Jeżeli wspólnicy dysponują lokalem, który jest wynajmowany ich spółce, to czynsz najmu może zostać potraktowany jako przychód u wspólnika i koszt uzyskania przychodu dla spółki, a tym samym – wspólnika.

Umowa najmu nieruchomości jest bowiem zawierana między dwoma odrębnymi uczestnikami obrotu gospodarczego, tj. między spółką prowadzącą działalność gospodarczą (najemcą) a wspólnikiem spółki (wynajmującym). Istotne jest aby czynsz najmu odpowiadał stawkom rynkowym.

Dwóch właścicieli nieruchomości

Problem taki był przedmiotem rozważań Izby Skarbowej w Łodzi, do której wpłynął wniosek o interpretację indywidualną w następującej, z pozoru bardzo skomplikowanej, sprawie: wspólnicy dwuosobowej spółki cywilnej, w której udziały wspólników w zyskach i stratach są równe, są jednocześnie po połowie jedynymi właścicielami nieruchomości mieszkalno-użytkowej w zabudowie bliźniaczej.

Nieruchomość jest ich majątkiem prywatnym i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych spółki. Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości ma zawartą ze spółką umowę najmu części użytkowej tej nieruchomości, w której spółka prowadzi działalność. Na koniec każdego miesiąca wynajmujący wystawiają spółce rachunki, które są zaliczane do kosztów uzyskania przychodu ich spółki.

Z kolei wynajmujący (będący jednocześnie wspólnikami spółki) traktują otrzymaną kwotę czynszu jako przychód z najmu i opodatkowują ją na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Dodatkowo, czynsz jest kosztem podatkowym spółki, czyli de facto – kosztem wspólników, po połowie, zgodnie z ich udziałami w zyskach.

Nie mogą być w katalogu negatywnym

Jak zauważyła izba w interpretacji z 22 listopada 2012 r. (IPTB1/415-499/12-6/MD): „kosztami uzyskania przychodu są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą". Oczywiście wydatki te muszą zostać właściwie udokumentowane oraz nie mogą być wyłączone z katalogu kosztów podatkowych. Lista tak zwanych kosztów niepodatkowych jest zawarta w art. 23 ustawy o PIT i trzeba podkreślić, że nie widnieje na niej czynsz za lokal będący własnością wspólnika.

Izba zgodziła się więc z interpretacją wnioskodawców twierdząc, że: „czynsz najmu płacony przez spółkę cywilną na podstawie rachunku wystawianego przez właścicieli nieruchomości (a jednocześnie jej wspólników) będzie stanowić koszt uzyskania przychodów dla spółki, a tym samym dla jej wspólników proporcjonalnie do ich udziałów w spółce".

Na co uważać

W opisanym przypadku najistotniejsze jest wykazanie związku między kosztem (czynsz najmu) a przychodami spółki. Podatnicy muszą więc udowodnić, że wynajem spółce nieruchomości należącej do wspólników tej spółki jest racjonalnym i gospodarczo uzasadnionym działaniem.

Dodatkowo trzeba dopilnować aby wysokość czynszu została ustalona na podstawie aktualnych cen rynkowych. W przypadku zawyżenia czynszu – urzędy mogą zakwestionować wysokość kosztów podatkowych spółki, a w przypadku zaniżenia – mają możliwość doszacowania przychodu z tytułu najmu wspólnikom.