Czy warto kupić inwestycję w budowie

Wielu inwestorów decyduje się nabyć rozpoczętą przez jakiś podmiot budowę. Kwestie te reguluje art. 40 prawa budowlanego. Przepis przewiduje trzy przesłanki, które inwestor musi spełnić, by doszło do skutecznego przeniesienia pozwolenia. Po pierwsze musi zgodzić się osoba, na rzecz której je wydano. Po drugie należy przejąć zarówno prawa jak i obowiązki związane z pozwoleniem. Po trzecie, niezbędne jest złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem. Oznacza to, że zanim dojdzie do przeniesienia pozwolenia trzeba uzyskać prawo do nieruchomości np. kupić na własność działkę, na której stoi budynek w stanie surowym.

Decyzja o przeniesieniu pozwolenia jest tzw. decyzją związaną. Oznacza to, że jak spełni się te trzy warunki, to starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) lub wojewoda nie ma prawa odmówić wykonania operacji przeniesienia pozwolenia.

Takie same zasady obowiązują w wypadku przeniesienia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych.

Formalności związane z przeniesieniem załatwia się w urzędzie, który wydał pozwolenie. Najczęściej będzie to więc starosta, w niektórych zaś przypadkach – wojewoda. Ten ostatni jest właściwy m.in. w wypadku inwestycji usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, a także na terenie kolejowym.

Wzory i wskazówki jak należy wypełnić wniosek i jakie do niego do łączyć dokumenty można znaleźć na stronach internetowych starostw i urzędów miejskich (wojewódzkich) w biuletynie informacji publicznej. Urzędy podają też spis niezbędnych do tego dokumentów.

Kodeks postępowania administracyjnego daje staroście (lub wojewodzie) miesiąc na wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia. W praktyce często trwa to krócej. W tym postępowaniu są tylko dwie strony: obecny i przyszły posiadacz pozwolenia.

Może być jednak i tak, że adresatem wydanego pozwolenia na budowę było kilku inwestorów lub ma być ono przeniesione na kilka osób. Wówczas przeniesienie decyzji następuje w jednym postępowaniu administracyjnym z udziałem dotychczasowych i nowych inwestorów

Pozwolenie na budowę nie może być przeniesione, jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, tzn.: jeżeli inwestor nie rozpoczął budowy przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.

Bywa i tak, że pozwolenie może obejmuje cały kompleks obiektów np. kilka magazynów i inwestora interesuje tylko jeden z nich. Tym problemem wielokrotnie zajmował się sąd administracyjny. Z jego orzeczeń wynika, że art. 40 nie zakazuje przeniesienia części pozwolenia na budowę. Pod warunkiem jednak, że zamierzenie inwestycyjne można wyodrębnić i może ono samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem

Art. 40 prawa budowlanego nic nie mówi, czy pozwolenie na budowę powinno być ostateczne czy nie. Przepis stanowi jednak, że nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki z decyzji o pozwoleniu, o której mówi art. 28 tej ustawy, zaś z tego przepisu wynika, że rozpoczęcie robót może nastąpić tylko na podstawie ostatecznej decyzji. Wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych.

Niezależnie od przeniesienia samego pozwolenia na budowę trzeba zadbać też o cywilnoprawne aspekty tej czynności. Zazwyczaj następuje to w umowie sprzedaży nieruchomości, na której inwestycja jest realizowana, dlatego odpowiednie zapisy znajdować powinny się w akcie notarialnym sprzedaży. Można jednak zawrzeć osobną umowę, w której obie strony ustalą nie tylko zasady przeniesienia pozwolenia na budowę, ale również uregulują pozostałe kwestie dotyczące przeniesienia inwestycji w toku, w tym także te dotyczące przejścia majątkowych praw autorskich do projektu budowlanego.