- Wójt decyzją z 15 lutego 2019 r. podzielił nieruchomość naszej spółki na działki (podział był koniecznością by kapitałowo wzmocnić spółkę ze sprzedaży kilku działek). Z początkiem marca br. dostaliśmy decyzję wójta o opłacie adiacenckiej ok. 20 tys. zł naliczoną z tytułu wzrostu wartości właśnie po ww. podziale (wszczęto postępowanie w styczniu br.). Wartość mogła faktycznie wzrosnąć ale czy jest to legalne skoro minęły trzy lata od podziału?

Z podanego stanu faktycznego wynika, że zostały wydane przez wójta dwie decyzje administracyjne, w pewnym czasokresie, tj.:

- decyzja w sprawie podziału nieruchomości na mniejsze działki oraz

- decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Na uwagę zasługuje fakt, że od 15 lutego 2019 r. – okres 3-letni (o którym mowa w pytaniu) minął z dniem 15 lutego 2022 r. Ta informacja jest istotna z punktu widzenia naliczenia opłaty adiacenckiej.

Punktem wyjścia w ocenie prawnej będą w tym zakresie stosowne regulacje prawne ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Na szczególną uwagę zasługuje art. 98a ww. ustawy. W ust. 1 postanowiono, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości. Nadto, wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Z kolei, w ust. 1a dodano, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Wniosek

Nałożenie opłaty adiacenckiej w podanej sytuacji jest prawnie uzasadnione. Mimo, że formalnie minęły trzy lata licząc od wydania decyzji w sprawie podziału nieruchomości, to wskutek wszczęcie postępowanie w sprawie opłaty przed upływem ww. okresu letniego (styczeń 2022 r.), sama decyzja mogła zostać wydana nawet po upływie wspomnianych trzech lat. Rozwiązaniem jest ubieganie się przez spółkę u wójta np. o formę wsparcia w postaci umorzenia opłaty w całości lub w części.

Z powyższych regulacji prawnych wynika, że ustawodawca uzależnia wydanie decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej od spełnienia kilku warunków:

1. dokonanie podziału nieruchomości,

2. podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej,

3. stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej,

4. wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W podanych uwarunkowaniach prawnych niewątpliwie spełnione zostały przesłanki z pkt 1, 2 i 3. Jak bowiem podano w zapytaniu podział nieruchomości został dokonany w lutym 2019 r., zapewne w gminie obowiązywała uchwała w sprawie opłaty adiacenckiej, a decyzja w sprawie opłaty adiacenckiej została wydana w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego.

Dla spółki problematyczne jest spełnienie przesłanki z pkt 3. W tym zakresie miarodajny jest fragment ww. przepisu art. 98a ust. 1 ustawy: wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Zatem, ustawodawca kładzie nacisk na sam fakt wszczęcia postępowania w sprawie opłaty, co ma nastąpić przed upływem trzech lat od daty ostateczności decyzji w sprawie podziału nieruchomości. W kontekście podanego stanu faktycznego ta przesłanka została jednak spełniona, skoro postępowanie w sprawie ustalenia wspomnianej opłaty zostało wszczęte w styczniu 2022 r., czyli przed upływem okresu 3-letniego, licząc wstecz do decyzji z dnia 15 lutego 2019 r. w sprawie podziału nieruchomości.

W tych okolicznościach prawnych wszystkie wymienione wyżej przesłanki naliczenia opłaty adiacenckiej zostały spełnione. W konsekwencji brak i merytorycznych podstaw do kwestionowania opłaty w formie odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego.

Końcowo warto dodać, że do rozważenia spółki jest skorzystania z mechanizmów wsparcia wynikających z ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. DzU z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), w tym art. 67a i art. 67b. Wskazana opłata jest bowiem tzw. niepodatkową należnością budżetową, co ma potwierdzenie m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 6 listopada 2019 r. (sygn. akt I SA/Sz 427/19). Skoro tak, to mogą mieć zastosowanie ww. regulacje prawne, z których wynika m.in., że organ podatkowy na wniosek podatnika prowadzącego działalność gospodarczą może udzielać ulg w spłacie zobowiązań, określonych w art. 67a, czyli np. umorzyć w całości lub w części zaległości.

Autor jest radcą prawnym

Podstawna prawna:

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2021 r. poz. 1899 ze zm.).