Polski Ład zmienił zasady rozliczeń w spółkach nieruchomościowych. Od 1 stycznia 2022 r. mogą zaliczać do podatkowych kosztów odpisy amortyzacyjne od nieruchomości jedynie w takiej wysokości, w jakiej dokonują ich dla celów rachunkowych. A co w sytuacji, gdy w ogóle nie amortyzują ich bilansowo? Z interpretacji Dyrektora Krajowej informacji Skarbowej z 25 kwietnia 2022 r. (nr 0111-KDIB1-1.4010. 107.2022.2.MF) wynika, że nie naliczą podatkowych kosztów.

Wystąpiła o nią spółka zajmująca się wynajmem powierzchni biurowo-handlowej w posiadanej nieruchomości. Zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości nie traktuje jej jako środek trwały. Tym samym nie dokonuje od niej odpisów amortyzacyjnych dla celów bilansowych.

Inaczej jest w rozliczeniach podatkowych. Nieruchomość jest traktowana przez spółkę jako środek trwały. Dokonuje od niej odpisów amortyzacyjnych i zalicza je do kosztów uzyskania przychodów.

Definicja spółki nieruchomościowej

We wniosku o interpretację spółka podkreśla, że spełnia definicję spółki nieruchomościowej z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem jest nią każdy podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, który spełnia określone warunki. Uzależnione są od tego, czy już prowadzi działalność, czy też dopiero ją rozpoczyna.

Podmiot prowadzący działalność jest spółką nieruchomościową, jeśli:

- na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy przynajmniej 50 proc. wartości bilansowej jego aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do nich,

- wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo stanowiła równowartość tej kwoty,

- w poprzednim roku jego przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych podobnych umów lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nich, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60 proc. ogółu przychodów.

Natomiast podmiot rozpoczynający działalność jest spółką nieruchomościową, jeśli:

- na pierwszy dzień roku podatkowego przynajmniej 50 proc. wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do nich,

- wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo równowartość tej kwoty w walutach obcych.

Nowe ograniczenia

Z wniosku o interpretację wynika, że spółka, będąca w świetle nowych przepisów spółką nieruchomościową, ma wątpliwości co do zasad rozliczania amortyzacji. Zgodnie bowiem z nowym brzmieniem art. 15 ust. 6 ustawy o CIT w takich spółkach odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji (są tam m.in. budynki niemieszkalne) nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości, które obciążają w tym roku wynik finansowy jednostki. Jak należy rozumieć ten przepis, jeśli dla celów bilansowych nieruchomość w ogóle nie stanowi środka trwałego podlegającego odpisom amortyzacyjnym?

Spółka twierdzi, że nie wyłącza on prawa do zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów dokonywanych dla celów podatkowych. Ograniczenie dotyczy bowiem tylko aktywów stanowiących środki trwałe w rozumieniu ustawy o rachunkowości, od których dokonywane są odpisy amortyzacyjne obciążające wynik finansowy jednostki. Ten warunek nie jest spełniony. Spółka nie zaliczyła bowiem nieruchomości do środków trwałych w rozumieniu ustawy o rachunkowości i nie dokonuje od niej odpisów dla celów bilansowych. Twierdzi, że odpisy amortyzacyjne dla celów podatkowych nie mogą być ograniczane na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, gdyż „brak jest elementu porównawczego w postaci wysokości bilansowych odpisów amortyzacyjnych obciążających wynik finansowy, których występowanie jest warunkiem koniecznym zastosowania limitu przewidzianego w tym przepisie”.

Konstytucja nie pomoże

Fiskus miał jednak inne zdanie. Podkreślił, że zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT podatkowe odpisy amortyzacyjne ujmowane w kosztach uzyskania przychodów nie mogą być wyższe od odpisów dokonywanych na podstawie przepisów o rachunkowości. Skoro spółka nie dokonuje amortyzacji bilansowej od posiadanej nieruchomości (jej wartość wynosi zero), to nie może rozpoznawać odpisów dla celów podatkowych.

Skarbówki nie przekonał też argument o naruszeniu konstytucyjnej reguły ochrony praw nabytych wynikającej z zasady demokratycznego państwa prawnego. Podkreśliła, że kontrola zgodności z aktami prawnymi wyższego rzędu należy do Trybunału Konstytucyjnego. A nie urzędników, którzy wydają indywidualną interpretację.