Dostawa terenu „przeznaczonego pod zabudowę”, a zatem nieobjętego zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, podlega 22-proc. VAT. Niestety, nigdzie w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=17D1F175CBC1000681743E9D550EDE8C?n=1&id=172827&wid=337454]ustawie o VAT[/link] nie znajdziemy definicji pojęcia „teren przeznaczony pod zabudowę”.

Nie określa ona czynników przesądzających o przeznaczeniu terenu. Konsekwencją tego jest rozbieżne orzecznictwo sądowe i różna praktyka organów podatkowych.

[srodtytul]Nie zamiar stron decyduje...[/srodtytul]

Nie ma wątpliwości, że o przeznaczeniu terenu powinny decydować czynniki obiektywne. Czyli przesądzający jest nie zamiar stron transakcji, ale kryteria możliwe do zidentyfikowania na podstawie przepisów prawa.

Określając, które z tych obiektywnych przesłanek powinny być decydujące, należy sięgnąć do przepisów regulujących ład przestrzenny i zakres korzystania z własności nieruchomości. Podstawowym aktem prawnym w tym zakresie jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tam zatem należy poszukiwać wyjaśnienia pojęcia „przeznaczenie terenu”.

[srodtytul]...lecz przepisy o planowaniu [/srodtytul]

Odesłanie takie paradoksalnie wzmaga wątpliwości podatników. Kształtowanie ładu przestrzennego jest bowiem wieloetapowym i skomplikowanym procesem. Problemem jest określenie, na którym jego etapie dochodzi do ustalenia przeznaczenia terenów na konkretne cele w rozumieniu ustawy podatkowej.

Nie budzi wątpliwości, że w razie istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy kwestia przeznaczenia terenu jest rozstrzygnięta. Są jednak rozbieżności w orzecznictwie co do tego, jak traktować zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

W efekcie, zależnie od przyjętego poglądu, dostawa terenów może być opodatkowana 22-proc. VAT (przyjmując na podstawie studium, że teren jest przeznaczony pod zabudowę) bądź zwolniona (w razie przyjęcia, że informacje zawarte w studium nie wywołują skutków na gruncie VAT).

[srodtytul]Sprzeczne wyroki[/srodtytul]

Różne składy sądów administracyjnych zajmowały odmienne stanowiska. Większość opowiedziała się za tym, że już studium określa przeznaczenie terenu [b](tak m.in. WSA: w Krakowie w wyroku z 6 lutego 2009 r., I SA/Kr 1450/08, w Bydgoszczy w wyroku z 6 maja 2009 r., I SA/Bd 157/09, w Gliwicach w wyroku z 29 lipca 2009 r., III SA/Gl 474/09, we Wrocławiu w orzeczeniu z 9 grudnia 2009 r., I SA/Wr 1562/09).[/b]

Uzasadniając swoje stanowisko, sądy wskazywały na związanie organów gminy ustaleniami zawartymi w studium w procesie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Studium (nie będąc aktem prawa miejscowego) oddziałuje na sytuację prawną właścicieli nieruchomości i zakres wykonywania przez nich prawa własności, bo w sposób pośredni określa przeznaczenie terenu.

Przeciwny pogląd zaprezentowały natomiast: [b]WSA w Olsztynie w wyroku z 11 grudnia 2008 r. (I SA/Ol 486/08) i w Szczecinie w wyroku z 27 maja 2009 r. (I SA/Sz 89/09), a także – co najistotniejsze – NSA w wyroku z 23 marca 2010 r. (I FSK 274/09).[/b]

Sądy, które wypowiedziały się przeciwko traktowaniu studium jako dokumentu określającego przeznaczenie terenu, wskazywały, że nie może ono kształtować sytuacji prawnej podatnika, wiąże bowiem jedynie organ gminy, nie obywateli.

Analiza stanowiska zawartego w drugiej z powyższych grup rozstrzygnięć i przepisów, które były podstawą ich wydania, prowadzi do wniosku, że studium nie powinno decydować o klasyfikacji nieruchomości na gruncie VAT.

[srodtytul]Argumenty przeciwko[/srodtytul]

Przemawia za tym wiele argumentów, z których najważniejsze dotyczą:

- charakteru prawnego studium, które nie jest aktem prawa miejscowego, pełni jedynie funkcję koordynacyjną na etapie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- faktu, że studium nie kształtuje w sposób bezpośredni i wiążący sytuacji prawnej właścicieli nieruchomości i nie jest także możliwe wydanie na jego podstawie decyzji administracyjnej,

- braku możliwości kierowania wobec gminy roszczeń odszkodowawczych, w sytuacji gdy uchwalone studium przewiduje ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.

Nie wydaje się przy tym, aby pośredni związek istniejący między studium i sposobem korzystania z terenu mógł być argumentem decydującym na gruncie VAT. Każda decyzja administracyjna i każdy akt normatywny wydawany jest bowiem po przeprowadzeniu określonego postępowania, jednak skutki dla obywatela wynikać mogą dopiero z wydanego aktu, a nie z czynności przygotowawczych.

[srodtytul]Co ma zrobić podatnik[/srodtytul]

W przywołanym wyżej wyroku NSA uznał, że studium, nie będąc aktem prawa miejscowego, nie może determinować przeznaczenia nieruchomości dla celów VAT. Rozstrzygnięcie to należy przyjąć z aprobatą, jako zgodne z doktryną prawa administracyjnego.

Tym samym podatnicy, którzy pomimo zapisów w studium sprzedadzą nieruchomość bez naliczenia podatku VAT, mają – biorąc pod uwagę powyższe argumenty i orzeczenie NSA – mocne atuty w ręku wspierające ich postępowanie. Oczywiście dla pełnego zabezpieczenia transakcji mogą rozważyć wystąpienie z wnioskiem o interpretację prawa podatkowego.

Gdy jednak przy sprzedaży gruntu będzie naliczany VAT, to nabywcy z pewnością powinni zabezpieczyć swoją pozycję podatkową, chociażby przez zastrzeżenie możliwości zmniejszenia ceny zakupu, w razie gdyby urząd odmówił im prawa do odliczenia naliczonego podatku.

[i]Szymon Czerwiński jest doradcą podatkowym w Accreo Taxand

Grzegorz Goleń jest konsultantem podatkowym w tej firmie

Autorzy są uczestnikami Warszawskiego Seminarium Aksjologii Administracji[/i]