Kiedy deweloper wykaże zaliczkę

Firma działa na rynku deweloperskim i zajmuje się zakupem gruntów, budową mieszkań i ich sprzedażą. Zgodnie z umowami zawartymi z przyszłymi nabywcami lokali są oni zobowiązani wpłacać zaliczki na poczet ceny nabycia mieszkania. Wpłaty są dokonywane na rachunek powierniczy utworzony przez firmę na potrzeby konkretnego zadania inwestycyjnego. Firma będzie mogła dysponować środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym po spełnieniu warunków określonych w umowie rachunku, w tym m.in. po zakończeniu określonego etapu prac. Czy w momencie wpłaty zaliczek na poczet ceny nabycia lokali na rachunek powierniczy u dewelopera powstaje obowiązek podatkowy w tym zakresie?

– pyta czytelnik.

Zasady powstania obowiązku podatkowego uregulowane są w obowiązującym od ?1 stycznia 2014 r. art. 19a ustawy o VAT . Zgodnie z podstawową regułą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi.

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności:

- przedpłatę,

- zaliczkę,

- zadatek,

- ratę,

- ?wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu,

– to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT).

Z przywołanych przepisów wynika, że w przypadku otrzymywania przez firmę wpłat zaliczek (przedpłat) od nabywców, z którymi będzie zawierać umowy deweloperskie, na poczet ceny nabycia lokali, obowiązek podatkowy w VAT powinien powstawać w chwili otrzymania tych kwot przez podatnika. Zatem ustawa ?o VAT wiąże obowiązek podatkowy od  zaliczki z jej otrzymaniem.

Przepisy z zakresu VAT nie zawierają definicji pojęcia „otrzymać". Zgodnie internetowym słownikiem języka polskiego, „otrzymać – otrzymywać" oznacza: dostać (dostawać) coś w darze, dostać (dostawać) coś co się należy, na co się zasługuje do czego się dąży.

Wobec tego otrzymanie zapłaty (zaliczki) na potrzeby VAT występuje wtedy, gdy podatnik dostaje należności, ?a tym samym nabywa prawo do swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami. ?W kontekście pytania czytelnika należy rozstrzygnąć, czy wpłata zaliczki na rachunek powierniczy oznacza otrzymanie należności przez podatnika.

Aby udzielić odpowiedzi na to pytanie, konieczne jest odwołanie się do przepisów dotyczących wpłaty należności ?z tytułu zadania deweloperskiego na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Regulacje w tym zakresie zawarte są w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ochrona nabywcy

Osoba, która zawarła umowę deweloperską, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na tę osobę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, może korzystać z pewnych środków ochrony.

Zgodnie z art. 4 ustawy ?o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa o ochronie praw nabywcy), deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) ?zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) ?otwarty mieszkaniowy ?rachunek powierniczy ?i gwarancję ubezpieczeniową;

3) ?otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) ?otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę z bankiem o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. ?Z kolei bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy.

Ponadto bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy na żądanie nabywcy ma obowiązek poinformować nabywcę o dokonanych wpłatach i wypłatach (art. 5 ww. ustawy).

Ustawa o ochronie praw nabywcy w art. 3 definiuje zarówno otwarty, jak i zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy >patrz tabela.

Należy także zwrócić uwagę na uregulowania ustawy odnoszące się do zasad wypłaty deweloperowi środków zgromadzonych na rachunku. Zgodnie z art. 10 ustawy ?o ochronie praw nabywcy bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 11 ustawy o ochronie praw nabywcy).

Ponadto ustawa ta (art. 12) zastrzega, że bank kontroluje zakończenie każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie tego przedsięwzięcia. Robi to przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W zakresie tej kontroli bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji.

Zdefiniowane w innych przepisach

Z uwagi na zdefiniowanie ?w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego pojęć otwartego, jak i zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego poprzez odwołanie się do prawa bankowego, należy przytoczyć również te przepisy.

Zgodnie z art. 49 ustawy – Prawo bankowe banki mogą prowadzić w szczególności następujące rodzaje rachunków bankowych:

1) ?rachunki rozliczeniowe, ?w tym bieżące i pomocnicze;

2) ?rachunki lokat terminowych;

3) ?rachunki oszczędnościowe, rachunki oszczędnościowo-rozliczeniowe oraz rachunki terminowych lokat oszczędnościowych;

4) rachunki powiernicze.

Co do zasady posiadacz rachunku bankowego dysponuje swobodnie środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku. Jednak w umowie z bankiem mogą być zawarte postanowienia ograniczające swobodę dysponowania tymi środkami.

Tylko od osób trzecich

Zasady gromadzenia i rozporządzania środkami na rachunku powierniczym reguluje art. 59 prawa bankowego. Zgodnie z tym przepisem na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Umowa ta określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu. Również w przypadku ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

Ponadto gdyby nastąpiła śmierć posiadacza rachunku powierniczego, zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

Swobodne dysponowanie jest wykluczone

Zatem biorąc pod uwagę przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy oraz przepisy prawa bankowego należy uznać, że w przypadku wpłaty należności na rachunek powierniczy firma nie ma możliwości swobodnego dysponowania tymi środkami. Z przepisów wynika, że może ona otrzymać środki z rachunku powierniczego dopiero wówczas, gdy spełnione zostaną określone warunki, tj. bank otrzyma odpis aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lub nastąpi ukończenie danego etapu inwestycji budowlanej – co podlega kontroli ze strony banku.

Prawo dysponowania kwotami wpłaconymi przez klientów powstaje dopiero z chwilą przelania przez bank środków z rachunku powierniczego na rachunek bankowy podatnika. Do tego momentu środki na rachunku powierniczym są zablokowane dla podatnika

Dopiero z momentem przelania środków z rachunku powierniczego na rachunek bankowy podatnika dochodzi do faktycznego otrzymania tej kwoty przez podatnika. W konsekwencji w tym momencie powstaje obowiązek podatkowy w VAT z tytułu otrzymanej przedpłaty/zaliczki. Natomiast w momencie dokonania wpłaty należności na poczet ceny nabycia lokali na rachunek powierniczy nie powstaje obowiązek podatkowy.

Fiskus zgadza się z podatnikami

Stanowisko, że obowiązek podatkowy w VAT nie powstaje ?w momencie wpłaty zaliczki na rachunek powierniczy, zostało potwierdzone w wydawanych przez organy podatkowe interpretacjach. Przykładowo należy wskazać na rozstrzygnięcie Izby Skarbowej w Katowicach z 10 lipca 2012 r. (IBPP2/443-337/12/BW). Czytamy w nim, że z tytułu wpłat dokonywanych na otwarty mieszkaniowy fundusz powierniczy, u wnioskodawcy (jako posiadacza rachunku) obowiązek podatkowy nie powstanie ?w momencie wpływu tych wpłat na rachunek powierniczy, ?ale dopiero w momencie ich wypłaty wnioskodawcy przez bank, ?w części jaką faktycznie wnioskodawca otrzyma, zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT.

Również Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji ?z 26 października 2012 r. (ITPP2/443-940/12/AK) uznała, ?że dokonana przez klienta wpłata środków pieniężnych ?na rachunek powierniczy przed wydaniem nieruchomości, ?bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez spółkę, nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w stosunku ?do wpłaconej kwoty. Możliwość takiego dysponowania spółka uzyska dopiero w momencie uwolnienia (wypłaty) przez bank środków pieniężnych. Zatem dopiero w momencie uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku powierniczym zachodzi konieczność opodatkowania zgromadzonych środków, a nie ?w momencie dokonywania wpłat na ten rachunek przez nabywcę.

WNIOSEK

Z uwagi na specyfikę rachunku powierniczego środków wpływających na ten rachunek ?nie można zaliczyć do przedpłat/zaliczek. ?Z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku ?nie ma bowiem możliwości swobodnego ?dysponowania nimi.