Przed rozpoczęciem działalności gospodarczej koniecznie trzeba zrobić biznesplan i sprawdzić na co nas stać i jakie inwestycje możemy poczynić. Jeżeli zasób naszego portfela jest duży, warto rozważyć zakup nieruchomości, w której będzie funkcjonowała nasza firma.

Sprawdź właściciela

Decydując się na zakup lokalu na rynku wtórnym, koniecznie trzeba sprawdzić czy sprzedawca rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości i czy może on samodzielnie zdecydować o sprzedaży. Zdarza się bowiem, że nieruchomość chce sprzedać jeden z członków rodziny np. mąż, a sprzeciwia się temu żona (będąca współwłaścicielem). W takiej sytuacji transakcja nie będzie mogła być skutecznie zrealizowana.

Warto wiedzieć, że w niektórych sytuacjach jeden ze współwłaścicieli nieruchomości może sprzedać ją samodzielnie. Musi on jednak dysponować pełnomocnictwem pozostałych współwłaścicieli, z którego będzie wynikało, że może on sprzedać lokal. Musi mieć ono jednak formę notarialną, bowiem tylko w takiej formie może dochodzić do przeniesienia własności nieruchomości.

Księga wieczysta

Przed zakupem lokalu dla firmy należy dokładne sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości. Zasada jawności ksiąg wieczystych pozwala na swobodny wgląd do nich. Księgę nieruchomości można przejrzeć w sądzie rejonowym właściwym według miejsca położenia nieruchomości. Jest to bezpłatne. Dużo szybszym sposobem jest jednak przejrzenie księgi wieczystej przez Internet. Można to zrobić na specjalnym portalu Ministerstwa Sprawiedliwości – ekw.ms.gov.pl.

Czytając księgę wieczystą, szczególną uwagę trzeba zwrócić na to, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub czy nie wpłynął wniosek o wpis hipoteki. W dokumencie tym znajdują się też informacje m.in. o tym, kto faktycznie jest właścicielem nieruchomości, jaki ma ona status – czy jest to odrębna własność czy też np. spółdzielcze prawo własnościowe, czy nieruchomość nie jest obciążona jakimiś służebnościami, jaka jest rzeczywista jej powierzchnia.

Warto pamiętać, że kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W praktyce oznacza to, że jeśli ujawni się jakaś niezgodność między stanem prawnym widniejącym w księdze a stanem rzeczywistym, wówczas treść księgi rozstrzyga się na korzyść nabywcy. Taka rękojmia nie chroni jednak np. osób działających w złej wierze czyli tych, które wiedziały, że stan faktyczny jest inny niż wpisany w księdze.

Rozlicz opłaty

Kupując nieruchomość, którą ktoś wcześniej zajmował i np. prowadził w niej działalność gospodarczą, warto również dopilnować, by właściciel lub poprzedni użytkownik uregulował wszystkie zobowiązania związane z jej użytkowaniem, jak np. opłaty czynszowe czy opłaty za media. Jeżeli bowiem nieruchomość będzie miała długi, to po transakcji zakupu będą one ciążyły na nowym właścicielu.

Oświadczenie o zadłużeniu lub jego braku warto zawrzeć w akcie notarialnym. Ponadto przy przejmowaniu nieruchomości warto sporządzić protokół, który dokładnie będzie wskazywał stan liczników znajdujących się w lokalu, np. na wodę czy energię elektryczną. Protokół ten powinien podpisać zarówno nowy jak i poprzedni właściciel.

Jeżeli nasza firma ma się mieścić w normalnym mieszkaniu, to przed zakupem warto również zobowiązać poprzedniego właściciela do okazania nam oświadczenia, że w dniu podpisania aktu notarialnego nikt nie jest w nim zameldowany.

Uważaj na pośredników

Decydując się na zakup firmowej nieruchomości, wiele osób korzysta z pomocy pośredników nieruchomości. Często jest to dobre rozwiązanie, bowiem pośrednicy lepiej znają dany rynek nieruchomości i łatwiej im będzie znaleźć lokal spełniający nasze oczekiwania. Decydując się na skorzystanie z pomocy pośrednika, trzeba jednak pamiętać, żeby dokładnie przeczytać umowę, którą się z nim zwiążemy oraz czy posiada on odpowiednią licencję, a więc czy daje gwarancje jakości świadczonych przez siebie usług.

Analizując treść umowy z pośrednikiem, koniecznie trzeba zwrócić uwagę na zapisy dotyczące prowizji. Warto zadbać nie tylko o to, żeby była ona jak najniższa, ale także o to, żeby była ona płatna w całości dopiero po podpisaniu ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości. Zdarza się bowiem, że pośrednicy pobierają prowizję np. po podpisaniu umowy przedwstępnej nawet wówczas, gdy później z różnych powodów nie dojdzie do podpisania umowy ostatecznej.

Prowizja powinna być ponadto płatna jedynie wówczas, gdy do zawarcia umowy dojdzie na skutek starań podjętych przez pośrednika. Niektórzy pośrednicy żądają wynagrodzenia także wówczas, gdy w rzeczywistości lokal znajdzie sam kupujący i na własną rękę porozumie się ze sprzedawcą.

Bywa również, że agencje nieruchomości ograniczają klientom możliwość negocjacji ceny zakupu, np., że cena nie może zostać obniżona o więcej niż 10 proc. Oczywiście chodzi o to, aby pośrednik otrzymał jak najwyższą prowizję.

Pośrednicy zastrzegają również w umowach klauzule, zgodnie z którymi klient nie może wycofać się ze sprzedaży lub kupna mieszkania, a jeśli to zrobi, to będzie musiał zapłacić karę umową sięgającą np. 20 proc. wartości nieruchomości. Takich zapisów zdecydowanie należy unikać.

Podobnie jak umów, które nie wskazują dokładnie okresu, w ciągu którego pośrednik będzie musiał znaleźć interesującą nas nieruchomość i doprowadzić do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia jej własności. Brak takich zapisów może spowodować, że pośrednik przez wiele miesięcy nie będzie wykonywał żadnych czynności, a następnie zażąda od nas wynagrodzenia.