Kiedy przy budowie magazynu na owoce potrzebna jest opinia urbanistyczna

Przedsiębiorca Mariusz Z. uzyskał w starostwie w Starachowicach pozwolenie na budowę budynku magazynowo – składowego. Miała to być rozbudowa istniejącego już siedliska. Planował w nim przechowywać owoce. Przeciwko temu zaprotestowało małżeństwo Maria i Krzysztof Z. Wyjaśnili, że od 35 lat mają plantację chmielu. Jeżeli na sąsiedniej działce powstanie magazyn, to ich uprawa będzie zacieniona i zagrożona wodami opadowymi spływającymi z dachu budynku.

Za duża przechowalnia

Od tej decyzji małżeństwo Z. odwołało się do wojewody świętokrzyskiego. Ich zdaniem budowa magazynu narusza ustalenia miejscowego planu, ponieważ nie może być on traktowany jako rozbudowa siedliska. Mariusz Z. nie posiada bowiem gospodarstwa rolnego o powierzchni uzasadniającej budowę budynku magazynowo – składowego. Wojewoda doszedł zaś do wniosku, że przechowalania owoców naruszałaby ustalenia miejscowego planu dla tego terenu. Jest bowiem za duża. Uchylił więc pozwolenie na budowę.

Natomiast co do zacienienia plantacji chmielu zwrócił uwagę, że prawo budowlane nie reguluje tego typu problematyki tylko prawo cywilne.

Zbyt szeroka interpretacja

Mariusz Z. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach. W jej uzasadnieniu wskazał, że w orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd, że wszelkie ustawowe ograniczenia prawa własności, w tym również ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nie mogą być interpretowane rozszerzająco, tj. nie mogą bardziej ograniczać prawa własności, niż wynika to z literalnego brzmienia ustaleń planu.

Tymczasem w tym konkretnym wypadku do tego doszło.

Wojewoda pominął też opinię urbanistyczną, która przesądzała o zgodności inwestycji z miejscowym planem. Została ona sporządzona na etapie postępowania przed starostwem.

Co na to sąd

WSA uznał skargę za zasadną. Ustalił, że inwestor posiada siedlisko oraz gospodarstwo rolne na terenie gminy o powierzchni 4,22 ha. Z informacji urzędu gminy wynika ponadto, że powierzchnia działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego inwestorów jest większa od średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w tej gminie.

Ponadto z projektu budowlanego magazynu wynika, że gospodarstwo Mariusza Z. jest ukierunkowane głównie na uprawę i zbiór owoców miękkich. Ponieważ w istniejących budynkach gospodarczych nie ma wystarczająco dużo miejsca do magazynowania owoców, konieczna stała się rozbudowa siedliska o budynek objęty wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Zerwane na polu owoce przewożone będą do nowego budynku gospodarczego, gdzie będą czekały na odbiór przez zakłady przetwórcze.

Wszelkie ustawowe ograniczenia prawa własności nie mogą być interpretowane rozszerzająco

W tej sytuacji prawidłowy jest – zdaniem WSA – wniosek zawarty w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że przechowalnia owoców niewątpliwie jest obiektem związanym z produkcją rolną oraz z jej obsługą. Pojęcie produkcji rolnej odnosi się bowiem także do produkcji sadowniczej i ogrodniczej. Oznacza to, że realizacja budynku o funkcji magazynowo - składowej, na terenie oznaczonym symbolem R (tereny rolne wraz z zielenią śródpolną) w miejscowym planie jest możliwa.

Wojewoda popełnił błąd

Według WSA spór sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy, a jeżeli tak, to jakie warunki w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu powinien spełniać budynek dopuszczony do realizacji na terenie oznaczonym symbolem R oraz czy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są w tym zakresie jasne i czytelne. Przepis § 6 ust. 3 planu stanowi bowiem, że w razie wystąpienia wątpliwości i niejednoznaczności przy odczytywaniu ustaleń planu, niezbędne jest zasięgnięcie opinii urbanistycznej.

Nie ulega przy tym wątpliwości – podkreślił WSA – że opinia taka, sporządzona przez uprawnionego urbanistę została złożona przez inwestorów w trakcie postępowania przed organem I instancji. Wynika z niej, że skoro ustalenia planu nie określają wymogów architektonicznych dla dopuszczonych na terenach rolnych budynków stanowiących uzupełnienie siedlisk rolniczych to powinny być one określone na podstawie parametrów istniejącej zabudowy w formie opinii urbanistycznej. We wnioskach końcowych urbanista uznał, że planowana inwestycja spełnia wymogi planu zagospodarowania przestrzennego.

Tymczasem wojewoda – podkreślił WSA – nie dokonując oceny złożonej w sprawie opinii urbanistycznej przyjął, że jej opracowanie „nie miało uzasadnienia, ponieważ ustalenia miejscowego planu mające zastosowanie w przedmiotowej sprawie, są jednoznaczne i nie budzące wątpliwości". Stanął przy tym na stanowisku, że ustalenia wynikające z warunków miejscowego planu oraz porównanie z nimi kształtu architektonicznego planowanej przez inwestorów przechowalni owoców, nie dają podstaw do przyjęcia, że złożony projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu w zakresie dotyczącym kształtowania zabudowy.

WSA nie podziela zdania wojewody. Według niego zapisy planu są niejasne. Nie ulega wątpliwości, że w § 32 planu, przewidującym na terenie oznaczonym symbolem R możliwość realizacji obiektów budowlanych związanych z prowadzoną gospodarką rolną i jej obsługą, uchwałodawca nie przewidział jednocześnie żadnych zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z tym, że wojewoda nie odniósł się do opinii urbanistycznej złożonej przez inwestorów, nie sprawdził, czy spełnia ona wymogi planu ani też nie ocenił jej merytorycznej przydatności w postępowaniu, uznać należało, że naruszył tym samym art. 138 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego.

Z tych przyczyn WSA postanowił uchylić zaskarżoną decyzję. Wojewoda rozpoznając ponownie sprawę i mając na względzie uwagi sądu oceni złożoną opinię urbanistyczną, a następnie wyda stosowne rozstrzygnięcie, eliminując dotychczasowe naruszenia prawa.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 6 kwietnia 2016 r. II SA/Ke 27/16.

—Renata Krupa-Dąbrowska