Rz: Czy osoba wynajmująca jedno mieszkanie przez specjalne portale internetowe może zostać VAT-owcem?

Mirosław Siwiński: W mojej ocenie tak. Nie możemy bowiem usługodawcy porównać do dostawcy towarów. Inaczej jest jak sprzedaje, nawet kilka działek. Wtedy opodatkowanie VAT nie jest oczywiste. Jednak jak wynajmuje, to w definicji działalności z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT już się zmieści, nawet jeżeli nie spełnia kryteriów do prowadzenia działalności w rozumieniu PIT i rozlicza się ryczałtem. Wbrew pozorom jest to bardzo częste, bo VAT jest zdecydowanie bardziej powszechnym podatkiem i takie jest jego założenie. Osoba wynajmująca mieszkanie będzie więc VAT-owcem. Pytanie tylko czy zwolnionym, czy nie.

Czy w takiej sytuacji trzeba dokonać rejestracji?

To zależy na jakie cele to mieszkanie wynajmujemy. Cele mieszkalne objęte są zwolnieniem (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), a wynajmowanie na cele działalności gospodarczej podlega z zasady opodatkowaniu bez zwolnienia przedmiotowego. Jeżeli natomiast wynajmujący nie jest zwolniony z żadnego tytułu, to powinien się zarejestrować jako podatnik VAT czynny.

I tu pojawia się problem z korzystaniem z pośredników. Jeżeli właściciel mieszkania zawiera z nimi umowę na wynajem swojego lokalu, a następnie wynajmującym jest taki portal, to organy KAS niekiedy twierdzą, że jest to wynajem na potrzeby działalności tego portalu. Pomijają wtedy ostateczny (mieszkaniowy) cel na jaki lokal jest wynajmowany. Dlatego lepiej, żeby wynajmującym był bezpośrednio właściciel.

Czy są jakieś alternatywy w sposobie rozliczania VAT w takim przypadku?

W przypadku niekorzystania z ww. zwolnienia przedmiotowego alternatywą jest skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego, a więc zwolnienia z uwagi na nieosiągnięcie wartości sprzedaży 200 000 zł (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT). Wówczas, jeżeli wynajmujący nie zadeklaruje opodatkowania jako podatnik VAT czynny (co jest równoznaczne z rezygnacją z tego zwolnienia), to może z tego zwolnienia korzystać i nie wymaga to składania żadnej deklaracji, podobnie zresztą jak przy korzystaniu ze zwolnienia przedmiotowego. Trzeba jedynie pamiętać o prowadzeniu ewidencji sprzedaży za dany dzień, żeby pilnować nieprzekroczenia kwoty zwolnionej.

—rozmawiała Aleksandra Tarka