Nie ma podatku od budowli do rozbiórki

Dotyczy on obiektów w złym stanie technicznym.

Podatek od nieruchomości trzeba odprowadzać od gruntów, budynków i budowli. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=4F74A65A30B8FB86A0F1BC6EEF3F78C5?id=356400]Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych[/link] (dalej ustawa) precyzuje, że warunkiem opodatkowania obiektów należących do ostatniej grupy jest ich związek z prowadzeniem działalności gospodarczej. Budowle używane do innych celów nie są więc opodatkowane.

[srodtytul]Decyduje gmina[/srodtytul]

Stawki podatku od nieruchomości ustalane są przez rady gmin. Nie mają one jednak pełnej swobody w ich kształtowaniu. Dlatego że górne limity tych stawek określone są w ustawie. Są one uzależnione od wielu czynników, zarówno o charakterze podmiotowym jak i przedmiotowym.

Obowiązuje jednak zasada: najwyższe stawki przewidziane są dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Dlatego stwierdzenie, że dany obiekt nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, skutkuje albo brakiem opodatkowania (budowle), albo zastosowaniem niższej stawki podatku (grunty i budynki). Jak zatem to pojęcie jest rozumiane na gruncie podatku od nieruchomości?

[srodtytul]Problemy z wykładnią[/srodtytul]

W 2003 r. weszła w życie nowelizacja, która wprowadziła definicję gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z nią są to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, chyba że zachodzi wyjątkowa sytuacja, w której przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Mimo że od czasu wejścia w życie tej definicji minęło już wiele lat, wciąż budzi ona wątpliwości. Jej zastosowanie w praktyce jest więc trudne i powoduje wiele sporów.

[srodtytul]Kto posiada, ten płaci[/srodtytul]

Wskazówek, co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i kiedy zachodzą uniemożliwiające jej prowadzenie „względy techniczne”, na szczęście dostarcza bogate orzecznictwo.

Zdaniem sądów, aby nieruchomość została uznana za związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej, wystarczy, że będzie znajdowała się w posiadaniu przedsiębiorcy. Chodzi tu o każde ekonomiczne władztwo nad rzeczą, bez względu na to czy w rzeczywistości nieruchomość jest wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Takie rozumienie przepisów wynika z [b]wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2009 r. (II FSK 1888/07)[/b].

Czasowe niewykorzystywanie nieruchomości w działalności gospodarczej bądź jej sezonowość w żaden sposób nie wpływa na kwalifikację podatkową, a remonty i adaptacje przedmiotu opodatkowania mogą wręcz stanowić wyznacznik prowadzenia takiej działalności [b](wyrok NSA z 14 października 2009 r., II FSK 747/08)[/b].

[srodtytul]Względy techniczne[/srodtytul]

Wskazanie, kiedy ze względów technicznych nieruchomość nie ma związku z działalnością gospodarczą, okazuje się bardziej skomplikowane. Liczne skargi na decyzje organów administracyjnych i skargi kasacyjne doprowadziły jednak do wykształcenia się dość jednolitej linii orzeczniczej.

Według NSA względy techniczne to okoliczności faktyczne, które powinny podlegać ustaleniu w toku postępowania podatkowego. Żadne okoliczności faktyczne ze swej istoty nie mogą bowiem zostać wprost w ustawie zdefiniowane [b](wyrok NSA z 12 lipca 2007 r., II FSK 744/06)[/b].

W postępowaniu wyjaśniającym powinien znaleźć zastosowanie podlegający swobodnej ocenie dowodów otwarty katalog środków dowodowych, którymi może być wszystko, co przyczyni się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

Będą to np. oględziny przedmiotu opodatkowania, przesłuchanie świadka lub strony postępowania za jej zgodą, powołanie biegłego. Ustalenie okoliczności faktycznych powinno być szczegółowe i zindywidualizowane, biorąc pod uwagę rozważenie rodzaju i charakteru przeszkody, przyczyn jej powstania i występowania w okresie, którego podatek dotyczy.

W stwierdzeniu, czy zachodzą względy techniczne, można też posiłkowo posługiwać się przepisami prawa budowlanego, na przykład definicją złych względów technicznych.

[srodtytul]Stan musi być obiektywny[/srodtytul]

Względami technicznymi powinny być, występujące w oderwaniu od intencji podatnika, obiektywne okoliczności natury technicznej (zewnętrzne, fizykalne), a nie sezonowe, technologiczne, ekonomiczne czy finansowe przeszkody w prowadzeniu działalności gospodarczej [b](wyrok NSA z 9 stycznia 2009 r., II FSK 1354/07). [/b]

Musi istnieć trwały stan niemożności wykorzystywania nieruchomości do jakiejkolwiek, szeroko pojętej (a nie konkretnej) działalności gospodarczej [b](wyrok NSA z 9 stycznia 2009 r., II FSK 1354/07)[/b], a zatem niesprzyjające warunki atmosferyczne występujące przez część roku kalendarzowego nie uprawniają do zastosowania niższej stawki podatku z uwagi na względy techniczne, bo, jak stwierdził NSA, są to jedynie przemijające, krótkotrwałe przeszkody w prowadzeniu określonej działalności [b](wyrok NSA z 17 stycznia 2008 r., II FSK 1517/07)[/b].

Z poglądem tym można dyskutować. W szczególności pojawić się może pytanie, co należy rozumieć pod pojęciem „krótkotrwałe przeszkody”. Dyskusyjne są również przypadki, kiedy stan obiektu uniemożliwia korzystanie z niego, teoretycznie możliwy jest jego remont, natomiast wysokość kosztów jego wykonania z ekonomicznego punktu widzenia nie uzasadnia takiego działania (tańsze byłoby np. wybudowanie od podstaw takiego obiektu).

[srodtytul]Problem gruntów[/srodtytul]

W przypadku gruntów określenie, czy występują złe względy techniczne, wydaje się najtrudniejsze. Dotychczas uznano, że prowadzenie działalności gospodarczej na danym gruncie nie jest możliwe, jeśli doszło do chemicznego, radioaktywnego lub bakteriologicznego jego skażenia bądź nie został on przez gminę podłączony do sieci wodno-kanalizacyjnej[b] (wyrok NSA z 17 listopada 2005 r., FSK 2319/04)[/b].

Co więcej, w sytuacji gdy właściwy organ, w ramach przyznanych mu przez prawo kompetencji, nie wyrazi zgody na użytkowanie nieruchomości do celów określonej działalności gospodarczej z uwagi na względy techniczne związane z tą działalnością, brak tej zgody może być dowodem, że grunt nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej[b] (wyrok NSA z 24 kwietnia 2009 r., II FSK 47/08)[/b].

[srodtytul]Duża szansa na spotkanie w sądzie[/srodtytul]

Przesłankami, które muszą w każdym przypadku zostać spełnione, są tylko trwałość złych względów technicznych i ich obiektywne istnienie. Kluczowe w dążeniu do zmiany stawki opodatkowania budynku lub gruntu bądź wyłączenia spod opodatkowania budowli jest przygotowanie się do sporu z organami podatkowymi poprzez uzbrojenie się w dowody wskazujące na ich istnienie.

Ze względu na wyraźne rozbieżności między linią orzeczniczą sądów administracyjnych a praktyką organów podatkowych w wielu sytuacjach należy się liczyć z wysokim prawdopodobieństwem wydania decyzji negatywnej w I instancji oraz koniecznością złożenia odwołania (a ostatecznie być może nawet skargi do sądu administracyjnego) w celu dochodzenia swoich racji. W praktyce każda sytuacja będzie inna, różne będą zatem szanse na ograniczenie lub uniknięcie obciążeń.

Trzeba jednak brać pod uwagę przede wszystkim to, że niewykorzystywanie przez przedsiębiorcę posiadanego obiektu nie jest w biznesie sytuacją naturalną. Taki stan z reguły uzasadniony jest racjonalnymi przesłankami. Warto zatem przeanalizować każdy przypadek z osobna, może bowiem okazać się, że właśnie te przesłanki pozwolą na osiągnięcie znacznych oszczędności.