Z umowy najmu lokalu, który spółdzielnia mieszkaniowa zawarła z najemcą, wynika odrębne obciążanie za czynsz najmu i odrębnie za wodę. Czy według ostatnich indywidualnych interpretacji fiskusa najemcę lokalu użytkowego za dostawę wody można obciążać stawką 8 proc., czy właściwą dla tego najmu (23 proc.)? Czy jeśli z umowy wynika dodatkowe obciążanie za utrzymanie terenów zielonych osiedla, to można stosować stawkę 8 proc., czy właściwą dla kompleksowej usługi najmu użytkowego, tj. 23 proc.?

Z interpretacji organów podatkowych wynika, że przy obciążeniu kosztami mediów nie bierze się pod uwagę zapisów w umowach najmu.

Stąd – zdaniem organów podatkowych – trzeba wodę opodatkować stawką „wziętą" od najmu. W interpretacji Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 26 października 2012 r. (ITPP1/443-921/12/AP) czytamy bowiem, że: „odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających najemców z tytułu mediów stanowiłoby sztuczne dzielenie usługi najmu".

Przy najmie użytkowym wodę trzeba zatem – jak twierdzą organy podatkowe – opodatkować podatkiem od towarów i usług według stawki 23 proc.

W wielu orzeczeniach sądów administracyjnych podkreśla się jednak nadal, że zapisy w umowach mają decydujące znaczenie (np. w wyroku z 24 października 2012 r., I SA/Po 619/12, WSA w Poznaniu stwierdził: „W przypadku, kiedy z treści umowy najmu wynika, że odrębnie pobierany jest czynsz, a odrębnie należności za media, to przy założeniu, że skarżący jest podatnikiem VAT, zobowiązany jest on do wystawiania faktur (refaktur) z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT.

Wbrew twierdzeniom organu interpretacyjnego w niniejszej sprawie świadczenie usług związanych z udostępnieniem mediów przez skarżącego najemcom lokali, nie mogą być uznane za element świadczenia jednolitego, jakim jest świadczenie najmu. Organ pominął treść opisanej we wniosku umowy najmu i błędnie uznał, że do podstawy opodatkowania z tytułu najmu należy wliczać nie tylko należny czynsz, ale także należne opłaty za dostarczone media").

Jedna stawka VAT do całego świadczenia złożonego nie może jednak absolutnie dotyczyć obciążenia najemców lokali użytkowych kosztami utrzymania terenów zielonych. Tu można i nawet trzeba stosować stawkę 8 proc. Utrzymania terenów zielonych nie łączy bowiem nierozerwalny związek z najmem, tak jak to ma miejsce przy kosztach zużycia wody.

Na marginesie trzeba dodatkowo zauważyć, że wynika to jedynie z ogólnej treści tego, co ma wchodzić do podstawy opodatkowania zawartej w art. 29 ust. 1 ustawy o VAT. Przepis ten stanowi, że „podstawą opodatkowania jest (...) całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej".

—Elżbieta Rogala niezależny ekspert i wykładowca VAT, autorka licznych książek o tej tematyce, www.elzbietarogala.pl