Celem nowej ustawy deweloperskiej jest przede wszystkim zwiększenie ochrony praw nabywców mieszkań. I taki jest cel nowych przepisów karnych przewidzianych w tej ustawie. Mają one dyscyplinować uczestników obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym do przestrzegania wymogów nowej ustawy.

Nowa ustawa i nowy katalog wykroczeń

Obowiązująca ustawa deweloperska przewiduje jedynie kary dla trzech wykroczeń, związanych z działalnością deweloperską, tj.:

- karę grzywny dla dewelopera, jego pracownika lub innej osoby obowiązanej w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, która wbrew postanowieniom ustawy nie sporządza tego prospektu,

- karę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2 dla podmiotu, który będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje oraz

- karę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2, dla podmiotu, który wbrew przepisom ustawy deweloperskiej wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Nowa ustawa deweloperska, rozszerza ten katalog, o następujące wykroczenia:

- karę grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 za niezapewnienie przez dewelopera obowiązkowych środków ochrony wpłat nabywców, tj. otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego, oraz

- karę grzywny dla podmiotu zobowiązanego do posiadania w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i jego sprzedaż lub zobowiązania do jej udzielenia, który nie spełnia tego obowiązku.

Wprowadzenie ostatniej sankcji jest skutkiem nałożenia na dewelopera, obowiązku posiadania wymienionej wyżej zgody wierzyciela hipotecznego, najpóźniej w momencie rozpoczęcia sprzedaży. Co więcej, powyższa zgoda wierzyciela hipotecznego ma stanowić załącznik do umowy deweloperskiej. Dodatkową sankcją za niedotrzymanie powyższego obowiązku, jest uprawnienie nabywcy mieszkania do odstąpienia od umowy deweloperskiej. W praktyce deweloperzy zobowiązani zatem będą już na bardzo wczesnym etapie zabezpieczyć uzyskanie takiej zgody i umożliwić jej przedłożenie do umowy deweloperskiej.

Szeroki katalog podmiotów odpowiedzialnych

Nowa ustawa deweloperska dodatkowo doprecyzowuje, kto ponosi odpowiedzialność karną, za naruszenie przepisów karnych w niej przewidzianych w przypadku, gdy deweloperem jest podmiot niebędący osobą fizyczną – co w praktyce zdarza się w większości przypadków. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 61 nowej ustawy deweloperskiej, odpowiedzialność karną przewidzianą w art. 57-60 tej ustawy ponosi osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera, w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji. W konsekwencji, będą to przede wszystkim członkowie zarządu, prokurenci, pełnomocnicy spółki oraz wspólnicy spółek osobowych.

Monika Wystrychowska-Zawiślak - radca prawny, senior associate w Kancelarii Ożóg Tomczykowski

Podstawa prawna:

Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DzU z 2021 r., poz. 1177)

W cyklu omawiającym regulacje nowej ustawy deweloperskiej opublikowaliśmy:

9 lipca – „Nowe obowiązki dla branży deweloperskiej";

6 sierpnia – „Nowa ustawa deweloperska nie tylko dla nowych lokali mieszkalnych";

3 września – „Wypłata z rachunku powierniczego po przeniesieniu własności lokalu";

1 października – „Umowa rezerwacyjna według nowej ustawy deweloperskiej";

Kolejna publikacja 3 grudnia.

Podsumowanie

Nowa ustawa deweloperska nakierowana jest głównie na zwiększenie ochrony praw nabywców mieszkań na rynku pierwotnym. W ocenie autora projektu nowej ustawy deweloperskiej Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zaostrzenie przepisów karnych, związanych z działalnością deweloperską, było konieczne dla zapewnienia przestrzegania zaostrzonych wymogów i dodatkowych obowiązków, służących ochronie nabywców mieszkań. Ponadto z uwagi na fakt, że zdecydowaną większość deweloperów stanowią podmioty niebędące osobami fizycznymi, konieczne było doprecyzowanie kręgu podmiotów odpowiedzialnych za takie niezgodne z ustawą działanie osób fizycznych, działających w imieniu dewelopera.