Zasady dotyczące podatku od nieruchomości reguluje ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. DzU z 2016 r. poz. 716, dalej: u.p.o.l.). Określa ona także maksymalne stawki podatku, których wymiar w każdej gminie ustala ostatecznie rada gminy. Organem wydającym decyzje podatkowe w zakresie podatku od nieruchomości jest prezydent miasta, burmistrz lub wójt.

Gdy mamy do czynienia z nowo wybudowanymi obiektami, przedmiotem opodatkowania mogą być budynki oraz budowle >patrz ramka.

Ustawowe wakacje

Dla obu grup podatników – osób fizycznych i przedsiębiorców - u.p.o.l. przewiduje szczególną korzyść w przypadku budowy lub zakupu nowego obiektu budowlanego. Artykuł 6 ust. 2 u.p.o.l. przewiduje specyficzny moment powstania obowiązku podatkowego dla sytuacji, w których obowiązek ten jest uzależniony od istnienia budynku lub budowli. W takiej sytuacji moment powstania obowiązku podatkowego przypada na 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa budynku lub budowli została zakończona albo – w przypadkach, w których budowa nie została jeszcze zakończona – w roku, w którym rozpoczęto użytkowanie obiektu budowlanego przed jego ostatecznym wykończeniem.

Jak ustalić podstawę

Podstawą opodatkowania dla budynków lub ich części jest ich powierzchnia użytkowa. Przy obliczaniu powierzchni użytkowej znaczenie ma wysokość kondygnacji. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości od 1,40 m do 2,20 m zalicza się bowiem do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc.

Natomiast w odniesieniu do budowli znaczenie ma tytuł prawny podatnika do przedmiotu opodatkowania. Jeżeli podatnik ma tytuł własności do budowli, która powstała w ciągu roku podatkowego, to za podstawę opodatkowania przyjmuje się jej wartość stanowiącą podstawę obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego. W przypadku budowli będących w leasingu, podstawą opodatkowania jest wartość początkowa przed zawarciem pierwszej umowy leasingu, zaktualizowana i powiększona o przeprowadzone ulepszenia oraz niepomniejszona o spłatę wartości początkowej.

Jeszcze niewykończony

Opodatkowanie niewykończonych budynków i budowli nie jest precyzyjnie unormowane w u.p.o.l., co prowadzi do powstawania wątpliwości. W przypadku rozpoczęcia użytkowania wykończonej części takiej nieruchomości nie jest jasno określone czy podatek należy opłacać za całość, czy tylko za tę część. Orzecznictwo sądowe prezentuje dwie wykładnie.

1.

Z pierwszej wynika, że opodatkowany powinien być cały budynek (por. wyroki: WSA w Łodzi z 4 października 2012 r., I SA/Łd 1542/11, WSA w Szcze- cinie z 12 września 2012 r., I SA/Sz 178/12). Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 15 maja 2012 r. (I SA/Łd 449/12), uznał, że: „(...) okoliczność faktyczna (rozpoczęcie użytkowania) budynku powoduje powstanie obowiązku podatkowego co do całości budynku, a nie tylko jego części, która została już wykończona. Dotyczy to także budowli oraz części budynku, które mogą być przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości (...). Reasumując, jeśli budynek nie jest podzielony na lokale stanowiące przedmiot odrębnej własności (...), to rozpoczęcie użytkowania części tego budynku mimo niezakończonej budowy będzie rodziło powstanie obowiązku podatkowego co do całości budynku. Taka sama sytuacja zachodzi wówczas, gdy właściciel przystępuje do rozpoczęcia użytkowania części lokalu stanowiącego odrębną własność, mimo niezakończenia budowy. (...)".

2.

Inne sądy stoją na stanowisku, że opodatkowana powinna być wyłącznie ta część budynku, która faktycznie jest użytkowana. W tej sprawie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 sierpnia 2012 r. (II FSK 2444/10). Uznał on, że w sytuacji, kiedy rozpoczęto użytkowanie przed realnym zakończeniem budowy budynku jego części (np. piętra), obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości powstaje tylko w odniesieniu do części użytkowanego budynku, a nie do całości.

Uwaga! Jeżeli nieruchomość ta związana jest z prowadzeniem działalności gospodarczej, to podatek za tę część należy opłacać z zastosowaniem najwyższej stawki.

Dostępne są zwolnienia podatkowe

Dominika Żarczyńska, asystent księgowego ds. rachunkowości, PKF Consult

Nie każdy nowo wybudowany budynek podlega obowiązkowemu opodatkowaniu. Należy bowiem pamiętać o art. 7 u.p.o.l. Zwolnienia mogą mieć dwie różne podstawy. Pierwsza to tzw. zwolnienia ustawowe, wynikające wprost z art. 7 u.p.o.l. Są to np. zwolnienia nieruchomości lub ich części zajętych na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży.

Tak więc np. nowo wybudowana biblioteka uniwersytecka nie będzie podlegała opodatkowaniu.

Są także zwolnienia przedmiotowe ustanawiane przez gminy w drodze uchwał.

Osoby fizyczne wykazują obiekty zwolnione od podatku od nieruchomości na podstawie ustawy w załączniku ZN-1/B.

Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej korzystające ze zwolnień w podatku od nieruchomości na podstawie ustawy, w odpowiedniej części deklaracji wskazują informacje o obiektach podlegających zwolnieniu z podatku od nieruchomości, w szczególności o powierzchniach budynków oraz wartości budowli. Należy podać także przepis prawa, określający z jakiego tytułu prawnego występuje zwolnienie.

Definicje pochodzą z prawa budowlanego

- Budynki to obiekty budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadające fundamenty i dach.

- Budowle są obiektami budowlanymi niebędącymi budynkami lub obiektami małej architektury, a także urządzeniami budowlanymi w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związanymi z obiektem budowlanym, które zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z ich przeznaczeniem.

Budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej są to budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu, który prowadzi działalność gospodarczą.