Co zarządcy nieruchomości daje obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej

Zakres obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości określony jest przez rozporządzenie ministra finansów z 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (DzU z 2013 r. poz. 1616) i obejmuje szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Ubezpieczeniem tym jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem zarządcy, w okresie ubezpieczenia w związku z zarządzaniem nieruchomością. W przypadku gdy zarządca nieruchomości wykonuje czynności w związku z zarządzaniem nieruchomością przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność cywilna za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób. Minimalna suma gwarancyjna ustalona rozporządzeniem ministra finansów to 50 tys. euro. Składka za ubezpieczenie jest uzależniona od wysokości przychodów oraz przebiegu ubezpieczenia.

– Szeroki zakres ochrony sprawia, że w procesie likwidacji szkody niezwykle istotne staje się ustalenie obowiązków zarządcy wynikających z umowy podpisanej z właścicielem nieruchomości – tłumaczy Jakub Niciejewski z Ergo Hestii. – To na jej podstawie można ustalić, czy szkoda jest wynikiem zaniedbań ze strony podmiotu zarządzającego nieruchomością. Praktyka likwidacyjna wskazuje, że nie zawsze pełen zakres czynności związanych z zarządzaniem daną nieruchomością i jej częściami wspólnymi jest przedmiotem umów.

W przypadku szkód zgłaszanych z ubezpieczenia OC obowiązkowego zarządcy nieruchomości najczęściej są to zdarzenia spowodowane niewypełnianiem obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego (art. 61 i następne), które na właściciela nieruchomości i jej zarządcę nakładają wiele czynności kontrolnych budynku.

Nie każda jednak szkoda tego typu jest rozpatrywana z polisy OC zarządcy.

– Jeżeli zarządca na podstawie protokołu z przeglądu stanu technicznego budynku wskaże konieczność remontu dachu, a właściciel nieruchomości z powodu braku środków na taki remont nie wyrazi zgody na jego przeprowadzenie, trudno będzie uznać, że szkoda wynika z zaniechania przez ubezpieczonego zarządcę swoich obowiązków – wyjaśnia Jakub Niciejewski. – W takim przypadku poszkodowany powinien zwrócić się z roszczeniem bezpośrednio do właściciela budynku.

Ubezpieczenie obowiązkowe nie obejmuje szkód polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego osobom bliskim wskazanym w rozporządzeniu. Nie obejmuje szkód polegających na zapłacie kar umownych oraz szkód powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

– W praktyce obserwujemy zawieranie ubezpieczeń dobrowolnych odpowiedzialności cywilnej przez zarządców nieruchomości na podstawie ogólnych warunków ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej prowadzonej działalności, jako ubezpieczenie nadwyżkowe lub ubezpieczenie z dużą sumą gwarancyjną – mówi Marta Brodaczewska z UNIQA. – Należy jednak pamiętać, że dobrowolne umowy ubezpieczenia posiadają węższy zakres ubezpieczenia wynikający z ograniczeń odpowiedzialności zawartych w OWU.

W przypadku ubezpieczenia dobrowolnego składka jest uzależniona od wybranej przez klienta sumy gwarancyjnej, wysokości osiąganych przez klienta obrotów, rodzaju prowadzonej działalności, okresu ubezpieczenia, zakresu ubezpieczenia oraz indywidualnej oceny ryzyka.

Przykład

Zarządca zapłacił wykonawcy remontu 100 proc. ceny. Szkody i usterki sięgają jednak 30 proc. jej wartości. Wykonawca, czyli firma remontowa, nie wykonał należycie umowy. Zarządca nie skontrolował jakości wykonanych prac, a pomimo to zapłacił wykonawcy prac, nie wnosząc reklamacji. Wspólnota poniosła koszty ponownego – poprawnego wykonania prac. Koszt prac stanowił wartość roszczenia do zarządcy.

Przykład

Wspólnota mieszkaniowa została obciążona karą grzywny w związku z usunięciem z nieruchomości wspólnej drzew, pomimo braku zezwolenia. Wartość kar stanowi wartość roszczenia do zarządcy.

Przykład

Zarządca nie przeprowadził wymaganego przeglądu CO i wskutek nieszczelności doszło do zalania mieszkania. Ubezpieczyciel właściciela zalanego lokalu wypłacił odszkodowanie z ubezpieczenia mienia, po czym wystąpił z roszczeniem regresowym do odpowiedzialnego za szkodę zarządcy nieruchomości.

—r.s.