Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości muszą mieć wszystkie podmioty (osoby fizyczne, prawne, inne jednostki) prowadzące działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, które mają podpisane umowy o zarządzanie z właścicielem nieruchomości.

Zarządca nieruchomości to nie to samo co administrator. W polskim prawie nie znajdziemy definicji administrowania czy też zarządzania. Pojęcia te zostały jednak doprecyzowane w orzecznictwie. O tyle, o ile administrator jest wyłącznie wykonawcą zleceń właściciela nieruchomości, zarządu spółdzielni lub wspólnoty, o tyle zarządca to osoba, która sama podejmuje decyzje w procesie zarządzania nieruchomością. Dotyczą one konserwacji, remontów, działań wobec zalegających z opłatami lokatorów. Ta właśnie samodzielność w działaniu zarządcy kształtuje jego szeroką odpowiedzialność, o wiele szerszą niż zwykłego administratora. W obecnym stanie prawnym tylko zarządca objęty jest ubezpieczeniem obowiązkowym.

Za co odpowiada

Odpowiedzialność zarządcy określona jest przede wszystkim w dwóch ustawach: ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2014 r., poz. 518 ze zm.) oraz ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), w szczególności w art. 70. Ponadto szczegółowy zakres obowiązków zarządcy powinien się znajdować w umowie o zarządzanie, podpisanej z właścicielem nieruchomości.

Generalnie zarządca nieruchomości odpowiada za decyzje oraz czynności związane ze sferą finansową i ekonomiczną wspólnoty. Musi zagwarantować bezpieczeństwo mieszkańcom poprzez zapewnienie właściwej eksploatacji nieruchomości, przeprowadzanie koniecznych remontów oraz różnych kontroli stanu technicznego nieruchomości.

– Zarządca ma też obowiązek prowadzenia szczegółowej dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej, związanej zarówno ze stanem technicznym budynków (np. książka obiektu budowlanego), jak i ich eksploatacją oraz stroną finansową. Prowadzi i aktualizuje ewidencję lokali oraz ich użytkowników – wskazuje Marta Brodaczewska z UNIQA.

Obowiązkiem zarządcy jest również bieżąca konserwacja nieruchomości i utrzymanie czystości oraz ubezpieczenie bloku czy kamienicy. Zarządca odpowiada za terminowe przeprowadzanie przeglądów stanu nieruchomości i urządzeń, które stanowią jej wyposażenie, a przypadku awarii musi zorganizować sprawne jej usunięcie.

– Roszczenia odszkodowawcze kierowane do zarządców mogą pochodzić zarówno od samego właściciela nieruchomości, członków wspólnoty, spółdzielni, najemców lokali, jak i osób trzecich. Coraz częstsze są także roszczenia regresowe zakładów ubezpieczeń – mówi Aleksandra Ożdzińska z Ergo Hestii.

Obowiązki zimowe

Zima to trudny okres dla zarządców nieruchomości, ponieważ opady śniegu i oblodzenia wiążą się dla nich z dodatkowymi obowiązkami. Tę kwestię od dawna szczegółowo reguluje również prawo budowlane w ustępie drugim artykułu 61. Zgodnie z nim zimowe obowiązki zarządcy obejmują zapewnienie bezpiecznego użytkowania budynku, m.in. podczas występowania intensywnych opadów atmosferycznych oraz ich następstw. W związku z tym zarządca musi dbać także o usuwanie nadmiaru śniegu z dachu czy likwidację sopli i nawisów lodowych, które mogą zagrażać życiu i zdrowiu mieszkańców oraz przechodniów.

Do obowiązków właściciela posesji albo zarządcy nieruchomości, jeśli właściciel powierzył komuś zarządzanie, należy też uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości. Przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Właściciel nieruchomości (zarządca) nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych. Zatem w razie szkody, która powstaje z powodu nieoczyszczenia chodnika, należy ustalić, czy za to miejsce odpowiada gmina/miasto czy właściciel, zarządca nieruchomości usytuowanej przy ulicy.

Intensywne opady śniegu lub inne zjawiska meteorologiczne powodują, że na zarządcy ciąży również obowiązek okresowej i doraźnej kontroli stanu technicznego nieruchomości. Terminy kontroli okresowych są uzależnione od rodzaju i przeznaczenia nieruchomości i są regulowane ustawowo.

– Jednak w razie wystąpienia ekstremalnych zjawisk pogodowych czy intensywnych opadów śniegu każdorazowo zarządca jest zobowiązany do doraźnej kontroli budynku, a w szczególności dachu – mówi Marta Brodaczewska. – Ma to na celu sprawdzenie między innymi, czy nie grozi katastrofa budowlana ze względu na znaczne przeciążenie dachu. O tym obowiązku zarządcy bardzo często zapominają.

Jakie przesłanki

Przesłankami odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości są:

- szkoda osoby trzeciej (uszkodzenie ciała, uszkodzenie mienia),

- zawinione przez ubezpieczonego działanie lub zaniechanie (np. przez jego zaniedbanie polegające na nieodśnieżeniu chodnika lub niezapewnienie odśnieżenia chodnika, nieusunięcie zwisających sopli z dachu)

- adekwatny związek przyczynowy pomiędzy powstaniem szkody osoby trzeciej a działaniem/zaniechaniem ubezpieczonego.