Biuro w mieszkaniu albo mieszkanie w biurze. Prawo budowlane pozwala zmienić przeznaczenie lokalu. Nie jest to jednak takie proste. Przepisy są zaś niejasne, a orzecznictwo niejednolite.
Samowolna zmiana
Jan B. (dane zmienione), właściciel mieszkania w budynku wielorodzinnym na warszawskim Żoliborzu, wynajął je na biuro firmie specjalizującej się w monitoringu. Nie spodobało się to właścicielowi innego lokalu, zawiadomił więc powiatowy nadzór budowlany.
Ten po kontroli wydał postanowienie zakazujące korzystania z biura oraz nałożył obowiązek dostarczenia wielu dokumentów. Nie pomogło tłumaczenie Jana B., że firma przyjmuje zlecenia przez internet, a w lokalu pracuje kilka osób przy komputerach. Nie doszło więc do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, pracy, czy też higieniczno-sanitarnych.
Z tego powodu nie musiał załatwiać żadnych formalności budowlanych w postaci zgłoszenia ani dostarczać dokumentów żądanych przez inspektora nadzoru.
Jan B. przegrał w też obu instancjach sądowych. Według Naczelnego Sądu Administracyjnego samo przeświadczenie współwłaścicieli mieszkań, że nie doszło do zmiany warunków korzystania z lokalu, a tym samym zgłoszenie jest zbędne, to za mało. Potrzebna jest jeszcze ekspertyza techniczna.
W innej sprawie w kłopoty popadł właściciel posesji w Białymstoku, pasjonat motoryzacji, który w swoim garażu naprawiał samochody znajomym. W tym wypadku padł zarzut sąsiadów, że zmienił garaż na warsztat samochodowy. Nadzór nie dopatrzył się naruszeń prawa, ale Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku już tak. Uznał, że doszło do samowolnej zmiany użytkowania. Wymiana świecy, żarówek, paska klinowego czy akumulatora przekształca budynek gospodarczy – garażowy – w stację obsługi samochodów.
Tego typu spraw na wokandach sądowych jest wiele. Właściciele nieruchomości mają przeświadczenie, że działają zgodnie z prawem. Okazuje się jednak, że tak nie jest.
Problem z oceną
– Chodzi przede wszystkim o ocenę, czy faktycznie doszło do zmiany warunków sanitarnych, przeciwpożarowych itd. – tłumaczy Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana. – W praktyce przysparza to wielu problemów. Za każdym razem bowiem musi to być indywidualna ocena, a z tym jest różnie. Dla jednej osoby wstawienie biurka w domu i naprawa biżuterii będzie zmianą sposobu użytkowania, a dla innej nie.
O zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego mówi zaś art. 71 prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem polega ona na: podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki m.in.: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowe, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska. Jeżeli więc podejmuje się działalność, która nie ma wpływu na wymienione w przepisie warunki, niepotrzebne są żadne formalności budowlane. Gdy natomiast taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie. Z tego biorą się problemy.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, r.krupa@rp.pl
