Kiedy zabytkowy budynek jest zwolniony z podatku od nieruchomości

Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 12 grudnia 2016 r. (I SA/Kr 1257/16).

Spółka jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej kamienicą, wpisanej do rejestru zabytków. W trakcie postępowania organ podatkowy ustalił, że w budynku zostały samowolnie wykonane roboty budowlane. Nie zostały także poczynione prace mające na celu dostosowanie obiektu do wymogów konserwatorskich. Ma to wpływ na zwolnienie z podatku od nieruchomości, wynikające z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Według organu, ze względu na status przedsiębiorcy przysługujący spółce, nieruchomość należy opodatkować stawką właściwą dla nieruchomości i budynków związanych z działalnością gospodarczą. Organ podatkowy przeprowadził analizę przesłanek przewidzianych w przepisach ustalających ww. zwolnienie. W jego ocenie, nie został spełniony warunek utrzymania i konserwacji zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, gdyż organ konserwatorski wydał stosowne zaświadczenie potwierdzające ten fakt. Wskazane zostało także, że uzyskanie przez organ podatkowy informacji od organu konserwatorskiego nie wymaga podjęcia działań w trybie art. 209 ordynacji podatkowej poprzez wystąpienie o zajęcie stanowiska, gdyż taki obowiązek musi wynikać bezpośrednio z przepisów prawa i nie może być uzależniany od woli stron. Przywołane zostało także orzecznictwo wskazujące, że zwolnienie z opodatkowania podatkiem od nieruchomości dotyczy sytuacji, gdy przedmiot opodatkowania nie jest i jednocześnie nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ze względu na zdarzenie niezależne od podatnika lub okoliczności zewnętrzne. Tym samym, przejściowe niewykorzystywanie nieruchomości do działalności gospodarczej nie daje podstaw do tego, aby do opodatkowania nieruchomości nie miały zastosowania właściwe stawki podatkowe.

WSA uznał skargę spółki za niezasadną. Orzekł, że organ prawidłowo ustalił kwestię braku realizacji przesłanek warunkujących zwolnienie z uwagi na nieutrzymywanie nieruchomości zabytkowej w należytym, wskazanym przez konserwatora stanie. Zdaniem sądu, nie było potrzeby występowania przez organ, w trybie art. 209 ordynacji podatkowej, do organu konserwatorskiego. Przepis wyraźnie bowiem mówi, że obowiązek taki istnieje wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie, a z całą pewnością taki nie miał miejsca w tej sprawie. Postępowanie przed I i II instancją nie wykazało, aby istniały obiektywne przesłanki przemawiające za niewykorzystywaniem nieruchomości do celów gospodarczych.

—Hubert Szyszczyński

współpracownik zespołu zarządzania wiedzą podatkową firmy Deloitte

Komentarz eksperta

Dariusz Grudziński, starszy konsultant w dziale Doradztwa Podatkowego Deloitte

Osią sporu w komentowanej sprawie jest możliwość zastosowania wobec budynku, będącego w posiadaniu podatnika, zwolnienia od podatku od nieruchomości przewidzianego w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym przepisem, „zwalnia się od podatku od nieruchomości grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej". Tym samym, objęcie danego budynku analizowanym zwolnieniem uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących przesłanek:

- indywidualnego wpisu obiektu do rejestru zabytków,

- braku zajęcia go na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, oraz

- utrzymywania oraz konserwacji obiektu zgodnie z odpowiednimi przepisami dotyczącymi ochrony zabytków.

Spośród ww. przesłanek największe wątpliwości w praktyce budzi kwestia prawidłowego utrzymywania oraz konserwacji zabytku. W tym zakresie orzeczenie WSA w Krakowie wpisuje się w linię orzeczniczą prezentowaną przez większość sądów administracyjnych. Zarówno w orzecznictwie, jak i w literaturze przedmiotu wskazuje się bowiem, że organ podatkowy nie jest kompetentny do ustalenia, czy dana nieruchomości jest utrzymywana i konserwowana zgodnie z przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W konsekwencji, zdaniem sądów w przypadku powzięcia wątpliwości gmina powinna zwrócić się o opinię do wojewódzkiego konserwatora zabytków. Niemniej przepisy prawa nie nakładają na organ podatkowy obowiązku zwrócenia się o nią do konserwatora w trybie art. 209 ordynacji podatkowej. Wystarczające w tym zakresie jest, przykładowo, zaświadczenie uzyskane od konserwatora na wniosek podatnika lub organu podatkowego. Prawidłowo zatem wskazał WSA w Krakowie, że zastosowanie przedmiotowego trybu nie jest konieczne w niniejszym przypadku, gdyż brak jest normy, która uzależnia zwolnienie danego zabytku od zajęcia stanowiska przez organ wskazany w przepisach o ochronie zabytków.

Przedmiotowe orzeczenie nie stanowi zatem wyłomu od dotychczas prezentowanej linii orzeczniczej, co należy ocenić pozytywnie. Wykładania analizowanego przepisu zaprezentowana przez WSA w Krakowie jest bowiem zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.