Przedmiotem tzw. sprzedaży upadłościowej może być w praktyce:
- cała nieruchomość (pod ten wariant, jako podstawowy, została zbudowana regulacja prawna);
- ułamkowa część nieruchomości (z tym wariantem łączy się regulacja szczególna – art. 316 ust. 6 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe; dalej: p.u. z odesłaniem do odpowiedniego stosowania kodeksu postępowania cywilnego);
- zbiór ułamkowych części nieruchomości składających się na całą nieruchomość (z tym wariantem wiążą się pewne komplikacje prawne).
W przypadku pierwszym i drugim sprzedaż odbywa się w ramach jednego postępowania upadłościowego. W przypadku trzecim sprzedaż jednej rzeczy nieruchomej ma miejsce w ramach więcej niż jednego postępowania upadłościowego. Po stronie sprzedawcy jest wtedy więcej niż jeden syndyk (może to być ten sam doradca restrukturyzacyjny, ale sprawujący osobne funkcje syndyków). Przepisy nie przewidują możliwości tworzenia „unii sprzedażowej” („koalicji sprzedażowej”) ani jej nie zakazują. Praktyka wymusza jednak tworzenie unii sprzedażowych z tej prostej przyczyny – że ułamkowa część nieruchomości jest trudno zbywalna. Zgodnie z art. 315 p.u. sędzia komisarz może nawet wyłączyć z masy upadłości ułamkową część nieruchomości, jeżeli nie można ich zbyć z zachowaniem przepisów ustawy, a dalsze pozostawanie tych składników majątku w masie upadłości będzie niekorzystne dla wierzycieli z uwagi na obciążenie masy upadłości związanymi z tym kosztami. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie. W przypadku pierwszym i trzecim („unia sprzedażowa”) nabywca nabywa całą, kompletną nieruchomość.
Czytaj więcej
Kupując pierwsze mieszkanie nie płacimy PCC. Jeśli notariusz go pobrał, możemy złożyć wniosek o s...
Sprzedaż ułamkowej części nieruchomości – szczególne zasady
Zgodnie z art. 313 ust. 6 p.u. do sprzedaży ułamkowej części nieruchomości odpowiednie zastosowanie mają przepisy art. 1004, art. 1005, art. 1007, art. 1009, art. 1012 i art. 1013 kodeksu postępowania cywilnego. Odmienność dotyczy:
- obowiązku syndyka do powiadomienia pozostałych współwłaścicieli o wejściu do masy upadłości ułamkowej części nieruchomości (art. 1005 k.p.c.)
- zarządu ułamkową częścią
Gdy przedmiotem zarządu jest ułamkowa część nieruchomości, syndyk działa tylko w granicach uprawnień upadłego jako współwłaściciela – art. 1007 k.p.c.
- opisu i oszacowania części ułamkowej
W razie wejścia do masy upadłości ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości – art. 1009 k.p.c.
- skutków zbycia ułamkowej części
Gdy przedmiotem sprzedaży jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia obciążenia tej części ułamkowej nieruchomości ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru oraz nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 5 p.u., jeżeli zostały ustanowione przed powstaniem współwłasności – art. 1012 k.p.c.
- utrzymania w mocy obciążeń hipotecznych wpisanych przed powstaniem współwłasności
Sprzedaż upadłościowa nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności – 1013 k.p.c. Należy pamiętać o możliwym „wianuszku” hipotek: hipotece na „całej” nieruchomości i hipotek na poszczególnych udziałach.
Podział kwoty ze sprzedaży nieruchomości
W przypadku „unii sprzedażowej” nie ulega wątpliwości dopuszczalność sprzedaży w ramach jednej transakcji jednemu nabywcy całej nieruchomości przez więcej niż jednego syndyka, z których każdy wystawia na sprzedaż tylko ułamkową część nieruchomości. Niemniej z ową jednoczesnością sprzedaży wiążą się pewne konsekwencje prawne. Nie powinno ulegać wątpliwości, że cena sprzedaży powinna trafić do syndyków proporcjonalnie do wysokości części ułamkowych nieruchomości.
W przypadku sprzedaży całej nieruchomości w wyniku „unii sprzedażowej” logika podpowiada zastosowanie art. 313 ust. 2 p.u., zgodnie z którym „sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej albo nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych syndykowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5 p.u. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości”. Innymi słowy, w następstwie „unii sprzedażowej” wygasają obciążenia:
- ustanowione na całej nieruchomości przed powstaniem wspólności („obciążenie wspólne”);
- ustanowione na poszczególnych udziałach („obciążenie indywidualne”).
Każdy z syndyków biorących udział w unii personalnej sporządza zatem odrębny plan podziału w swoim postępowaniu upadłościowym dla „rozliczenia” otrzymanej ceny sprzedaży. Najwcześniej powstały „obciążenia wspólne” i te podlegają spłacie w pierwszej kolejności. Syndycy powinni się – poprzez treść odrębnych planów podziału – proporcjonalnie złożyć na spłatę owych „obciążeń wspólnych”. Jeżeli po proporcjonalnej spłacie obciążeń wspólnych pozostaną jeszcze wolne środki, to każdy z syndyków indywidualnie spłaca ze swojej części ceny „obciążenia indywidualne”. Uzgodniony sposób postępowania syndyków co do zasad spłaty „obciążeń wspólnych” może być elementem umowy sprzedaży albo wewnętrznego porozumienia syndyków.
Stosowanie – w przypadku „unii sprzedażowej” – art. 1012 i art. 1013 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u. byłoby obarczone błędem metodologicznym. Przyjęcie konceptu o pozostaniu w mocy „obciążeń wspólnych” spowodowałoby brak zainteresowania taką transakcją.
Czytaj więcej:
Autor jest prof. dr. hab. Uniwersytetu Opolskiego
