Kiedy deweloper wykaże zaliczkę

Firma działa na rynku deweloperskim i zajmuje się zakupem gruntów, budową mieszkań i ich sprzedażą. Zgodnie z umowami zawartymi z przyszłymi nabywcami lokali są oni zobowiązani wpłacać zaliczki na poczet ceny nabycia mieszkania. Wpłaty są dokonywane na rachunek powierniczy utworzony przez firmę na potrzeby konkretnego zadania inwestycyjnego. Firma będzie mogła dysponować środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym po spełnieniu warunków określonych w umowie rachunku, w tym m.in. po zakończeniu określonego etapu prac. Czy w momencie wpłaty zaliczek na poczet ceny nabycia lokali na rachunek powierniczy u dewelopera powstaje obowiązek podatkowy w tym zakresie?

– pyta czytelnik.

Zasady powstania obowiązku podatkowego uregulowane są w obowiązującym od ?1 stycznia 2014 r. art. 19a ustawy o VAT . Zgodnie z podstawową regułą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi.

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności:

- przedpłatę,

- zaliczkę,

- zadatek,

- ratę,

- ?wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu,

– to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT).

Z przywołanych przepisów wynika, że w przypadku otrzymywania przez firmę wpłat zaliczek (przedpłat) od nabywców, z którymi będzie zawierać umowy deweloperskie, na poczet ceny nabycia lokali, obowiązek podatkowy w VAT powinien powstawać w chwili otrzymania tych kwot przez podatnika. Zatem ustawa ?o VAT wiąże obowiązek podatkowy od  zaliczki z jej otrzymaniem.

Przepisy z zakresu VAT nie zawierają definicji pojęcia „otrzymać". Zgodnie internetowym słownikiem języka polskiego, „otrzymać – otrzymywać" oznacza: dostać (dostawać) coś w darze, dostać (dostawać) coś co się należy, na co się zasługuje do czego się dąży.

Wobec tego otrzymanie zapłaty (zaliczki) na potrzeby VAT występuje wtedy, gdy podatnik dostaje należności, ?a tym samym nabywa prawo do swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami. ?W kontekście pytania czytelnika należy rozstrzygnąć, czy wpłata zaliczki na rachunek powierniczy oznacza otrzymanie należności przez podatnika.

Aby udzielić odpowiedzi na to pytanie, konieczne jest odwołanie się do przepisów dotyczących wpłaty należności ?z tytułu zadania deweloperskiego na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Regulacje w tym zakresie zawarte są w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ochrona nabywcy

Osoba, która zawarła umowę deweloperską, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na tę osobę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, może korzystać z pewnych środków ochrony.

Zgodnie z art. 4 ustawy ?o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa o ochronie praw nabywcy), deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) ?zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) ?otwarty mieszkaniowy ?rachunek powierniczy ?i gwarancję ubezpieczeniową;

3) ?otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) ?otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę z bankiem o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. ?Z kolei bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy.

Ponadto bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy na żądanie nabywcy ma obowiązek poinformować nabywcę o dokonanych wpłatach i wypłatach (art. 5 ww. ustawy).

Ustawa o ochronie praw nabywcy w art. 3 definiuje zarówno otwarty, jak i zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy >patrz tabela.

Należy także zwrócić uwagę na uregulowania ustawy odnoszące się do zasad wypłaty deweloperowi środków zgromadzonych na rachunku. Zgodnie z art. 10 ustawy ?o ochronie praw nabywcy bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 11 ustawy o ochronie praw nabywcy).

Ponadto ustawa ta (art. 12) zastrzega, że bank kontroluje zakończenie każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie tego przedsięwzięcia. Robi to przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W zakresie tej kontroli bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji.

Zdefiniowane w innych przepisach

Z uwagi na zdefiniowanie ?w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego pojęć otwartego, jak i zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego poprzez odwołanie się do prawa bankowego, należy przytoczyć również te przepisy.

Zgodnie z art. 49 ustawy – Prawo bankowe banki mogą prowadzić w szczególności następujące rodzaje rachunków bankowych:

1) ?rachunki rozliczeniowe, ?w tym bieżące i pomocnicze;

2) ?rachunki lokat terminowych;

3) ?rachunki oszczędnościowe, rachunki oszczędnościowo-rozliczeniowe oraz rachunki terminowych lokat oszczędnościowych;

4) rachunki powiernicze.