Załóżmy, że umowa dzierżawy nieruchomości została zawarta na 2 lata. Po upływie tego okresu dzierżawca nie usunął się z nieruchomości. Albo analogiczna sytuacja – przy umowie dzierżawy na czas nieoznaczony, wydzierżawiający wypowiada umowę, ale dzierżawca dalej korzysta z nieruchomości, natomiast wydzierżawiający nie podejmuje kroków prawnych zmierzających do usunięcia go. W tym kontekście trzeba pamiętać o instytucji „milczącego przedłużenia umowy".
Jest ona uregulowana w art. 674 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nią, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo wypowiedzeniu, najemca (dzierżawca) nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego (wydzierżawiającego), to poczytuje się w razie wątpliwości, że najem (dzierżawa) został przedłużony na czas nieoznaczony. Wynika z tego, że może wystarczyć tylko dorozumiana zgoda stron do kontynuowania umowy.
Należy jednak zaznaczyć, że uiszczanie przez dzierżawcę opłat za „bezumowne korzystanie" potwierdza, że umowa nie jest kontynuowana, gdyż w odmiennym przypadku tytuł zapłaty nie obejmowałby przecież „bezumownego" korzystania z gruntów - bowiem założenie związane z analizowanym przepisem jest takie, że umowa ta wciąż obowiązuje.
Warto też wskazać, że zgodnie z tezami doktryny przepis z art. 674 kodeksu cywilnego ma zastosowanie wtedy, gdy najemca (dzierżawca) nadal używa rzeczy, a wynajmujący zgadza się na to, chociażby w sposób dorozumiany. Zgoda ta musi obejmować cały zakres stosunków faktycznych i prawnych. Tak więc, gdy po upłynięciu okresu wyznaczonego w samej umowie, strony toczą spór co do np. wysokości zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości, to nie można tak łatwo i szybko wnioskować, że na pewno „kontynuacja" umowy została przez nie zaakceptowana.
Trzeba podkreślić jeszcze jedną okoliczność, która w wielu tego typu sprawach odgrywa istotną rolę. W orzecznictwie wątpliwości nie budzi to, że instytucja określona w art. 674 kodeksu cywilnego nie znajduje zastosowania, gdy strony umówią się, że przedłużenie najmu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli więc w umowie znajdzie się postanowienie, że "zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności", to nie będzie można skorzystać z „milczącego przedłużenia". Wtedy bowiem niezachowanie tej formy wyłącza powoływanie się przez dzierżawcę czy najemcę na wyrażenie przez wydzierżawiającego woli w jakikolwiek inny sposób. Wiąże się to bowiem z weryfikacją intencji obu stron. Skoro w umowie strony wcześniej stwierdziły, że mogą ją przedłużyć tylko i wyłącznie w formie pisemnej, to takie jest ich ostateczne stanowisko w sprawie.
Tak więc warto uważać przy tolerowaniu korzystania z nieruchomości byłego dzierżawcy/najemcy. Pozostawienie na nieruchomości byłego dzierżawcy czy najemcy nie zawsze spowoduje, że będzie mógł się on domagać uznania, że doszło do milczącego przedłużenia umowy.
Maciej J. Nowak radca prawny
