Protest sąsiada przeciwko budowie możliwy także w trakcie budowy

Starosta udzielił przedsiębiorcy pozwolenia na przebudowę wraz z rozbudową istniejącej już szklarni oraz budowę nowej. W postępowaniu o wydanie pozwolenia nie uczestniczyli właściciele sąsiednich działek. Starosta uznał, że inwestycja nie ma na nie wpływu, zamyka się bowiem w granicach nieruchomości, na których będą szklarnie. To się nie spodobało sąsiadom.

Współwłaścicielka sąsiedniej działki złożyła wniosek o wznowienie postępowania. O rozpoczętej inwestycji dowiedziała się bowiem dopiero gdy inwestor rozpoczął prace. Tymczasem jej zdaniem budowa wysokiej szklarni zacieni jej działkę, w tym dom. Doprowadzi to do naruszenia jej interesu prawnego.

Zostanie też podniesiony poziom nieruchomości ze szklarnią, co spowoduje, że po deszczach jej posesja zostanie zalana. Ponadto szklarnie będą powodowały hałas i nieprzyjemne zapachy.

Starosta odmówił wznowienia postępowania. Jego zdaniem skarżąca nie wykazała, że służy jej prawo bycia stroną w postępowaniu. Tymczasem sam fakt lokalizacji jakiejkolwiek zabudowy (w odległości od granic nieruchomości zgodnej z warunkami technicznymi) na działce sąsiedniej nie czyni stroną właściciela tej nieruchomości. Wnioskodawczyni nie wskazała żadnego ograniczenia dotyczącego możliwości zagospodarowania działki związanego z budową szklarni na sąsiedniej nieruchomości.

Wówczas sąsiadka przedsiębiorcy wniosła zażalenie do wojewody, a ten utrzymał w mocy. Wtedy złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.

Sąd uchylił odmowne postanowienia wojewody i starosty. Stwierdził, że naruszały one przepisy postępowania w sposób istotny. I starosta, i wojewoda powinni byli zbadać, czy sąsiadka przedsiębiorcy ma zindywidualizowany interes prawny uzasadniający nadanie jej przymiotu strony w rozumieniu art. 28 ust. 2 prawa budowlanego w postępowaniu, którego przedmiotem jest zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie przedsiębiorcy pozwolenia na przebudowę wraz z rozbudową istniejącej szklarni oraz budowę nowej szklarni.

Sąd zarzucił też, że organy zaniechały niezbędnej oceny okoliczności podnoszonych przez skarżącą, a mianowicie kwestie zacienienia, emisji hałasu i odorów, wpływu podniesienia poziomu terenu działki objętej inwestycją na możliwość zalewania działki skarżącej.

Na skutek tego wyroku starosta wznowił postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę i rozbudowę szklarni, a następnie odmówił uchylenia pozwolenia na budowę.

Sąsiadka przedsiębiorcy poskarżyła się wojewodzie, a ten uchylił decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia staroście, który ponowne odmówił uchylenia pozwolenia.

Starosta wyjaśnił, że działki sąsiednie w promieniu 100 m mają przeznaczenie siedliskowe oraz rolne. Zanim sporna działka została zabudowana, była wykorzystywana rolniczo, po zabudowie jest podobnie, bo prowadzona jest na niej produkcja warzyw.

W związku z tym skarżąca nie może twierdzić, że działalność przedsiębiorcy, tj. właściciela działki sąsiedniej, powoduje uciążliwość jej życia, gdyż cały teren wykorzystywany jest w sposób podobny. Potwierdza to również decyzja o warunkach zabudowy wydana dla tej inwestycji.

Ponadto starosta stwierdził, że budynek skarżącej położony jest w normatywnych odległościach od granic działki, na której znajdują się szklarnie. Najbliższy obiekt przesłaniający okna w budynku mieszkalnym skarżącej znajduje się w odległości 18 m i jest to budynek gospodarczy stanowiący własność skarżącej.

Sąsiadka przedsiębiorcy odwołała się po raz kolejny do wojewody, a gdy ten utrzymał w mocy postanowienie starosty, złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, skarżąca wskazała, że organ pominął rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które nakładają na inwestora określone obowiązki oraz ograniczenia związane z zagospodarowaniem nieruchomości. Jeżeli zaś istnieją przepisy prawa materialnego nakładające na inwestora ograniczenia w zagospodarowaniu jego działki względem działki sąsiedniej, to właściciel tej działki jest stroną postępowania o pozwoleniu na budowę.

WSA uznał, że skarga jest zasadna i podlega uwzględnieniu, ponieważ zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja starosty naruszają przepisy postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Zdaniem WSA sąsiadka przedsiębiorcy wniosła o wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., gdyż nie brała udziału w postępowaniu, mimo że w jej ocenie inwestycja ta bezpośrednio oddziałuje na jej budynek mieszkalny.

W tym postępowaniu przy ustalaniu stron należy stosować art. 28 ust. 2 prawa budowlanego. Zgodnie z nim stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Powyższa regulacja stanowi urzeczywistnienie wyrażonej w art. 5 pkt 9 prawa budowlanego zasady poszanowania występujących na obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. W pierwszej kolejności za takie nieruchomości mogą być uznane nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji.

W myśl zaś art. 3 pkt 20 prawa budowlanego przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym ograniczenia w jego zagospodarowaniu. Przepis ten nie definiuje pojęcia obszaru oddziaływania obiektu wprost, lecz przez odesłanie do licznych regulacji przewidujących szczegółowe wymagania w zabudowie i zagospodarowaniu terenu.

Obszar oddziaływania obiektu dotyczy zarówno terenu niezagospodarowanego, jak i już zagospodarowanego, ograniczenia mogą bowiem dotyczyć zmiany sposobu zagospodarowania. Natomiast przepisy odrębne, o których mowa w cytowanym przepisie, to przepisy, których zastosowanie powoduje jakiekolwiek ograniczenie w zagospodarowaniu terenu z powodu istnienia w sąsiedztwie innego obiektu budowlanego, w tym przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 65, poz. 690 ze zm.).

Organy obu instancji błędnie doszły do przekonania, że wymagane rozporządzeniem o warunkach technicznych parametry zostały zachowane zarówno w odniesieniu do istniejącego budynku skarżącej, jak i projektowanych obiektów, a tym samym nie naruszono obowiązujących norm dotyczących zacienienia budynków. Mylnie przyjęto zatem, że skoro nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, to uzasadnione jest stwierdzenie, że budynek skarżącej nie znajduje się w sferze oddziaływania projektowanej inwestycji, a zatem skarżąca nie może być stroną postępowania, bowiem nie ma interesu prawnego.

Z takim stanowiskiem – zdaniem WSA – nie sposób się jednak zgodzić, gdyż w rozpatrywanym przypadku planowana inwestycja może wpływać na sytuację prawną skarżącej jako właścicielki sąsiedniej nieruchomości.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 2 czerwca 2015 r.