Prawo upadłościowe reguluje zasady, według których wierzyciele wspólnie dochodzą swoich roszczeń od niewypłacalnego dłużnika. W uproszczeniu chodzi tutaj o zbiorową windykację skierowaną wobec dłużnika, który nie jest wstanie spłacić swoich zobowiązań. Zgodnie z ogólnymi dyrektywami, cała procedura upadłościowa ma przebiegać w taki sposób, aby roszczenia wierzycieli mogły zostać zaspokojone w jak najwyższym stopniu, a jeśli racjonalne względy na to pozwolą – dotychczasowe przedsiębiorstwo dłużnika zostało zachowane.

Ogólne zasady prawa upadłościowego doznają modyfikacji wtedy, gdy upadłość zostaje ogłoszona wobec dewelopera. W takim przypadku, szczególną ochroną zostaje objęta ta grupa wierzycieli upadłego, którym przysługuje status nabywcy z umów deweloperskich. Cała procedura zyskuje wówczas dodatkowy cel - doprowadzenie do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, jeżeli tylko racjonalne względy na to pozwolą.

Uproszczony przebieg upadłości prowadzonej na zasadach ogólnych

Ogłoszenie upadłości niewypłacalnego dłużnika następuje wskutek postanowienia sądu (wydawanego na wniosek legitymowanego do tego podmiotu). Sąd nie może ogłosić upadłości z urzędu, bez wpływu wniosku zgłoszonego przez podmiot do tego uprawniony, czyli w praktyce albo przez samego dłużnika albo jego wierzyciela osobistego. Wraz z ogłoszeniem upadłości, do pełnienia swojej funkcji zostaje powołany syndyk. Jego podstawowym obowiązkiem w postępowaniu jest przejęcie i likwidacja (spieniężenie) całego majątku upadłego dłużnika, aby uzyskane w ten sposób środki mogły zostać rozdysponowane między wierzycieli. Równocześnie syndyk sporządza listę wierzytelności, czyli katalog wierzycieli upadłego, którzy będą mogli partycypować w podziale środków zgromadzonych w wyniku likwidacji masy upadłości.

Po przeprowadzeniu powyższych, podstawowych czynności, dojdzie do najbardziej oczekiwanego dla wierzycieli etapu postępowania – sporządzenia planu podziału. Określi on, ile środków przypadnie każdemu z wierzycieli w ramach rozdysponowania środków zgromadzonych w masie upadłości. Wykonanie planu podziału oznaczać będzie przynajmniej częściowe – w takim stopniu, na ile wystarczyły środki uzyskane z likwidacji majątku upadłego – zaspokojenie wierzycieli. Po wykonaniu ostatecznego planu podziału, sąd stwierdza zakończenie postępowania upadłościowego (ta decyzja zostaje też podjęta w sytuacji pełnego zaspokojenia wierzycieli w toku postępowania upadłościowego).

Szczególne zasady w przypadku upadłości deweloperskiej

Powyższy, ogólny przebieg postępowania doznaje modyfikacji w przypadku, gdy niewypłacalnym dłużnikiem jest deweloper. Chodzi tu o dewelopera w rozumieniu art. 5 pkt 1 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawodawca wychodzi bowiem z założenia, że nabywcy, którzy zawarli umowy deweloperskie z upadłym, powinni zostać objęci szczególną ochroną. Przysługujące im roszczenia należy traktować w sposób wyjątkowy, a zaspokojenie ich praw, jeżeli tylko racjonalne względy na to pozwolą, ma polegać na przeniesieniu praw własności lokali. Stąd też, ustawodawca objął szczegółowymi regulacjami sposób postępowania z przedsięwzięciem deweloperskim w przypadku upadłości dewelopera. Regulacje te przewidują cztery różne warianty postępowania z inwestycją deweloperską, wdrażane w zależności od okoliczności sprawy.

Co istotne, zakres regulacji upadłości deweloperów jest szerszy niż zakres działania ustawy o ochronie nabywców. Obejmuje bowiem nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych niezależnie od tego, czy są oni osobami fizycznymi, czy też osobami prawnymi albo innymi jednostkami organizacyjnymi. Nie dotyczy zatem nabywców lokali niemieszkalnych.

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka

Pierwszy wariant zakłada dalsze prowadzenie inwestycji deweloperskiej przez syndyka. Na jego wdrożenie wymagana jest zgoda sędziego-komisarza. Ten ostatni udziela zaś zgody, jeżeli racjonalne względy wskazują, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego jest ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse na jego ukończenie.

Powyższe przesłanki będą spełnione najczęściej wówczas, jeżeli masa upadłości będzie dostatecznie zasobna w środki, aby ukończyć przedsięwzięcie deweloperskie (czyli mówiąc w uproszczeniu wtedy, gdy upadły deweloper posiada majątek, którego spieniężenie pozwoli uzyskać fundusze wystarczające na dokończenie inwestycji deweloperskiej).

W takim przypadku syndyk, pod okiem sędziego-komisarza, będzie kontynuował inwestycję deweloperską i dążył do uzyskania własności lokali przez nabywców. W tym trybie utrzymana w mocy pozostaje udzielona przez wierzyciela hipotecznego zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (lub zobowiązanie do wydania takiej zgody). Zaakceptowanie przez sędziego-komisarza dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest bezpowrotne – gdyby w toku postępowania okazało się, że kontynuacja inwestycji nie jest uzasadniona racjonalnymi względami, sędzia-komisarz, na wniosek syndyka, udziela zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego.

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę

Ustawodawca przewidział również taki wariant działania z przedsięwzięciem deweloperskim, w którym wprawdzie ani syndyk, ani upadły nie kontynuują przedsięwzięcia, jednak nadal zachowana zostaje możliwość doprowadzenia do wyodrębnienia i przeniesienia praw do nieruchomości na nabywców. Mianowicie, ponownie za zgodą sędziego-komisarza, może dojść do sprzedaży nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, przedsiębiorcy, który zobowiąże się do kontynuacji inwestycji. Odpowiedzialność za zobowiązania z umów deweloperskich rozciągną się wówczas na przedsiębiorcę nabywającego nieruchomość w powyższym trybie (będzie ponosił odpowiedzialność solidarną z upadłym). W zależności od stopnia zaawansowania inwestycji, nabyciem może być zainteresowany inny deweloper (który ukończy inwestycję i do niego trafi pozostała część środków wpłacanych przez nabywców tytułem ceny), bądź też, w przypadku gdy inwestycja nie wymaga już szczególnie wysokich nakładów, sami nabywcy, którzy będą chcieli kontynuować inwestycję w celu uzyskania własności lokali (co będzie skomplikowane pod kątem organizacyjnoprawnym, jednak nie jest niemożliwe).

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego w układzie

Kolejnym wariantem postępowania jest zawarcie w toku procedury upadłościowej układu (porozumienia) między dłużnikiem a wierzycielami, które określi nowe zasady kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Zasady zawierania układu z deweloperem w upadłości są analogiczne jak te obowiązujące w prawie restrukturyzacyjnym. Propozycje układowe (projektowana treść porozumienia, o którego przyjęciu decydują wierzyciele w drodze głosowania), mogą przewidywać w szczególności następujące zasady kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego:

1) wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali (oznacza to w rzeczywistości obarczeniem nabywców ciężarem ekonomicznym ukończenia przedsięwzięcia deweloperskiego; można jednak zastrzec późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji inwestycji);

2) sprzedaż nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umów deweloperskich (chodzi zatem o opisaną wcześniej opcję przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości, jednak wdrożoną poprzez zawarcie układu z wierzycielami);

3) określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania;

4) zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.

Likwidacja nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie

W niektórych przypadkach okoliczności decydują jednak o tym, że kontynuacja przedsięwzięcia po ogłoszeniu upadłości dewelopera byłaby nieracjonalna. Najczęściej będzie tak wtedy, gdy inwestycja jest na początkowym etapie realizacji i jednocześnie niskie pozostaje zaangażowanie kapitałowe nabywców. Dodatkowym czynnikiem obniżającym szansę na doprowadzenie do kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego jest brak środków w masie upadłości.

W przypadku, gdy przedsięwzięcie deweloperskie nie będzie kontynuowane, nie dojdzie do przeniesienia własności lokali na nabywców. Brak kontynuacji przedsięwzięcia wywołuje skutek odstąpienia od umów deweloperskich, a roszczenia nabywców z tych umów ulegają konwersji na roszczenie pieniężne (innymi słowy, nabywcom zamiast żądania przeniesienia lokalu będzie przysługiwało żądanie zwrotu wpłaconych środków).

Następnie syndyk informuje bank lub SKOK prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy o braku kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i składa dyspozycję zwrotu nabywcom środków znajdujących się na rachunku. W pozostałej części, roszczenia nabywców będą zaspokajane w postępowaniu upadłościowym według zasad ogólnych opisanych na wstępie, tj. ze środków uzyskanych z likwidacji majątku upadłego.

Co istotne, jeżeli wcześniej wierzyciel hipoteczny zabezpieczony na nieruchomości upadłego wyraził zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (lub zobowiązał się do jej udzielenia), to wówczas objętemu taką zgodą nabywcy przysługuje pierwszeństwo zaspokojenia przed hipoteką w zakresie, w jakim dokonał wpłat na poczet umowy deweloperskiej. Innymi słowy, w sytuacji, w której syndyk masy upadłości w ramach likwidacji majątku upadłego sprzeda nieruchomość, na której miała zostać zrealizowana inwestycja, to wówczas roszczenie nabywcy będzie miało pierwszeństwo zaspokojenia względem wierzyciela hipotecznego, który udzielił zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (bądź zobowiązał się do jej wyrażenia).

To bardzo ważne z punktu widzenia interesów nabywców, ponieważ gdyby nie powyższa regulacja, to wówczas wierzyciel hipoteczny zaspokajałby się ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności, przed nabywcami, a dopiero następnie, z tego co zostało, środki uzyskiwaliby nabywcy. Wypada jeszcze dodać, że w przypadku zaprzestania kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego, postępowanie upadłościowe nie jest jedyną płaszczyzną, na której nabywca nieruchomości może poszukiwać swojej ochrony – w określonych przypadkach będzie mógł uzyskać zwrot wpłaconych środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Zdaniem autorów

Norbert Frosztęga, adwokat, doradca restrukturyzacyjny, Zimmerman Sierakowski Frosztęga

Wojciech Pustelnik, aplikant adwokacki, Zimmerman Sierakowski Frosztęga

Występując w umowie deweloperskiej po stronie nabywcy warto wiedzieć, że ogłoszenie upadłości dewelopera nie zawsze oznaczać będzie brak możliwości ukończenia przedsięwzięcia deweloperskiego i uzyskania własności nieruchomości. Ustawodawca przyznaje nabywcom z umów deweloperskich szczególną ochronę i umożliwia przeprowadzenie postępowania upadłościowego w taki sposób, aby można było ukończyć inwestycję. Jedynie w przypadku, gdy okoliczności sprawy powodują, że nieracjonalne byłoby kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego, realizacja inwestycji zostanie wstrzymana i nie dojdzie do przeniesienia własności lokali na nabywców. Ich roszczenia z umów deweloperskich ulegną konwersji na roszczenie pieniężne, które będą ulegały zaspokojeniu ze środków uzyskanych z likwidacji masy upadłości, w szczególności nieruchomości, na której rozpoczęto przedsięwzięcie deweloperskie. Dodatkowo, niejako obok ścieżki upadłościowej, nabywcom pozostanie możliwość uzyskania zaspokojenia poprzez wypłatę pieniędzy ulokowanych na rachunku powierniczym, czy też w drodze wypłaty środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.