Załóżmy, że umowa dzierżawy nieruchomości została zawarta na 2 lata. Po upływie tego okresu dzierżawca nie usunął się z nieruchomości. Albo analogiczna sytuacja – przy umowie dzierżawy na czas nieoznaczony, wydzierżawiający wypowiada umowę, ale dzierżawca dalej korzysta z nieruchomości, natomiast wydzierżawiający nie podejmuje kroków prawnych zmierzających do usunięcia go. W tym kontekście trzeba pamiętać o instytucji „milczącego przedłużenia umowy".
Jest ona uregulowana w art. 674 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nią, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo wypowiedzeniu, najemca (dzierżawca) nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego (wydzierżawiającego), to poczytuje się w razie wątpliwości, że najem (dzierżawa) został przedłużony na czas nieoznaczony. Wynika z tego, że może wystarczyć tylko dorozumiana zgoda stron do kontynuowania umowy.
Należy jednak zaznaczyć, że uiszczanie przez dzierżawcę opłat za „bezumowne korzystanie" potwierdza, że umowa nie jest kontynuowana, gdyż w odmiennym przypadku tytuł zapłaty nie obejmowałby przecież „bezumownego" korzystania z gruntów - bowiem założenie związane z analizowanym przepisem jest takie, że umowa ta wciąż obowiązuje.
Warto też wskazać, że zgodnie z tezami doktryny przepis z art. 674 kodeksu cywilnego ma zastosowanie wtedy, gdy najemca (dzierżawca) nadal używa rzeczy, a wynajmujący zgadza się na to, chociażby w sposób dorozumiany. Zgoda ta musi obejmować cały zakres stosunków faktycznych i prawnych. Tak więc, gdy po upłynięciu okresu wyznaczonego w samej umowie, strony toczą spór co do np. wysokości zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości, to nie można tak łatwo i szybko wnioskować, że na pewno „kontynuacja" umowy została przez nie zaakceptowana.
Trzeba podkreślić jeszcze jedną okoliczność, która w wielu tego typu sprawach odgrywa istotną rolę. W orzecznictwie wątpliwości nie budzi to, że instytucja określona w art. 674 kodeksu cywilnego nie znajduje zastosowania, gdy strony umówią się, że przedłużenie najmu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli więc w umowie znajdzie się postanowienie, że "zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności", to nie będzie można skorzystać z „milczącego przedłużenia". Wtedy bowiem niezachowanie tej formy wyłącza powoływanie się przez dzierżawcę czy najemcę na wyrażenie przez wydzierżawiającego woli w jakikolwiek inny sposób. Wiąże się to bowiem z weryfikacją intencji obu stron. Skoro w umowie strony wcześniej stwierdziły, że mogą ją przedłużyć tylko i wyłącznie w formie pisemnej, to takie jest ich ostateczne stanowisko w sprawie.
Tak więc warto uważać przy tolerowaniu korzystania z nieruchomości byłego dzierżawcy/najemcy. Pozostawienie na nieruchomości byłego dzierżawcy czy najemcy nie zawsze spowoduje, że będzie mógł się on domagać uznania, że doszło do milczącego przedłużenia umowy.
Maciej J. Nowak radca prawny
Czytaj więcej
Czy nabycie samochodu może być tak proste, jak zamówienie sprzętu online? O tym, jak wygląda transformacja tego sektora oraz jak należy odpowiedzie...
