Rz: Gdy wynajmujący przerzuca na najemcę koszty dostaw mediów, np. bieżącej wody czy elektryczności, organy skarbowe domagają się, by refakturowania dokonywano według podstawowej stawki VAT dla najmu, a nie obniżonej, z której zasadniczo korzysta dostawa wody. Skąd takie podejście?

Przemysław Skorupa: Trudno dokładnie wskazać genezę takiej interpretacji, ale rzeczywiście jest ona powszechna. Stanowisko fiskusa nie jest zupełnie pozbawione racji. Trudno bowiem mówić o prawdziwym najmie lokalu, zwłaszcza mieszkalnego, jeśli nie towarzyszy mu dostawa bieżącej wody. Jednak orzecznictwo sądów w tych sprawach jest rozbieżne. Niektóre wyroki uznają dostawę mediów za usługę pomocniczą w stosunku do najmu, co oznacza, że trzeba ją traktować pod względem VAT tak samo jak najem. Inne określają dostawę mediów jako zupełnie odrębną usługę, pozwalając na refakturowanie ze stawką taką samą, jak z faktury zakładu wodociągowego czy energetycznego (jeżeli w zawartej umowie wyraźnie wyodrębniono refakturę mediów od samego czynszu). W praktyce kłopot jest mały, jeśli najemcą jest podatnik VAT, który odzyska ten podatek. Gorzej, gdy jest nim podmiot bez prawa do odliczenia, np. bank, szpital czy firma zwolniona z VAT ze względu na niskie obroty. Wtedy, niestety, mechanizm odliczenia podatku nie działa.

Jak zatem wystawiać faktury za najem i dostawę mediów, by nie narazić się na konflikt z fiskusem?

Czasem słychać sugestie, by najemca bezpośrednio umawiał się z dostawcami mediów, ale w praktyce nie zawsze jest to wygodne i możliwe. Najbezpieczniej jest włączyć koszty mediów do ogólnej należności za najem i opodatkować całość jednolicie, podstawową stawką VAT. Jednak jeśli zużycie prądu czy wody jest zmienne, warto się umówić na kwotę stałą czynszu plus zmienną kwotę odzwierciedlającą rzeczywiste zużycie tych dóbr. Obie części – dla bezpieczeństwa – powinny być objęte podstawo-wą stawką, czyli 23 proc. W przypadku wynajmu na cele mieszkaniowe bezpieczniejsze będzie jednak refakturowane kosztów mediów według stawki 8 proc. Być może nie robi to wrażenia logicznej całości, ale takie właśnie podejście zazwyczaj prezentuje fiskus.

Jeśli jednak nie zgadzamy się z podejściem fiskusa i chcemy refakturować media ze stawką dla nich właściwą, to co możemy zrobić?

Zawsze można się postarać o interpretację prawa podatkowego, a jeśli będzie niekorzystna – walczyć w sądzie. Warto przy tym pamiętać, że od początku 2014 roku zmienią się przepisy o podstawie opodatkowania VAT. Wejdą do niej różne dodatkowe koszty związane z transakcją, np. ubezpieczenia. Dlatego warto zapytać nie tylko o obowiązujący stan prawny, ale też o przepisy, które już są opublikowane, a czekają na wejście w życie.

—Rozmawiał Paweł Rochowicz