Sposób na uzyskanie przez inwestora tytułu do nieruchomości

Przedsiębiorca przesyłowy, który planuje przeprowadzić inwestycję polegającą na lokalizacji urządzeń przesyłowych określonych w art. 49 kodeksu cywilnego na nieruchomości, której właściciel nie wyraża zgody, ma do dyspozycji kilka instrumentów prawnych.

Co wybrać

Może on wybrać żmudną drogę postępowania przed sądem powszechnym w celu uzyskania postanowienia o ustanowieniu służebności przesyłu. Może jednak zdecydować się na uzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości w trybie postępowania administracyjnego.

Przepisy art. 124 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dotyczą tzw. "małego wywłaszczenia", czyli ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości > patrz ramka.

Pomimo, że przepis ten został umieszczony w rozdziale 4 ustawy pt. "wywłaszczanie nieruchomości", nie mają zastosowania do instytucji ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wszystkie przepisy dotyczące procedury wywłaszczeniowej. Konsekwencją stosowania przez organ przepisów dotyczących wywłaszczenia sensu stricto jest żądanie organu prowadzącego postępowania w sprawie "małego wywłaszczenia" do przedłożenia licznych dokumentów, które powodują przedłużenie postępowania oraz narażają na niepotrzebne koszty wnioskodawcę.

Zgodnie bowiem z art. 116 ust. 2, wnioskodawca do wniosku o wywłaszczenie winien dołączyć szereg dokumentów, które są zbędne w postępowaniu o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości m.in.: mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie, odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z katastru nieruchomości. Inwestycje celu publicznego, niejednokrotnie planowane są na dziesiątkach lub nawet setkach geodezyjnie wyodrębnionych działek gruntu (np. linie energetyczne czy gazociągi), a żądanie przez organ przedłożenia wyżej wymienionych dokumentów powoduje nieuzasadniony wzrost kosztów inwestycji o kolejne dziesiątki tysięcy złotych.

Należy pamiętać, że postępowanie dotyczące "małego wywłaszczenia" nie prowadzi do zmian własnościowych ani geodezyjnego podziału działek gruntu będących przedmiotem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, w związku z czym żądanie, by inwestor przedłożył do wniosku w trybie 124 u.g.n. wszystkie dokumenty określone w postępowaniu dotyczącym wywłaszczenia właściwego uznać należy za niecelowe.

W uzasadnieniu wyroku II SA/Gd 540/09 z 17 listopada 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wskazał, że odrębne uregulowanie przez ustawodawcę w art. 124 u.g.n. sposobu ograniczenia korzystania z nieruchomości, prowadzi do wniosku, że ograniczenie to pozostaje poza zakresem uregulowania art 112 ust. 2 u.g.n., a przepisy dotyczące przebiegu postępowania wywłaszczeniowego nie mają do niego zastosowania.

Z kolei instytucje przewidziane w art. 124 – 126 u.g.n. zostały przez ustawodawcę uregulowane odrębnie. Na odrębność uregulowania art 124 u.g.n. wskazuje m.in. przewidziana w tym przepisie konieczność przeprowadzenia rokowań. Przed udzieleniem przez organ zezwolenia, inwestor winien przeprowadzić rokowania z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym w celu uzyskania zgody na przeprowadzenie prac. Do wniosku o wszczęcie postępowania w trybie art 124 u.g.n. należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Konieczne rokowania

Niejednokrotnie inwestor prowadzący rokowania z właścicielami nieruchomości, na których mają zostać przeprowadzone prace budowlane zmuszony jest do prowadzenie długotrwałych negocjacji, zanim przystąpi do realizacji inwestycji. Właściciele często starają się przedłużyć chwilę rozpoczęcia inwestycji poprzez wymianę korespondencji, w której stawiają co raz to nowe warunki lub warunki, których inwestor z przyczyn ekonomicznych czy technicznych nie jest w stanie spełnić. W tej sytuacji rodzi się pytanie, w którym momencie negocjacje winny zostać zakończone.

W tej sprawie pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I OSK 357/11 z 22 lutego 2012 r. Stwierdził on, że strony zmierzające do załatwienia sprawy w sposób określony w art. 124 ust. 3 (tj. poprzez rokowania) nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie przeprowadzenia rokowań, oprócz obowiązku zainicjowania ich poprzez przedstawienie przez jedną z nich swojemu adwersarzowi propozycji jej rozstrzygnięcia.

Rokowania mogą zostać zatem zakończone w dowolnym czasie, chociażby gdy – w ocenie którejś ze stron – nie ma szans na zawarcie porozumienia. Nie przewidziano przy tym jakiejś szczególnej formy ich zakończenia. Oznacza to, że strony samodzielnie i dowolnie decydują nie tylko o tym, czy na ich skutek dojdą do porozumienia skutkującego dokonaniem czynności prawnej, lecz również o tym, kiedy je zakończyć.