeniu faktów znanych organowi administracji publicznej albo potwierdzeniu określonego stanu prawnego. Stąd nie jest możliwe wydanie zaświadczenia w sprawie, której stan faktyczny jest sporny.

Samowola budowlana

W sprawie nie można było ustalić bezspornego stanu faktycznego. Z dokumentacji prowadzonej przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (PINB) wynikało, że budynek został wybudowany w 1980 r. jako dom jednorodzinny. Jego pierwotna konstrukcja nie przewidywała możliwości wyodrębniania lokali. Następnie prowadzone były w budynku roboty budowlane mające na celu przebudowę budynku i wykonanie nadbudowy, w efekcie czego powstały lokale mieszkalne. Działania te zostały ujawnione przez PINB, który stwierdził decyzją administracyjną, że miały one charakter samowoli budowlanej.

Czytaj także: Zaświadczenie o samodzielności lokalu już bez analizowania miejscowego planu zagospodarowania

Następnie PINB wydał decyzję administracyjną w której nakazał doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z prawem i obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi. W uzasadnieniu tej decyzji stwierdzono, że w budynku mieszkalnym znajdują się 4 lokale mieszkalne.

Z dokumentów przedłożonych przez zainteresowanych nie wynikało, by budynek powstał na podstawie pozwolenia na budowę przewidującego powstanie 4 lokali mieszkalnych. Dokumenty te potwierdzały, że był on samowolnie przebudowywany przez właścicieli. Potwierdzona została okoliczność faktyczna w postaci przeprowadzenia postępowania naprawczego. Stąd konieczne było uzyskanie przez zainteresowanych także decyzji o warunkach zabudowy. We wniosku o jej wydanie wskazano, że w budynku mają powstać 2 lokale mieszkalne. Jednakże z wydanej następnie decyzji o warunkach zabudowy nie wynikało, ile takich lokali ma powstać.

Biorąc pod uwagę powyższe sprzeczności w ustaleniu stanu faktycznego prezydent odmówił wydania zaświadczenia. Rozstrzygnięcie to zostało zaskarżone do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO), które utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

SKO podkreśliło, że nie jest możliwe wydanie zaświadczenia w spornym stanie faktycznym. Ponadto organ, biorąc pod uwagę niejasny stan faktyczny, skierowało sprawę do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego celem weryfikacji wcześniej wydanych rozstrzygnięć.

Skarga do WSA

Postanowienie SKO zostało zaskarżone przez zainteresowanych do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Rozstrzygnięciu zarzucono szereg naruszeń przepisów k.p.a. Ponadto zwrócono uwagę, że przedmiotowe zaświadczenie wydawane jest na podstawie art. 2 ust. 2-3 ustawy o własności lokali. Stąd, zdaniem skarżących, organ nie powinien dodatkowo badać konsekwencji jakie skutki wywołałoby stwierdzenie samodzielności lokalu. Organ powinien stwierdzić tylko „samodzielność" pomieszczenia.

WSA w Kielcach wyrokiem z 1 marca 2018 r., II SA/Ke 67/18, oddalił skargę. Sąd w pierwszej kolejności przypomniał, że zaświadczenie jest pisemnym, urzędowym stwierdzeniem przez organ określonego stanu prawnego lub stanu faktycznego. Zaświadczenie jest aktem wiedzy, nie woli. Nie zmienia ono, ani nie kształtuje nowego stanu prawnego.

Następnie WSA przypomniał, że stosowanie do art. 3 ust. 2a prawa budowlanego w budynku jednorodzinnym nie mogą zostać wyodrębnione więcej niż 2 lokale mieszkalne. Tymczasem skarżący dążyli do stwierdzenia samodzielności 4 lokali wskazując przy tym, że istniały one od początku i później zostały doprowadzone do stanu zgodnego z prawem. Stąd istota sprawy polega na stwierdzeniu, czy przedmiotowy budynek jest jedno-, czy wielorodzinny.

Ponieważ w stanie faktycznym sprawy budynek zakwalifikowany był jako jednorodzinny, stąd niemożliwe było wydanie zaświadczenia o samodzielności 4 lokali.

Skarga kasacyjna

Przeciw temu orzeczeniu została wywiedziona przez zainteresowanych skarga kasacyjna. Jej zarzuty były zasadniczo powtórzeniem tych sformułowanych przed sądem I instancji.

Rozpoznając sprawę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 lutego 2020 r. podzielił ustalenia WSA w zakresie konieczności stosowania przepisów prawa budowlanego do analizowanej sprawy. NSA zwrócił uwagę na art. 3 ust. 2a prawa budowlanego:

Sens tego przepisu ogranicza nadużywanie instytucji odrębnej własności lokali i obchodzenie przepisów regulujących sposób dopuszczalnej zabudowy przez wznoszenie budynków określanych jako jednorodzinne, a następnie wydzielanie w nich większej ilości lokali – co prowadzi do jawnej sprzeczności z istotą budownictwa jednorodzinnego. Nie można także –przy rozpoznawaniu tej sprawy – pominąć treści tego przepisu, ograniczając się jedynie do stosowania art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali. Takie bowiem wybiórcze odczytywanie przepisów prawa nie prowadzi do ich prawidłowej wykładni- podkreślił sąd.

Ponadto sąd II instancji przypomniał, że zaświadczenie o „samodzielności" lokalu mieszkalnego ma inny charakter, niż ogólne zaświadczenie o którym jest mowa w art. 218 k.p.a. „Samodzielność" jest stwierdzana przez organ na podstawie dokumentów przedstawionych zarówno na podstawie materiałów będących w posiadaniu organu jak i przedłożonych przez wnioskodawcę.

W związku z powyższym skarga kasacyjna została oddalona.

Sygnatura akt: I OSK 2032/18