Jak skutecznie przekazać pozwolenie na budowę innej osobie

Rozpoczętą budowę zawsze można dokończyć. Trzeba jednaka zadbać o formalności. Jeżeli chodzi o przeniesienie pozwolenia budowlanego, warto zajrzeć do art. 40 prawa budowlanego. Mówi on o trzech warunkach, które trzeba łącznie spełnić.

Prawie na każdym etapie

Uwaga! Przeniesienie pozwolenia na budowę jest dopuszczalne zarówno w czasie trwania robót budowlanych, jak i wtedy, gdy nie zostały one jeszcze rozpoczęte. Art. 40 nie stosuje się, gdy roboty budowlane zostały już zakończone. Istotą bowiem przeniesienia pozwolenia jest umożliwienie innemu podmiotowi kontynuowania robót. Natomiast jeżeli zostały one już wykonane wydanie decyzji administarcyjnej przenoszącej pozwolenie budowlane byłoby w sposób oczywisty bezcelowe.

Najpierw zgoda

Przede wszystkim sprzedający musi wyrazić zgodę na przeniesienie, a kupujący zobowiązać do przejęcia nie tylko samych praw, ale i obowiązków związanych z pozwoleniem. Nabywca nieruchomości nie może zmusić zbywcy do wyrażenia zgody na przeniesienie pozwolenia.

Ponadto przedsiębiorca, który chce nabyć działkę z rozpoczętą budową, musi złożyć oświadczenie, że przysługuje mu prawo do dysponowania gruntem. A to oznacza, że nie może przenieść na siebie pozwolenia, jeżeli nie ma tytułu prawnego do gruntu.

Zgodnie zaś z art. 3 prawa budowlanego przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Uwaga! Przedsiębiorca, który przenosi pozwolenie dotyczące inwestycji budowanej na terenie pozbawionym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie musi udowadniać, że posiada warunki zabudowy. Istnieje bowiem domniemanie, że skoro pozwolenie na budowę zostało wydane, to inwestor spełnił warunki do jego uzyskania. Problemem tym zajął się mi.n. Naczelny Sąd Administracyjny. Stwierdził on swoim wyroku z 2 lutego 2007 r. (II OSK 281/06), że nie można wymagać od podmiotu, na który ma być przeniesione pozwolenie na budowę, aby legitymował się wydaną na swoją rzecz decyzją o warunkach zabudowy.

Warto też wiedzieć, że dopuszczalne jest przeniesienie pozwolenia na budowę na rzecz innego podmiotu również tylko w części dotyczącej danego zamierzenia inwestycyjnego. Przykładowo przedsiębiorca chce kupić tylko jeden magazyn w budowie, a wchodzi on w skład całego kompleksu zakładu produkcyjnego. Jest to jednak możliwe tylko pod warunkiem, że taką inwestycję można wyodrębnić i może ona samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem.

Co załatwi starosta

Formalności związane z przeniesieniem załatwia się w urzędzie, który wydał pozwolenie. Na ogół będzie to więc starosta, tyko w niektórych przypadkach jest to wojewoda. Listę inwestycji, o których losie decyduje wojewoda, zawiera art. 82 ust. 3 prawa budowlanego. Są na niej m.in. obiekty i roboty budowlane:

- usytuowane na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego, a także na innych terenach służących do utrzymania ruchu i transportu morskiego,

- hydrotechniczne piętrzące, upustowe, regulacyjne, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich wraz z obiektami towarzyszącymi,

- usytuowane na terenie kolejowym,

- na lotniskach cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,

- usytuowane na terenach zamkniętych,

- drogi publiczne krajowe i wojewódzkie wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg oraz sieci uzbrojenia terenu znajdujących się w pasie drogowym (niezwiązane z użytkowaniem tych dróg), a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych.

W praktyce jednak podział ten nie jest już taki prosty. Bywa bowiem, że przenoszący pozwolenie miał wcześniej problemy z jego otrzymaniem. Zanim je otrzymał, były odwołania do wojewody lub sądu wojewódzkiego. Zgodnie z postanowieniem z 14 grudnia 2005 r. Naczelnego Sądu Administracyjnego (II OW 95/05) sprawą o przeniesienie pozwolenia powinien zająć się ten organ, który wydaje pozwolenie budowlane na tego typu inwestycję jak ta, w której wypadku pozwolenie ma być przeniesione. Właściwy będzie więc starosta lub wojewoda.

Jak długo trwa cała procedura

Kodeks postępowania administracyjnego daje staroście (lub wojewodzie) miesiąc na wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia. Często jednak nie trzeba tak długo czekać.

Pozwolenie na budowę nie może być jednak przeniesione, jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, tzn., jeżeli inwestor nie rozpoczął budowy przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.

Artykuł 40 nie mówi, czy pozwolenie na budowę powinno być ostateczne czy nie (tj. upłynęło 14 dni od jego wydania i nikt się nie odwołał albo od wydania decyzji przez organ odwoławczy minęło 14 dni).

Przepis jednocześnie stanowi, że nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki z decyzji o pozwoleniu, o której mówi art. 28 tej ustawy. Z tego zaś przepisu wynika, że rozpoczęcie robót może nastąpić tylko na podstawie ostatecznej decyzji. Wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych (wyrok NSA Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z 13 maja 1986 r., SA/Wr166/86, oraz wyrok NSA z 9 grudnia 2003 r., II SA/Ka 2901/01).

Uwaga! Art. 40 nie ma zastosowania w przypadku łączenia spółek prawa handlowego. Stosuje się wówczas art. 494 § 1 i 2 kodeksu spółek handlowych. Zgodnie z nim, spółka przejmująca albo nowo zawiązana wstępuje z dniem połączenia we wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej albo spółek łączących się przez zawiązanie nowej spółki.

Co powinno się znaleźć we wniosku

We wniosku o przeniesienie pozwolenia trzeba podać:

- dane inwestora, na którego rzecz zostało wydane pozwolenie na budowę,

- dane inwestora (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) oraz pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu, na którego rzecz będzie dokonane przeniesienie,

- nazwę i rodzaj zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów bądź robót budowlanych oraz adres inwestycji i oznaczenie geodezyjne terenu (nazwa obrębu, numer arkusza mapy, numer działki),

- numer i datę wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jakie dokumenty są niezbędne

Do wniosku trzeba dołączyć:

- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: prawa własności lub użytkowania wieczystego a także zgodę właściciela gruntu, jeżeli chcemy budować na cudzym gruncie. Oświadczenie wystarczy wypełnić, nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów,

- zgodę strony (poprzedniego inwestora), na której rzecz decyzja została wydana, na przeniesienie tej decyzji na rzecz innej osoby,

- oświadczenie nowego inwestora o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w tej decyzji, upoważnienie udzielone pełnomocnikowi działającemu w imieniu inwestora – oryginał lub urzędowo poświadczony odpis,

- w przypadku wniosku składanego przez osobę prawną aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego – oryginał lub urzędowo poświadczony odpis.

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU z 2003 r., nr 120, poz. 1127 ze zm.).

Często też znajdują się one na stronach internetowych urzędów gminy.

Przydadzą się też umowy

Niezależnie od przeniesienia pozwolenia na budowę trzeba zadbać również o cywilnoprawne aspekty przeniesienia inwestycji. Zazwyczaj następuje to w umowie sprzedaży nieruchomości, na której inwestycja jest realizowana. Dlatego odpowiednie zapisy powinny się znajdować w akcie notarialnym sprzedaży.

Można jednak w tym celu zawrzeć osobną umowę, w której obie strony nie tylko ustalą zasady przeniesienia pozwolenia na budowę, lecz także uregulują pozostałe kwestie dotyczące przeniesienia inwestycji w toku, w tym dotyczące przejścia majątkowych praw autorskich do projektu budowlanego.

Jeżeli inwestycja jest w toku, to trzeba zadbać o wstąpienie w prawa i obowiązki z umów o roboty budowlane zawartych z firmami, które pracują na budowie. Zasadne będzie także wymaganie przeniesienia na nowego inwestora praw z rękojmi za wady fizyczne robót wykonanych wcześniej.

Z wokandy

- W postępowaniu o przeniesienie decyzji udzielającej pozwolenia na rozbudowę budynku w trybie art. 40 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane nie jest dopuszczalne rozstrzyganie jakichkolwiek innych kwestii.

Z przepisu tego wprost wynika, że warunkiem przeniesienia takiej decyzji jest zgoda strony, na rzecz której została wydana i przyjęcie przez osobę, która o przeniesienie występuje, wszystkich warunków zawartych w tej decyzji z tym, że musi się ona wykazać prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Skoro zatem nowy właściciel nieruchomości wystąpił o przeniesienie decyzji z jednoczesną prośbą o zmianę przeznaczenia pomieszczeń części budynku, to tym samym nie wyraził woli przyjęcia wszystkich warunków pozwolenia na rozbudowę budynku, która nie przewidywała przeznaczenia jego części na część handlową.

Zmiana sposobu użytkowania części budynku mogła nastąpić na wniosek nowego właściciela nieruchomości w odrębnym postępowaniu (art. 70 – prawa budowlanego) dopiero, gdy decyzja o przeniesieniu pozwolenia na rozbudowę budynku mieszkalnego stała się ostateczna.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 stycznia 2003 r. IV SA 909/01

.

- Organ jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży, wymagane art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zmiana inwestora w trybie art. 40 ust. 1 prawa budowlanego nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę. Jest to wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwoleniu na budowę, której organ nie może odmówić, jeżeli spełnione są warunki określone tymi przepisami. Taka konstrukcja prawna przepisów nie pozwala na przyjęcie, aby decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę mogła niwelować skutki określone w art. 37 ust. 1 prawa budowlanego.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 16 kwietnia 2008 r. II SA/Po 514/07.